杭州有钱人捧出一个自己的SKP

文源 | 源Sight

作者 | 安然

高端商业地产难得的喜讯。

根据解百集团披露的数据，杭州大厦今年年中庆（6月13日-18日）期间，总销售额达到约4.2亿元，同比增长37.45%。

据统计，其B座珠宝品类销售同比增长57%。其中，550万元的Van Cleef & Arpels（梵克雅宝）高珠项链、230万元的Tiffany（蒂芙尼）多件联单成交；600多万元的Graff（格拉夫）戒指、百万元级别的Harry Winston（海瑞·温斯顿）项链等奢侈首饰接连被预订。

在国内奢侈品消费逐渐降温，部分高端商业地产进退维谷的情况下，杭州大厦展现出不俗的经营韧性。

2024年12月，杭州大厦内购节销售额同比增长6.6%至5.5亿元；同年9月，杭州大厦举行31周年店庆，3天销售额破7亿元，创下历史新高。

作为浙江省内唯一集齐LV、Chanel等六大顶奢与Harry Winston、Graff等高珠品牌，同时占据起步优势与政策优待的重奢商场，杭州大厦无疑是省内的排头兵，甚至在全国高端商业地产中名列前茅。

不过，力争成为杭州“老佛爷”的杭州大厦，地位或有动摇可能。

一方面是更年轻化的杭州万象城近年崛起势猛；另一方面，实力雄厚的恒隆地产也即将入杭。杭州大厦将承受流量冲击带来的新考验，杭州的商业格局或将随之发生新变化。

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软硬兼施

杭州大厦能够实现一个又一个销售神话，基础在于丰富齐全的顶级奢侈品牌供应。

杭州大厦商场

除了镇场的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢侈品牌，杭州大厦单一商业体还集齐了Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Van Cleef & Arpels、Cartier（卡地亚）、Bvlgari（宝格丽）、Chaumet（尚美巴黎）、Buccellati（布契拉提）、Piaget（伯爵）、Boucheron（宝诗龙）等高级珠宝或腕表品牌。

据了解，目前国内只有南京德基与杭州大厦具备这种品牌齐全度，其他即便如北京SKP、上海恒隆或上海IFC等，都或多或少缺席如Harry Winston等品牌。

当然，这并非表示以上知名商业体的销售表现逊于杭州大厦或南京德基，而是部分品牌可能根据自身与区域市场开发情况自立门楼，但从购物便利角度来说，品牌集中度更高的杭州大厦无疑具有更多优势。

在浙江省内，这一点体现得更为明显，因为杭州大厦也是省内唯一一个拥有Chanel精品店的商场。据杭州大厦总经理公开透露，2022年，Chanel杭州大厦店销售额高达18亿元人民币，日均销售额就达500万元。

除了重奢“硬货”齐全，杭州大厦提供的软服务也颇为丰富。其B座汇聚了众多奢侈品牌的VIC空间，大厦还高频举办线下品牌活动，不断吸引消费者入场。

据解百集团透露，杭州大厦在今年年中庆期间，携手品牌方开展累计40+场活动。如Dior的拓印竹扇手作、Bottega Veneta（葆蝶家）的编织挂件工坊、Tom Ford（汤姆·福特）的量身定制服务等，加强顾客消费黏性。

杭州大厦在去年经历了半年左右的调整改造，目前2024全年销售额尚未公布。

根据联商网消息，有业内知情人士透露，杭州大厦2024年销售额与2023年相比整体持平或略微下滑。新商网数据显示，2023年，杭州大厦销售额达140亿元，为杭州商场最高；其次是杭州万象城与杭州湖滨银泰in77，销售额分别为112亿元 、102亿元。

该知情人士表示，虽然杭州大厦2024上半年销售同比有所下降，不过下半年店庆期间增幅明显。根据官方披露，杭州大厦31周年店庆期间，3天销售额即破7亿元，创下历史新高。估计商场2024年销售额仍维持在100亿元以上水平。

杭州大厦曾连续8年蝉联全国大型百货商场单店销售第一名。凭借多年市场积累与品牌号召力，目前杭州大厦依然是杭州最具影响的商场之一。

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新一线的托举

除了商业体自身筹谋，杭州大厦的销售神话能够达成，关键在于区域市场的托举，尤其与此伴生的庞大的高净值消费群体。

要客研究院数据显示，2023年，上海以535亿元成为中国奢侈品消费额最高城市。但在奢侈品消费客单价城市排行榜中，杭州超过了上海，位居全国第一。

2023年，杭州奢侈品消费客单价达到3.09万元，领先第二名上海超3000元，排在后面的，依次是北京、宁波和长沙。要客研究院认为，“杭州是中国大宗送礼购物和高价顶奢购物客人最多的城市。”

这与杭州近年城市经济高速发展密不可分。杭州市统计局数据显示，2024年杭州GDP总量达21860亿元，同比增长4.7%。按常住人口计算，全市人均GDP达17.39万元。

