增量受限   2025年6月产业园区暨基础设施投资发展报告

观点指数 政策直指园区增量，细分赛道痛点仍存 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得6起政策动态，主要聚焦在推动产业园区高质量发展、严格控制园区增量等方面。其中值得注意的是，6月11日，山东济南印发《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》。这是继自然资源部等机构发布指导目录后，首个明确响应这一方向、从供给端严控工业标准厂房增量的地方政策。此前发布的地方政策主要通过低效用地整治、工业控制线划定等间接落实国家政策要求，但未直接规定“严控工业标准厂房增量”。

规上工业增加值持续放缓，PPI连续32个月负增长 宏观指标数据方面，据国家统计局披露，2025年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.8%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比来看，5月份，规模以上工业增加值比上月增长0.61%。1-5月份，规模以上工业增加值同比增长6.3%。CPI和PPI方面，2025年5月份，居民消费价格指数（CPI）环比下降0.2%，同比下降0.1%，扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。但值得注意的是，PPI已自2022年10月以来连续第32个月录得负增长。

具身智能促上下游协同发展，产业升级激发人才需求6月23日，帕西尼具身智能超级数据工厂正式启用。具身智能技术能促进上游产业链的发展，如其能在智能制造、医疗康复等场景中应用，且因为具身智能的上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此其还能促进上游产业链的发展。6月9日，杭州市首个市属国资主导运营的人才科创综合园区——汇金云创·人才科创综合体，在拱墅智慧网谷小镇顺利投用。如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，这主要是产业升级激发企业对于高端人才的需求，

数据中心项目融资渠道拓宽，国泰君安REIT扩募获批 6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造可复制的“募投管退”全周期解决方案。期内，上海临港发布公告称国泰君安临港创新产业园REIT扩募获得中国证监会注册批复。扩募资产为上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

政策直指园区增量，细分赛道痛点仍存

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得6起政策动态，政策主要聚焦在推动产业园区高质量发展、严格控制园区增量等方面。

其中值得注意的是，6月11日，山东济南印发《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》（下统称“《意见》”）。

《意见》提及坚持科学规划、合理布局。严格落实有关国土空间规划和产业规划政策，从严控制增量、持续优化存量、全面提升质量。原则上应在合规工业园区内实施。

此外，《意见》还提及要严控总量，除省市重点项目、有明确产业引入的项目外，原则上各区县（功能区）不再新增工业标准厂房面积指标。各区县（功能区）实行总量控制，可申请将已批复但未实施的项目面积指标腾退，用于新的工业标准厂房项目建设，以盘活存量工业用地。

2024年12月23日自然资源部、国家发展和改革委员会、国家林业和草原局联合发布《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》，其中表示建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草地和湿地等。

观点指数了解到，《意见》是继自然资源部等机构发布指导目录后，首个明确响应这一方向、从供给端严控工业标准厂房增量的地方政策。此前发布的地方政策主要通过低效用地整治、工业控制线划定等间接落实国家政策要求，但未直接规定“严控工业标准厂房增量”。

目前，产业园区面临着严重的供需不平衡问题，从供给端解决问题可以较好地遏制低效新增供应，盘活存量空间。

此外，5月30日广州市黄埔区市场监督管理局发布了《广州开发区 广州市黄埔区促进美妆大健康产业高质量发展若干措施》。

政策表示，明确公开征集一批符合美妆大健康产业导向且具备一定影响力的产业发展标杆示范场景、体验中心及典型案例，经专家综合评审，每年扶持项目不超过8个，每个项目最高10万元。明确支持对引领作用明显、公共服务能力强、质量技术服务平台完善的美妆大健康产业园参与全区产业园区综合效益评价，对符合条件的园区运营方给予最高300万元扶持。

除了美妆大健康，产业园区的细分赛道还有文化产业园等，北京也曾出台多项政策促进文化产业园区的高质量发展，如《北京市级文化产业园区认定管理办法》《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》等政策文件。

事实上，这些细分赛道的园区如文化产业园仍存在较多的缺点，即目前文化创意产业园区分布不平衡、以工业园区的思路开发文化产业园区等。

分布不平衡主要在于其地理空间的不平衡，文化产业园大多分布在珠三角和长三角以及环渤海地区、北京周边。而文化产业园区尤其是是创意研发型的文化产业园跟传统工业园在园区的构成、聚集方式、交通位置、建筑空间、园区服务等方面均有着较大的差异。

观点指数认为，文化产业园的优势在于“科创+文创”的集合，通过加强与科研机构和高校的合作，推动科技成果转化，提升园区的科技含量和创新能力，如可以围绕人工智能、人脸识别、语音识别等前沿技术，结合文化内容创作，提高园区竞争力。

