澳洲清盘率再创新高，ATO公布全澳拥有两套房人数！交易量暴跌，墨尔本多个华人区被点名！

　　01

　　澳洲清盘率再创新高！

　　得益于两次降息以及可能进一步降息的预期提 振了买家对房地产市场的信心，全国清盘率升至一年来的最高水平。

　　根据数据提供商Cotality的数据，本周的初步清盘率为74.5%，高于上周的73.9%， 同时拍卖的房产数量也有所增加。

　　本周全国拍卖房产数量为2103套，较之前一周的 2004套有所上升。

　　在悉尼，本周拍卖的房产数量为784套，初步清盘率为73.5%，与上周持平。墨尔本 是拍卖市场最活跃的地区，共有1000套房产参与拍卖，初步清盘率为75.2%，略低 于上周的76.6%。

　　布里斯班140套拍卖房产的初步成交率为76.1%，高于上周的66.7%。

　　在悉尼的Centennial Park，一套由现代主义建筑师Nicholas J. Munster于1967年设计的中世纪现代建筑风格住宅，在拍卖会上以1100万澳元成交。

　　现场有四位注册 竞拍者参与，起拍价为1000万澳元。

　　该房产位于Centennial Park的Martin Rd，名 为“Camelot”，属于已故悉尼科技企业家Andrew Findlay的遗产，他在2023年与土著艺术经销商Tim Klingender一同在South Head海域的船只事故中不幸遇难。

　　房地产公司The Agency的联合创始人Ben Collier表示，这次成交价在该物业估价的1,000万至1,100万澳元区间内，反映出买家情绪有所改善。

　　“两次降息，以及可能的第三次降息，的确为市场带来了信心，”Collier说道。

　　Collier还指出，过去一个月，他注意到购房者在卖出当前房产之前已开始买入新房产的趋势。 此外，在悉尼的Rosebery区，位于Sutherland Street 9号的一套遗产房以约250万 澳元的价格拍出，比210万澳元的底价高出了40万澳元。

　　200万澳元的起拍价很快将本有12名注册竞拍者的队伍缩减至3名，当竞价达到230 万澳元时，一位投资者退出，最终只剩两位竞标者。

　　The Agency的房地产经纪人 Chris Skarlatos表示，这套两居室房产的成交结果非常强劲，这是该房产90年来首次被公开出售。

　　Skarlatos表示：“因为这套房产不具备居住条件，成交价远超出大家的预期。购房者需要重新连接电力并重新装修厨房，才能居住。”

　　最终，该房产卖给了一位寻找了两年房产的本地建筑师。

　　Skarlatos还指出，近期拍卖前的报价开始增加，这表明买家信心正在增强。

　　房地产研究机构SQM Research的分析师Louis Christopher表示，尽管墨尔本的表 现超过悉尼，但这两个城市的房价在将来仍将继续上升。

　　他说：“墨尔本的表现可能与简单的可负担性有关……我们总体的预期是，2025年悉尼和墨尔本的房价将会上升。”

　　他表示，澳联储7月8日的预期降息将支持房价增长，但其影响将是“渐进式的”，而非“剧烈的”。

　　02

　　悉尼惊现大量“幽灵”公寓楼！

　　悉尼大批建筑变成“幽灵”大楼，这些住房项目仅存在于 纸面上，尽管已获得市议会批准后多年，但至今未交付。

　　这些潜在项目已成为一个日益严重的问题，由于成本上升和难以获得融资，开发商无法让已获批的项目开工。

　　MCG Quantity Surveyors委托SuburbTrends进行调查后得到的数据显示，全国六分之一已批准公寓项目未能建成，其中许多分布在悉尼周边。

　　这些项目中有许多在开发商无限期搁置后陷入停滞，导致审批失效。

　　其它项目则面临着不确定的未来，虽然获得了批准，但多年来一直没有开工。

　　MCG Quantity Surveyors的Mike Mortlock表示，这些数字令人震惊。

　　他说：“从审批情况来看，我们已经知道，要想在5年内实现120万套新房的全国目标，我们还差得很远。但从竣工情况来看，情况就更糟了。”

　　“在某些地区的获批的公寓项目中，只有不到60%的公寓最终完工。”

　　在获得市议会批准的数年后，仍有许多项目未交付任何住房。

　　其中包括位于Liverpool CBD的Bathurst St的两栋14层和20层的住宅楼，这两栋楼 于2020年获批，但尚未动工。

　　在2019年批准了373套公寓后，Granville Parramatta Rd上的一个开发项目至今未 动工。

　　在2020年至2022年间获得批准后，一个位于Parramatta CBD的类似项目仍处于搁置 状态。

　　Housing Industry Association的经济学家Tim Reardon指出，这些“幽灵批准”主要出现在多层公寓建筑领域，而非独立屋领域。

　　他说：“现在的开工数量是10年前的一半。”

