办公底商爆改商业街，NOI飙到61%，怎么做到的？

作者 | 张晓兰 编辑 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨

前不久国务院办公厅印发的《关于推进城市更新工作若干措施的通知》，预示着更新将成为推动城市能级跃迁的重要战略支点。

除了北上成渝等城更较为活跃的城市以外，昆明、青岛、贵阳等也在积极通过存量焕新的方式，推动城市消费能力和产业导入的提升。

睿和智库了解到，悦容匯资管在昆明的资管项目——昆明南悦城容匯天地，用了两年左右时间调改运营，2024年项目关键指标逆势暴涨：营业额增长102%、总收入增长123%、客流激增396%、品牌矩阵浓度提升300%。接手18个月后，6.42万平方米的街区，实现NOIMargin（净运营收入利润率）由负数提升至61%。这一数据让业主满意，让当地资产方羡慕。

基本盘

的价值重估

存量商业能否焕活新生，核心在于对“基本盘”的精准判断—— 即项目本身具备的地段、规划、客群等改不了、夺不走的先天条件。这一概念源自罗振宇2020年“时间的朋友”演讲，在昆明南悦城容匯天地的改造中得以充分验证。

当地商业地产人士对该项目的评价是：“项目先天条件优越，此前因营销主题模糊、场景营造不足导致经营平淡，而悦容匯资管的介入激活了潜在价值。”

“基本盘”不错，这是其后续改造成功的一大先决条件。

一、城市经济基本面：消费升级的底层支撑。昆明作为云南经济龙头，2024年GDP达8275.22亿元（同比增长4.0%），对全省经济增长贡献率31.9%，重回首位。消费市场持续释放潜能，2024 年以旧换新直接带动消费175.5亿元。在此基础上，今年昆明市商务局等25部门出台《促进服务消费高质量发展的落实措施》，从政策层面为商业升级提供动能。

二、区位与客群：客流聚集的先天基础。项目坐落于昆明滇池度假区广福路与盘江西路交汇处。

作为南市区交通主动脉与房地产开发热点板块，具备三重客流优势：

• 成熟居住社群：辐射周边房地产开发重点板块，高端住宅较多，商业消费应运而生；

• 产业办公人群：周边大商汇、汽车交易市场、商务楼宇输送稳定办公客流；

• 流动消费群体：省中医院、儿童医院等医疗配套带来流动客群。

三、物业规划与品牌基底：复合业态的先发优势。该项目是云南建投旗下商业资产，项目先天具备高复合度规划：甲级写字楼、影院、商业步行街、SOHO公寓等业态组合，契合昆明商业升级需求。此前自建团队运营时已引入麦德龙、迪卡侬等主力店，在南市区积累了一定商业号召力，为后续改造奠定品牌基础。随着云南建投与悦容匯资管达成强强合作，进一步增强了商圈实力，实现了存量商业资产的有效盘活。

昆明南悦城容匯天地

图片来源：企业自供

基于上述 “基本盘”， 2022 年 11 月 ，悦容匯资管 携手云南建投， 用 8 个月完成调改， 2023 年 7 月重新开业 ， 完成从 “办公体底商广场” 到 “ 开放商业街区 ” 的转型。

悦容匯资管对该项目的定位描述是：打破传统购物中心的空间桎梏，以“潮流市井青年生活街区”为定位，通过中央天幕、下沉广场等设计，构建“多栋+盒子+开放式街区”的呼吸式空间，使室内外客流渗透率显著提升，日均滞留时间显著延长。

这种空间基因重组，本质是对消费自由度的释放——当86%的周边客群为年轻家庭与Z世代时，以极具特色的“昆明小香港”网红地标建筑和松弛感的运动社交场景（如骑行驿站、萌宠乐园）成为流量引擎。更通过话题出圈，撬动全网话题热度，线上媒体曝光累计5000w+，刷新项目传播纪录，推动项目跻身抖音区域人气榜TOP1、全城收藏TOP1。

价值

的深度挖掘

悦容匯资管的破局之道，在于突破“零售+餐饮+娱乐”的标准化配比，构建“宠物友好+运动社交+市井烟火”的差异化矩阵。

宠物经济的圈层运营成为典型样本。昆明首个街区式宠物友好乐园——“摇尾营地”，不仅提供宠物设施，更通过领养日、萌宠运动会等场景化活动，联动本土品牌“咔咔宠物”形成专属服务体系，积累了超1500名会员。这种精准运营使宠物相关业态销售额占比显著提升，并带动周边零售品牌客流转化。

运动社交的生态闭环则锚定户外骑行热潮。打造城市骑友季活动，整合迪卡侬、TREK等品牌资源，推出“路线规划+装备套餐+骑行服务”的一站式解决方案。通过打造“场景-活动-社群”的运营闭环，运动装备销售额、会员复购率均显著提升。

更具创新性的是“运动后社交”场景设计。瑜伽馆与精酿酒吧相邻布局，骑行驿站搭配咖啡简餐，形成“运动-社交-消费”的生态链，使夜间客流占比显著提升，并成功入选滇池度假区夜经济示范街区。

动态业态调整机制，充分彰显其资管思维的灵活性。昆明南悦城容匯天地创新设置弹性业态空间，正如悦容匯资管合伙人/副总裁鲍硕所言：“大战略确定后，实现路径需要动态优化——毕竟条条大路通罗马，关键是在实施中不断修正，找到最优解”。

在运营细节上，项目团队通过大数据实时监测消费趋势，实现商业生态的“随需而变”：夏季引入泼水节傣族赶摆市集，冬季转型为火把节民俗市集，持续保持消费新鲜感。动态调整机制，确保品牌矩阵中区域首店与概念店占比稳定在30%以上，成功塑造“来南悦城容匯天地看新鲜”的消费认知。