对于文化产业园区而言，人才是园区发展的重心，园区需要构建良好的人才引进和培养机制，提供有吸引力的职业发展平台和生活环境，吸引和留住高端人才。

规上工业增加值持续放缓，PPI连续32个月负增长

宏观指标数据方面，据国家统计局披露，2025年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.8%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比来看，5月份，规模以上工业增加值比上月增长0.61%。1-5月份，规模以上工业增加值同比增长6.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

CPI和PPI方面，2025年5月份，居民消费价格指数（CPI）环比下降0.2%，同比下降0.1%，扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。我国以更大力度和更精准措施提振消费，新质生产力成长壮大，部分领域供需关系有所改善，价格呈现积极变化。

国家统计局表示，CPI环比由涨转降主要受能源价格下降影响。能源价格环比下降1.7%，影响CPI环比下降约0.13个百分点，占CPI总降幅近七成。影响本月PPI环比下降的主要原因：一是国际输入性因素影响国内相关行业价格下降。二是国内部分能源和原材料价格阶段性下行。

这也意味着，因国际输入性压力导致国内工业企业被迫降价去库存，叠加钢铁、建材等行业库存周转天数同比增加15%，这也表明产能过剩问题依旧严峻。

但值得注意的是，PPI已自2022年10月以来连续第32个月录得负增长，且PPI与CPI的“剪刀差”持续扩大，市场表示，当PPI降幅超过CPI时，意味着企业正在替消费者承担成本压力，这种传导效应最终会反噬就业市场。

因为PPI是企业景气指数的核心反映，反映今后市场总体价格的趋势。PPI的持续负增长会压缩企业利润，进而可能引发裁员潮，降低消费能力，进而导致CPI的进一步下降。

报告期内，典型园区有西安高新区草堂科技产业园、文登区品尊智能制造产业园、沪升未来展览中心。

草堂科技产业园成立于2009年，是西安高新区新能源汽车产业主要承载地。项目聚集了以比亚迪汽车、弗迪电池、佛吉亚、延锋汽车等企业为龙头的新能源汽车产业集群，形成了以新能源汽车整车制造为主导，辅以电机、电控、电池及核心零部件的汽车产业链。其中，新能源汽车产业产值规模超千亿，年产能达140万辆；动力电池产业产值规模超百亿，年产能达42Gwh。

观点指数了解到，西安高新区加快布局草堂科技产业园，2024年，新能源汽车年产量跃升至107万辆，增长3.2倍；产值超过1500亿元，增长4.8倍。此外，草堂科技产业园目前已聚集新能源汽车配套企业20余家，形成了电池、座椅、内饰、汽车电子等核心零部件的新能源汽车全产业链群。其中，从事汽车内饰生产的延锋汽车公司，2024年内饰件产量达到65万套；为比亚迪提供汽车座椅的佛吉亚公司，2024年产量超过75万套；配套零部件产值近300亿元。

文登区品尊智能制造产业园项目产业园一期占地面积87亩，今年3月份正式开工，目前已进入主体施工阶段，计划7月份主体施工全部完成。该项目是威海市文登区首家按照工业地产4.0规划设计的产业园区，秉承“智造制造+产业互联”核心理念，聚焦高端装备制造、新能源新材料、生物科技、智能终端设备及工业互联网等领域，构建全链条创新生态。同时，深度融合5G、物联网、人工智能技术，打造数字化车间与智慧工厂集群，推动精密机械加工、智能机器人等细分领域智能化升级，实现从研发设计到供应链管理的全流程数字化。

沪升未来展览中心位于青浦区华新镇，总面积2.7万平方米。作为大虹桥商务区建设的重要组成部分，是一个集未来科技、智能制造、展览展示、商务办公为一体的综合性文化产业园。

据悉，该项目是由老旧工业厂房改造成的文化产业园项目，其专注于自动化设备的展示与交易，搭建起集成果展示、技术交流于一体的专业平台，吸引了众多自动化设备、医疗器械、打印、环保科技类研发制造企业入驻。代表性企业有万奇特电子科技有限公司、上海吟涛医疗器械有限公司，目前园区去化面积达到了1.9万平方米，每年完成税收近2000万元。

