房地产行业观察：中海、华润、招商蛇口单月业绩环比增幅超30%；中国金茂新增货值749亿

2025年上半年，中国房地产市场延续企稳态势，销售端环比改善与投资端拿地回暖成为两大主线。TOP100房企6月单月实现销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，其中近六成房企业绩环比上升，28家增幅超30%。与此同时，房企投资信心回升，上半年拿地总额同比增长33.3%，核心城市土拍热度不减，市场分化格局进一步凸显。

销售表现与梯队分化：TOP21-30房企韧性凸显

从销售端来看，2025年1-6月TOP100房企累计销售操盘金额达16526.8亿元，同比下降11.8%。6月单月销售回暖显著，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等头部房企表现亮眼，单月销售同环比均实现双增长。其中，中海地产以1201.4亿元销售额位居行业前三，中国金茂则以533.5亿元重回TOP10阵营。

分梯队来看，销售格局呈现明显分化。TOP21-30梯队房企上半年累计销售规模同比基本持平，展现出较强韧性；而TOP10、TOP11-20及TOP51-100梯队销售规模则同比下滑。克而瑞数据显示，TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，但头部房企竞争依然激烈。例如，万科从去年同期第五名跌至第七名，招商蛇口、建发房产则凭借888.9亿元和706.8亿元的销售额跻身行业前五。

市场分化还体现在城市层级上。6月一线城市新房及二手房成交韧性较强，北京、上海、深圳等核心城市项目开盘去化率维持高位；而二三线城市则呈现需求疲软、区域冷热不均的特点。例如，越秀地产深耕一线城市，其上半年一线销售贡献率超50%，成为其逆势增长的关键支撑。

核心城市布局与拿地策略：央企主导投资，新增货值向头部集中

投资端回暖是上半年另一大特征。2025年1-6月，TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%。保利发展、绿城中国、中国金茂分别以899亿元、831亿元和749亿元的新增货值位列前三，占百强房企总新增货值的41.8%。房企拿地进一步向核心城市聚集，北京、上海、杭州、南京等城市优质地块频现高溢价成交。例如，保利发展在上海、北京两地拿地金额均居首位，绿城中国则在杭州、苏州等长三角城市密集补仓。

从企业类型看，央国企仍是拿地主力。TOP10拿地企业中，保利发展、中海地产、华润置地等8家为央国企；民企中仅滨江集团等少数企业跻身前二十。这一趋势反映出房企对安全性和盈利确定性的考量。例如，招商蛇口在南京、成都等城市加大投资力度，其上半年权益销售额达338.5亿元，稳居行业前五。

产品结构方面，改善型需求持续主导市场。上半年90-140平方米首改类项目销售额占比45.7%，140-200平方米改善类项目占比提升至26.5%。中指研究院指出，一线及强二线城市凭借经济、人口及产业优势，仍是房企布局重点。例如，杭州上半年土地出让金全国居首，核心地块溢价率超30%，成为房企争夺的焦点。

当前房地产市场仍处于调整期，政策效果及市场信心修复仍需时间。但头部房企在销售与投资端的积极动作，以及核心城市的结构性机会，或将为行业企稳注入动力。

本文源自：金融界

作者：观察君