北京买房：理清思路，购房建议1578

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我比你大个一两岁，是个老北漂，从前也向你提过问题。北京有两套均价水平稍微偏上的商品房（一套五环外），一套商住，一套不能卖的自住房，去年又全款买了重庆700万算最好的大平层。前几个月了解到，两套房一套在五环外的可以在五环内再买一套，我又想在五环内再买一套或者去杭州买一套。买了就没有钱了，还得贷款。

我当然知道当下的房地产现状，我是不是脑子有病，你有何建议？还能买吗？我收入不稳定，岁数大了，快挣不到钱了，想着以后就吃房租了。虽然重庆楼市整体下跌，但我买的房子好像没有跌，好像还涨了一点点。

另外问一句，房产税会收吗？什么时候收？我觉得政府很想收，可是我们的房子其实算向zf租的，租期70年。再收，就是抢。

A：

1、北京当下的楼市我觉得还行，平均房租收益率已经跟同期银行利率差不多了，朝石丰三区超过利率的都有的是。而利率在这几年是确定性的下行通道，五年期的已经出现倒挂，有的甚至都取消五年期了。也就是说，如果房价不涨，那租金收益率超过银行利息的房子将更多。

另外北京楼市虽然还不景气，但政策救市也是确定性的。那就等着吧，反正前几次救市都成功了，这次不敢说必定成功，但可以说救不成功就继续救，早晚的事儿。

2、我脑子其实也有病。因为也准备了点儿钱，买房资格也腾出来了，也在等时机和寻找性价比更高的房子。

3、能不能买的看自己的期望值吧，追求高收益的就别买，我不认为北京房价还能大涨，以后顶多是租金收益接近同期银行利率+房价走势对抗通胀而已。

而在银行利率下行的时期，市场上必定出现号称高收益的投资品和理财，借以吸引不愿意存银行拿低息的资金。咱不能说这些项目都是骗子，只能说风险大，高收益必定高风险。所以这看自己的投资偏好吧，追求短期还是长期？追求稳妥低收益还是高收益？

4、我家收入也不算稳定，稳定的一直都是吃房租。之所以还想再买房，是想给孩子再留个“低保收入”，混的实在操蛋就回家当傻儿子。

5、重庆的楼市我不懂，这些年都没怎么去。您这套房没跌有三种可能：

一是买的时候就已经是低点了，而之后的楼市虽然不景气，但房子是用来住的，所以这种典型的改善盘受追捧。

二是如果是新房，那有可能是被政府限价了，造成了和市场价的倒挂，那到二手房市场上就恢复市场价了。

三是这套房在重庆算总价很高的，大概率流动性弱+换手率低，成交的少+周期长。如果是这种情况，那就只能参考挂牌价了，所以显的涨了，也就是和市场价失真。但具体哪种情况我不知道，只是说有这几种可能。

6、房产税必定征收，早晚的事儿。什么时候房价再次上涨就该出台了，调控楼市的最好手段，在短期内能起到很好的打压效果。

7、中国在法理上准备征收的是“房地产税”，包括房子和土地。土地是租的，但房子是买的。

所以我认为有可能参照香港模式，就是把土地和房子分开。在土地没到期的时候征收房税（香港叫差饷），税率是“评估租金”的5%。土地到期后再加征地税（香港叫地租），评估租金的3%。两项合计是评估租金的8%，现在约为房价的0.3%左右，是否减免和抵扣看具体情况。同时期有可能严查租金税，香港叫物业税，其他各国大多水归为“个税”。香港是租金的15%，其他国家也差不太多，咱们内地的商业地产为租金的12%。

8、注：香港的差饷是从民国时期就有的，老北京也有，鲁迅先生的故居就曾经缴纳，只不过当时老北京叫“房捐或警捐”。改开之后在1980年-1986年也曾对私房（平房）短期征收，当时平均每间房每个月2毛钱吧，1986年住宅房产暂停征收。

9、总之就这情况吧，我没明确建议，只能说我家也正等着再买房呢，也是想收房租，所以在寻找收益率更高的房子。或者说以房租高的为主，兼顾房价走势，这种房在朝阳区比较多，五环外也不少，可以参考6号线沿线的小户型的租售比（租金收益率）。

仅供参考。

二

Q:

感谢您的解答非常中肯，另外可不可以追加一个疑问：

1、说我个人重点关注了永乐西是否客观，其实是想问您这个预算，有没有其他小区可推荐参考的？（想要一个小两居，以到东直门的距离为参考，只希望是偏向保值性好点和之后好出手点的）。

2、我考虑时间原因，主要是担心现在就差不多定了，会不会等到下半年或者明年有更好的政策出现会有些后悔。或者等到下半年或明年了，差别也不大，又白白浪费一年时间，您觉得这可能性大吗？还是考虑的有些多余了？

