棚改项目占用相邻小区停车场？

　　四季青花园房屋拆除工程。

　　缙山府小区一期地面停车场目前被实施封闭管理。 受访者供图

　　日前，罗湖区缙山府小区业主向南都奥一新闻反映，自5月中下旬起，清水河重点片区棚户区改造项目房屋拆除工程(四季青花园房屋拆除工程)在未征询小区业主意见的情况下，占用小区红线范围内的地面停车场并实施封闭管理。同时，有业主认为，该工程压缩了小区人行道通行空间，拆除小区部分围墙，并计划安排工程机械设备经小区出入口进场，影响居民日常生活。

　　对此，罗湖区清水河街道办事处回应称，因四季青花园建成时间较早，距缙山府红线退线不足6米，为保障周边安全，隔离危险源，确保缙山府小区业主人身及财产安全，在施工期间，需暂停使用该停车场。街道将持续督促建设单位和施工单位，进一步优化施工方案，确保小区安全，最大限度减少对小区的影响。

　　业主反映

　　未征询小区业主同意 小区红线内区域被第三方施工占用

　　罗湖区金碧路缙山府小区业主代表章女士告诉奥一新闻记者，自5月19日起，小区一期红线范围内的地面停车场被四季青花园房屋拆除工程占用并实施封闭管理。其强调，上述行为未提前告知缙山府小区业主委员会及全体业主，亦未经过业主大会表决通过，涉嫌侵害业主合法权益。

　　“地面停车场的使用权归属于全体业主。”章女士表示，“建设单位和施工单位在没有征询我们意见的情况下，就占用小区红线内场地，还拆除了部分小区围墙，这是对业主物权的侵害。”

　　奥一新闻记者实地走访发现，四季青花园紧邻缙山府小区和深圳中学（泥岗校区）。根据现行法定图则，涉事地面停车场位于缙山府小区红线范围内，现被划入四季青花园拆除工程的施工作业区。比对此处原貌照片可见，该停车场与四季青花园间的围墙大部分已被拆除，仅剩余几段白色墙体，停车场内堆满了纸板、木板等建筑垃圾。该工程对停车场实施全封闭管理，在旁侧的小区人行道上设置围挡，致人行道通行宽度缩减近半。虽增设了安全防护棚，仍有部分业主担忧存在建筑废物飞溅的安全隐患。

　　此外，拆除工程的设备进场方案也引发小区业主的担忧。据现场公示的《四季青花园房屋拆除工作保障方案》，长臂炮机计划由缙山府小区北门进入，小炮机计划由缙山府小区南门进入，在停车场区域开展建筑拆除施工，进出车辆安排在晚上10点左右。章女士认为，南门和北门作为小区的重要出行通道，车流人流密集，工程车辆夜间进出仍不妥当，“我们不希望机械设备从小区进场”。

　　该工程施工单位在围挡上张贴的承诺书中还提到，因四季青花园周边环境限制，实施拆除作业的相关设备需经缙山府一期地面小型停车场进入四季青项目场地，需对停车场实施封闭管理。施工单位承诺，在拆除工作导致小区业主无法使用30个地上停车位期间，同意向小区业主支付停车位补偿费用，并在拆除工作完成后1个月内按进场前标准恢复原状。

　　“核心问题在于工程方未履行法定程序。”章女士表示，即便施工单位提出补偿方案，业主们仍要求立即停止占用行为、恢复场地原状，并重新规划设备进场方案。

　　现场工程概况牌显示，该工程为“清水河重点片区棚户区改造项目房屋拆除工程”，建设单位为深圳市罗湖投控置地有限公司，施工单位为深圳市新朗建设工程有限公司。企查查数据显示，深圳市罗湖投控置地有限公司成立于2020年11月12日，经营范围包含重点片区开发及基础设施建设。深圳市新朗建设工程有限公司成立于2003年11月6日，经营范围包含水利水电工程施工总承包、土石方工程专业承包、爆破与拆除工程专业承包。