具身智能促上下游协同发展，产业升级激发人才需求

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，其中园区类型以智能制造、数据中心为主。

6月23日，帕西尼具身智能超级数据工厂正式启用。该工厂占地近12000平方米，预计每年可生产近2亿条包含丰富维度的高质量训练数据。

帕西尼具身智能超级数据工厂是目前全球数据采集体量领先的具身智能数据采集与模型训练基地。其内部构建了“15+N”个全场景矩阵，覆盖汽车制造、3C装配、家庭、办公、餐饮等千种任务场景，部署有150个标准化采集单元，全部配备帕西尼自研的高精度数据采集设备。

观点指数了解到，帕西尼此次建厂的核心目标是为当前具身智能产业提供大规模、高质量的多模态训练数据，尤其是解决稀缺的触觉模态数据供给不足的问题。这一瓶颈普遍被认为是限制机器人习得复杂技能、提升泛化能力、走向更广泛应用场景的主要制约因素。

2025年政府工作报告中提及，建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。

具身智能是指一种通过物理身体与环境进行实时交互，并基于感知、行动和认知的紧密耦合来实现智能行为的系统。这种技术能在智能制造、医疗康复等场景中应用，如可生产手术机器人、智能协作机械臂等。

因为具身智能的上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此具身智能的发展除了促进下游产业链外，还能促进上游产业链的发展。

6月9日，杭州市首个市属国资主导运营的人才科创综合园区——汇金云创·人才科创综合体，在拱墅智慧网谷小镇顺利投用。该项目由杭州市国有资本投资运营有限公司（杭州资本）所属企业杭州市人才集团和区产投集团共同出资运营，总用地约78.2亩，总建筑面积约23.11万平方米，总投资约16亿元人民币。

该园区以“人才+基金+基地”模式，聚焦产业需求、人才所需，将构建以人工智能、环境科技、数智安全、商贸流通等产业为补充的科技型、创新型产业生态，通过产才融合实现产才共兴。

如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，主要是产业升级激发企业对于高端人才的需求，

融资方面，期内据观点指数不完全统计，共录得2起融资事件，融资类型分别为基金和ABS。

6月18日，南沙国际数港高质量发展大会在广州南沙岭南东方酒店举行，当天20个产业项目逾154亿元集中签约，项目涵盖数字经济、智慧城市、产业升级等多个领域。

大会现场，广州产投资本与南沙科金控股集团宣布将联手合作，围绕数字经济、人工智能等战略性新兴产业，设立目标规模为100亿元的数字产业基金。与此同时，政府发放减租惠企限时福利，最高给予3年免租政策，吸引企业入驻。

6月6日，据上海证券交易所信息披露，华福 - 华西 - 长兴经开区产业园区资产支持专项计划项目更新为“已反馈”，该债券发行人是浙江长兴产城融合发展集团有限公司，拟发行总额4.08亿元。

数据中心项目融资渠道拓宽，国泰君安REIT扩募获批

6月26日，中金亦庄产业园REIT上市，该REIT基金份额总计4亿份，发售价格为2.72元/份，募集资金总额达到10.88亿元人民币。中金亦庄产业园REIT的原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司。

观点指数了解到，底层资产包括位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院和4号院的N12、N20产业园区项目，建筑面积合计约12.86万平方米。项目公司2022至2024年的营业收入分别为7958.59万元、9770.47万元和10438.46万元。

6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

2024年4月，证监会出台《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，并首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。

两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现资金周转困难的可能性。

早在今年4月24日，中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）在上交所上市，该项目为中国数字基础设施领域首单持有型不动产ABS，而此次数据中心公募REITs的获批则标志着数字基础设施行业在资本市场的创新突破。

5月30日，上海临港发布公告称国泰君安临港创新产业园REIT扩募获得中国证监会注册批复。扩募资产为上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

康桥项目资产估值为15.32亿元，以此为基础计算2025年及2026年康桥项目的分派率预测值分别为4.85%及4.94%，扩募并入后项目整体预测净现金流分派率为4.48%和4.55%。

国泰君安称，本次扩募购入康桥项目丰富了基金底层资产的多样性，一方面提升了基金的投资分散度和抗风险能力，另一方面依托临港集团的产业链与产业集群优势，可为租户提供"产业孵化-投资-研发-生产-合作"的全链条服务，实现新老资产之间的协同效应、规模效应。

5月16日，上交所网站显示，创金合信电子城产业园REIT状态为“已申报”，项目原始权益人为北京电子城有限责任公司。

2024年3月，电子城宣布拟以全资子公司北京电子城有限责任公司持有的电子城科研开发中心、电子城三期标准厂房A1及中关村电子城国际电子总部4#科研楼作为底层资产，申请发行基础设施公募REITs。据了解这三个项目均位于北京酒仙桥地区，中关村科技园区朝阳园内。

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