在地文化

唤醒

卡尔维诺在《看不见的城市》中写道：“城市不会泄露自己的过去，只会把它像掌纹一样藏起来。”而商业不动产改造的一个重点，就是要破解这些掌纹密码，让城市在传承与创新中永续生长。

如今的昆明拥有较为坚实的经济基础和充沛的消费潜力，但城市活力尚未完全释放，存量商业的改造升级亟需实力强劲的资管平台作为推手。悦容匯资管携手云南建投，基于对城市消费特征的长期洞察，积极响应政府“城市更新、拉动内需”的战略导向。

昆明南悦城容匯天地

图片来源：企业自供

在昆明南悦城容匯天地的改造中，深入挖掘城市文脉基因——将上世纪 90 年代昆明作为 “东方小香港”的商贸记忆，转化为港风街区的复古招牌与骑楼造型，同时融入云南民族建筑元素和传统手工艺品展示，使商业空间成为城市历史记忆的当代转译载体。

这种文化转译具象化为三大实践：

一、主题街区的历史叙事：港风街区并非简单复制香港元素，而是深挖昆明与香港的商贸渊源，通过霓虹灯牌、老式广告牌等符号，重构老昆明市井记忆，形成情感共鸣点；

二、美食IP的在地化运营：昆明南悦城容匯天地深度挖掘云岭大地高山密林间的饮食宝藏，汇聚50余家特色“云南山里菜”，打造极具地域辨识度的“云贵民族美食IP”。项目引入多家云南美食必吃榜的头部品牌，包括外婆味道、茄子恰恰、孔雀公主、20年老店宣威杀猪饭等。通过强化标签效应，持续发掘品牌与云南山里菜的融合潜能，推动餐饮品牌升级至3.0时代，成为游客打卡云南美食的必选之地，也让“山里菜”IP从地方风味跃升为现象级商业符号。比如，云南首家非标形象店“茄子恰恰”，将传统美食与现代餐饮理念结合，实现月均业绩75万+、坪效1903.93元/㎡的优越表现。

三、民俗活动的商业转化：长桌宴、火把节、泼水节等传统活动被打造成体验IP，开业至今举办10余次主题长桌宴，联动超3500人参与，使周边社区居民到访率显著提升，线上媒体曝光超千万次。

昆明南悦城容匯天地各种体验活动

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鲍硕认为：“商业空间的终极价值，在于构建能引发情感共鸣的体验中心。”在这一理念引领下，悦容匯资管在6.42万平方米的街区内，接手18个月后，NOIMargin（净运营收入利润率）由负数提升至 61%，实现品牌矩阵浓度提升300%、营业额增长102%、总收入增长123%、客流激增396%的业绩，成为驱动广福路商圈升级的核心引擎。

鲍硕进一步表示，项目亮相和稳场运营，不仅为周边住宅、商务楼提供商业消费支撑，推动商圈发展，还与周边住宅及商务客群形成良性自循环，有效拉动城市内需。

这也从侧面印证了存量资产焕活新生的意义——当资管能力与城市文脉深度结合，商业项目便能超越消费载体的单一属性，成为连接过去与未来的城市文化枢纽。在昆明从“西南枢纽”向“区域性国际消费中心城市”的转型中，昆明南悦城容匯天地以兼顾历史传承与创新突破的更新实践，成为激活城市活力的关键密钥。

资管模式

的制度创新

昆明南悦城容匯天地的成功本质是“政府定方向、国企出资源、专业团队运营”三角制度创新的产物。云南建投与悦容匯资管构建的这一合作模型，有效破解了城市更新中的效率与资金瓶颈。

政策层面，获当地政府部门、滇池度假区及周边社区在场景打造与远景规划等方面的支持；国企层面，云南建投在基础设施改造等关键环节，通过充分沟通后，放权给运营团队，并提供一定的资金保障；资管层面，悦容匯资管以轻资产模式全面负责项目定位、招商及运营工作，让国有资产方得以从日常管理事务中抽身，聚焦资产增值目标。

专业的人做专业的事情，规则明晰分工明确，低效资产才有可能被盘活。悦容匯资管作为运营方，致力于为投资者、开发商等提供创新资产运营解决方案。

睿和智库分析指出，悦容匯资管的团队突破传统商业运营思维桎梏，在吸纳经验基础上持续自我革新。传统商业人多聚焦招商、美陈、市场活动、人流量、提袋率等传统指标，缺乏资产方视角，导致资管与运营方的认知断层。

该团队着力打开两大边界：一是打破产业融合边界，推动商业与文化、艺术、体验等多元业态深度结合；二是换位思考能力，从资产增值逻辑重构运营体系，让运营动作切实服务于资产价值提升。这种兼具资管思维与运营落地能力的创新模式，正是昆明项目实现存量资产活化的核心动能。

昆明南悦城悦容匯天地的更新，不仅在于业绩数字的跃升，睿和智库认为，可以从该项目实践中，总结出三点更新资管的方法论：

一、天时借势：紧抓国家城市更新战略与云南消费升级周期双重机遇，借力政策红利优化交通动线、审批流程，构筑不可复制的外部环境优势；

二、地利深耕：立足西南市场本土化优势，创新打造“头部品牌首店+本土特色商户”组合模式，如迪卡侬区域首店与“茄子恰恰”等本土网红品牌的有机结合，实现消费需求精准对接；

三、人和赋能：由10 年以上商业地产经验的专业团队操盘，通过“全国化标准+在地化创新”的运营理念，将老昆明记忆与民族元素巧妙融入港风街区，形成“经验赋能+创新落地”的差异化竞争力。