其中，城市新经济、民营资本等发展活跃。

根据杭州市统计局披露的数据，2024年，杭州以新产业、新业态、新模式为主要特征的“三新”经济增加值预计占GDP的比重为40%左右。数字经济核心产业增加值6305亿元，比上年增长7.1%；占GDP的比重为28.8%，比上年提高0.5个百分点。

2024年，杭州民营经济增加值预计占GDP的比重为61.5%。年末，私营企业达92.1万家，占企业总量的90.1%；规模以上工业民营企业6391家，实现增加值2604亿元；民间投资占固定资产投资总额的49.4%；民营企业货物出口4475亿元，增长10.6%，占全市货物出口的75.2%。

人才的汇聚是另一个观察侧面。《胡润U30中国创业先锋》作为聚焦30岁以下创业者的榜单，有“未来独角兽的风向标”之称，其2020年便发现宇树科技王兴兴等一众科技新锐。

该报告显示，2024年内杭州有20家总部企业数上榜，超越上海、广州、深圳，更一举反超连续7年夺得第一的北京，成为新的“青年创业先锋之都”。人才流向的变化，反映出国内城市吸引力重心在发生偏移。

得益于区域经济的高速发展，杭州高净值群体数量紧追北上广深传统一线城市水平，当地居民人均存款余额高于全国人均水平。

《2024胡润财富报告》显示，杭州600万人民币资产“富裕家庭”达到134600户，拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”达到3450户。

截图来源于杭州市统计局、杭州市社会经济调查队网站

另据央行发布的金融统计数据，2024年我国住户人民币存款余额约为151万亿元。对应约14亿的人口总数，2024年我国人均存款余额为10.7万元左右。源Sihgt据官方公布数据计算，杭州2024年人均存款约为20.5万元，差不多是全国人均存款的2倍。

手中有票的情况下，当地消费者出手也更加阔绰，消费支出更加频繁。

杭州市统计局调查显示，杭州2024全年居民人均消费支出52996元，比上年增长5.7%，高于全国的名义增长5.3%，实际增长5.1%。其中，杭州城镇居民人均消费支出56878元，增长5.1%，农村居民人均消费支出37673元，增长7.2%，均高于全国人均增长水平。

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新商业冲击与高奢流出危险

受益于起步较早、品牌齐全等优势，杭州大厦在很长一段时间里都稳居省内高端商场TOP 1宝座。

但如今，新入场的对手越来越多了，并且一个个实力不菲。

起步较晚的杭州万象城，虽然缺少Hermes、Chanel等顶奢品牌，但品类布局、商业体设计、营运风格等较杭州大厦更为多元、科学与潮流，吸引到不少年轻人，主要消费群体呈现更加年轻化的特征。

截图来源于大众点评

随着杭州的互联网、网红等新贵群体逐渐壮大，杭州万象城的人流与销售额也逐年攀升。据界面新闻消息，有华润内部人士透露，2024年杭州万象城销售额130亿元左右，首次超过杭州大厦。杭州大厦第一商业体或首次易主。

除了杭万逆袭，被普遍认为是杭厦又一劲敌的杭州恒隆广场，即将在今年下半年分批开业。

根据恒隆地产规划，杭州恒隆广场总体量约39万㎡，其中包括10万㎡高端购物中心，五座甲级办公楼，以及浙江首家文华东方酒店。根据年报，杭州文华东方酒店预计于2026年下半年开业，商场和写字楼则于2025年分批竣工，分批开业。

从地理位置上看，杭州大厦和恒隆广场都属于武林商圈，直线距离仅约两三百米。两家高端商场或将展开贴身肉搏，竞争将从顶级品牌的争夺开始。此前有市场消息传出，Hermes、LV等奢侈品牌将入驻恒隆，但最终进驻名单仍待官方公布。

以上劲敌之外，还有杭州光环梦中心、嘉里城、杭州世纪中心商场、杭州亚奥万象天地、EIC LIVE欧美广场、金帝T-ONE MO、城北招商花园城、龙湖杭州上城天街等十几个商业体将在2025年内开业。2025年的杭州商业地产将迎来激烈厮杀。

而在对手井喷的同时，需要注意的是，杭州大厦赖以支撑的高奢行业整体行情仍在下探。

法国巴黎银行BNP Paribas研报显示，2025年第二季度，全球奢侈品行业整体表现疲软，预计加权有机销售额同比下跌3%，较第一季度的下跌1%进一步恶化，市场下行压力增大。

另据联商网统计数据，2024年至2025年2月20日，Hermès、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大顶奢品牌在中国内地市场关闭了14家门店（包含撤除围挡），全新开业的门店仅11家。新开门店数量低于闭店数量，透露出奢侈品消费在内地市场的收缩态势加剧。

相比于更多元、更年轻化的高端商业体，杭州大厦或许可以在风险分摊和顺应时代趋势上作出新调整。无论如何，新旧力量在此交汇，人们仍然期待杭州商业可以讲出新的故事。

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