　　据公开信息，清水河重点片区，作为全市18个重点开发建设区域之一——笋岗-清水河片区的重要组成部分，是广深港澳科技创新走廊的重要节点，也是罗湖大梧桐新兴产业带的人工智能产业集聚区，还是市中心区内难得的一片低容积率产业园区。清水河重点片区棚改项目则是清水河重点片区服务的重大基础建设中的重要一环。

　　部门回应

　　罗湖区清水河街道办事处：将进一步优化施工方案 最大限度减少对小区影响

　　针对此事，南都·奥一新闻记者发函联系深圳市罗湖投控置地有限公司和罗湖区清水河街道办事处。清水河街道办事处在回复奥一新闻记者采访时表示，街道高度重视，立即开展相关调查核实工作。

　　回应中说明，2025年5月19日罗湖区人民政府依法启动了对四季青花园的强制搬迁及拆除工作（经第三方机构鉴定，四季青花园为Dsu级危房，省高院已终审判决支持征收及补偿决定）。因四季青花园建成时间较早，距缙山府红线退线不足6米，其中缙山府一期地面小型停车场与拆除作业区域直接相邻。为保障周边安全，隔离危险源，确保缙山府小区业主人身及财产安全，在施工期间，需暂停使用该停车场。期间坭岗社区将会同小区物业引导小区车辆进入地下车库和停车楼予以停放。

　　回应还称，建设单位已明确承诺，施工完毕后，将对停车场、围墙及相关耗损恢复至原有状态；造成业主无法使用停车场将给予相应经济补偿。目前，建设单位正积极与缙山府小区管理处及业委会磋商相关细节。

　　此外，回复中表示，街道将充分听取各方意见，持续督促建设单位和施工单位，进一步优化施工方案，确保小区安全，最大限度减少对小区的影响。施工期间，建设单位、施工单位将严格落实好施工噪音和粉尘防范要求，严格按物业管理处要求，完成信息报备后凭证件进入施工现场，原则上施工人员不得擅自离开施工区域，不得进入小区生活空间。

　　律师说法

　　特定情况下相邻土地的权利人 应当提供必要的便利

　　未征询小区业主同意就使用小区红线内场地，是否涉及侵权？广东晟典律师事务所毛鹏律师认为，上述小区业主遇到的情况，表面上看是小区停车场被第三方临时占用是否合理合法、是否构成对小区业主权利的侵害，但实际背后隐藏的是物权和相邻权的关系。

　　毛鹏律师指出，从物权角度而言，小区红线范围内场地的使用，应该是基于小区的利益且应该履行合法合规的审批流程，要么经业主大会或业委会审批（针对占用面积较大或对小区居民日常生活影响较大的场地占用事项），要么是业主大会授权的物业公司审批（临时占用土地，或者符合小区物业规划功能需求的场地占用），对于第三方要使用小区停车场作为第三方施工场地的做法，正常情况下肯定应该要事前征询小区业主同意。

　　但是，《民法典》第二百九十二条对小区业主的物权也有一些例外的限制。根据《民法典》第二百九十二条的规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。《民法典》用的是“应当提供”。从目前媒体报道的情况看，四季青花园的棚户区改造项目，除了占用缙山府小区的场地外，没有其他解决方案，或者其他解决方案对社会公益的损害要远大于对缙山府小区的影响。在此情况下，可能占用缙山府小区的停车场作为施工场地，也是在法律允许的例外情形。

　　毛鹏律师表示，即便四季青花园项目是属于政府主导的带有民生性质的项目，且四季青花园项目部基于《民法典》有关相邻权的规定，有权利用相邻土地，也不表明施工单位可以肆意作业。施工单位在施工作业时，肯定也要适当兼顾缙山府小区业主的合法权利，尤其要保障缙山府小区业主正常停车、安全通行，并在施工作业中落实除尘降噪等要求，尽量避免扰民或减少扰民。另外，一旦四季青花园项目自身具备施工作业条件，应立即腾退所占用的缙山府小区场地并恢复原状，同时应该对缙山府小区业主因此受到的影响作出适当补偿。

　　采写：南都·奥一新闻记者 刘正方