A：

1、推荐房子找当地中介吧，按预算匹配房源是他们的常规业务。另外您的预算也很难买到各项兼顾的，基本都是自住为主的，否则也不会性价比高。甘蔗没有两头甜，预算不太高的情况下还是适当取舍吧。

流动性好的基本都是市区次新房，而保值性好的都总价略高，基本在5/600万起步，且性价比一般偏低。

2、怕出政策后悔，这怎么说呢？现在是救市时期，您还盼望出台打压房价的政策不成？意思是现在200多万买了这套，万一过两天出台房产税，一下又暴跌50万，是怕这种后悔吗？我觉得没可能性，这种时期只会出台刺激楼市的政策，其他的就想多了。

或者换个思路，您的意思是说怕过两天出台财政或金融手段，比如降税、降息和降首付什么的，是这意思吗？这我不敢保证，只能是看自己的判断。

不过也考虑好，如果没出台这些，而是再出台很给力的行政手段怎么办？比如全面放开限购之类的，那您不仅得不到利好，买晚了还有吃亏的可能呢。反正任何政策都是双刃剑，看自己注重哪方面吧。

3、总之能理解您的想法，就是各项都想兼顾，优势都占+风险都规避。只能说尽量吧，现实中不太容易。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家亲戚买了亦庄的共有产权房，亦生悦，已经入住了，我们去看过感觉还不错，地暖，89平三居也比较合理。他这套房是不到3万一平买的，产权比例70%。现在他们想卖掉这套房，因为离工作单位远。我有想法想考虑一下，只是不知道是否合适，所以想问问。

A：

1、亦生悦不太算亦庄板块的，离的有点儿远，所以一般算瀛海。甚至瀛海都不太合适，毕竟这在高速路西边，板块配套什么的还有待发展。

2、不到3万一平，2.9万是吧？占70%产权，那对应的标准价就是4.14万一平。这怎么说呢，我觉得不太便宜，或者说至少不算占便宜。

因为高速东边的板块配套更全，不仅有地铁，离南海子公园也近的换，环境比高速西边强。那东边瀛海板块安置房的均价也不过是3万左右，西边地段不太强的保障房却要2.9万，我觉得价格偏高了。等于用差不多的价格，买下了同类型产品70%的产权，至少没占便宜吧。

地暖肯定算优势，但这种优势是可以计算出实际价格的，每平米一般就是500块钱左右差不多了，价值不算太高。

3、总之还是多考虑居住体验吧，毕竟这是“保障房”，性质就是纯自主，“封闭运行”的政策导致没什么投资性。像您这种转卖都不能私下进行，而是到五年之后得经过主管部门的审批才行，现在都无法过户。

将来您要想转卖的话也是这流程，也就是购买群体受到限制，价格也被管制，所以不太可能有什么太高的收益，还是多考虑自住吧。

仅供参考。

四

Q:

我家情况是这样：两个孩子，都是731前，老大在河北读三年级，老二明年上小学。户口落在展览路，建大附小，四老房。我想换一下，但是预算有限，400以内，展览路这边的房子价格比较高，我去看了陶白的宣师一和大椿天的育才。我这么操作行吗？宣师一、育才，实验一小。

A：

1、操作当然能行了，但为什么要这么操作啊？从展览路换到陶白，一般图的都是九年和直升校。而宣师一附小不是直升校，那这换学区的意义就不太大了。尤其您家是731之前的，最好把单校划片的利好用足吧。

2、另外一般很少有从展览路换到大椿天的，不是说学校不好，而是学区的排名不高，在西城区几乎排最后。

或者说是如果能买到溢价很低的房子还行，否则的话就等于是花了同等的学位成本，但学区排名下降了。毕竟以400万以内的预算，无论在哪个学区，想买到学区溢价低的都不太容易，比例差不太多。

3、另外是大宝是今年转回西城，还是小升初回来？甭管什么时候都有可能被派位吧，未必能进入对口校。但和二宝如果是俩学校，那就考虑好俩孩子的接送问题吧。

4、总之我没什么建议，只是列出这些情况，考虑好再换。

仅供参考。

五

Q:

请问，孩子一出生就落户海淀姥姥家，（因为妈妈户口就在姥姥家）14年孩子妈妈在海淀买了房，小学上羊坊店五小，孩子四年级妈妈又在附近换了大一点的房子。现在孩子六年级，请问孩子是按上小学的房产摇号还是按后买的房子摇号？

A：

1、既然已经上学了那就以“学籍”为主了，跟房籍和户籍都没什么关系，把房子卖了把户口迁到外区都行，不影响小升初的直升和派位。

2、不过我没明白，既然已经都六年级了，也就是今年小升初。而羊坊店五小对口57中40%比例直升，从今年开始执行，那就是5月份应该已经参与过了吧？然后是6月25号填报派位志愿，今天都23号了，怎么还能问这种问题啊？

3、这就后天开始在系统上正常填报吧，跟房子没关系。

仅供参考。

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