　　Reardon还表示，由于这些项目的融资方式不同，获得批准的独立屋几乎总是能建起来。

　　新建独立屋通常是先出售，然后获批，再建造。就公寓而言，审批在项目实际融资之前就获得了，这意味着公寓开发商对政策变化更敏感。

　　Reardon补充道，造成“幽灵审批”的一个关键因素是，对外国投资新住房项目征收 的税收增加。

　　前几年，外国退休基金和海外机构是新公寓项目的宝贵融资来源，但最近对这些团体的征税意味着，这些资金来源已经枯竭。

　　“使用外国资本增加了太多的建设成本，且大部分外国资本都流向了其它国家，因此，建筑商不得不在国内为他们的项目融资，而他们往往无法获得资金。”

　　但这种情况可能很快就会发生改变。

　　新州政府一项价值10亿澳元的预算倡议被誉为解决这一问题的潜在改变者，并有可能打破一些阻碍项目进行的僵局。

　　被称为Pre-sale Finance Guarantee一揽子计划的预算措施，将使政府实质上成为某些住房项目的担保人。

　　预算文件指出，该计划将通过为未售出房产的开发商提供担保，直接增加5000套新房。

　　该计划还将通过向建筑商提供担保，通过购买未售出的库存来启动新项目，从而在未来5年间接增加1.5万套新房。

　　Reardon表示，新计划将释放“大量”新住房存量。

　　他说：“这是新州政府的第一个政策，将有意义的改变住房供应。之前的意图和声明是积极的，但这是第一个能真正落实的政策。”

　　03

　　ATO数据公布！悉尼收入最高和最低区

　　根据澳洲税务局（ATO）最新公布的数据，2022-23财年有91名澳洲人总收入超过 100万澳元，却分文未缴税款。

　　数据还显示，澳洲收入最高的人群居住在悉尼东区，包括Darling Point、 Edgecliff、Rushcutters和Point Piper。

　　澳洲研究所（Australia Institute）与ABC对数据的分析显示，这91位收入超百万 的人士通过各类抵扣将应纳税额降至零，抵扣总额达3.9亿澳元。

　　其中，19人向可抵税慈善机构捐赠了2.91亿澳元，人均约1540万澳元，构成了抵扣 的主要部分。

　　所有纳税人都可将聘请税务代理管理税务事务的费用作为税前抵扣，这意味着部分收入超百万却零缴税的人申报了此类支出。

　　该群体用于税务管理的抵扣额达6280万澳元，人均约69.08万澳元。

　　澳洲研究所首席经济学家Greg Jericho指出，当人们还在讨论对余额超300万澳元的少数人修改超级年金税收政策时，富人已能利用税收体系将税负降至零。

　　他表示，这是因为富人能支付“高价税务律师和会计师”来操作。

　　数据还显示， 2022-23财年有230万澳洲人申报了租金收入，约71%的房东仅拥有一处投资房产 （超160万）。 其中，19%（42.3万）拥有两处房产，6%（13万）拥有三处，4%（4.7万）拥有四 处。拥有五处投资房产的房东仅18,837人，拥有六处及以上的也仅有19,389人。

　　2022-23财年总净租金收入为16亿澳元，低于2021-22财年的60亿澳元。

　　该财年盈利 的房东数量多于亏损者，平均净租金中位数为52澳元，平均数为696澳元。

　　约113万亏损房东（负扣税）的中位数亏损为5,487澳元，平均数为9,346澳元。

　　ATO 数据显示，澳洲收入最高的邮编区集中在悉尼，前十中占七席。

　　平均应纳税收入最高的邮编区（279,712澳元）为悉尼东部的2027，涵盖Darling Point、Edgecliff、Rushcutters和Point Piper。

　　其次是Double Bay（2028）和Woollahra（2025）。

　　墨尔本的Toorak和Hawksburn （3142）排名第四，悉尼东部的Vaucluse、Watsons Bay等地（2030）位列第五。

　　不过，新州部分地区也是全国平均收入最低的地方，低收入邮编区多为大学生聚集区。 例如，纽卡斯尔大学Callaghan主校区所在的2308邮编区，平均应纳税收入为 20,878澳元；UNSW所在的2052邮编区为20,892澳元。

　　自2010-11财年有记录以来，外科医生一直是收入最高的职业。

　　2022-23财年， 4,247名外科医生平均应纳税收入为472,475澳元，其次是麻醉师（3,658人， 447,193澳元）和“金融交易员”（5,147人，355,233澳元）。

　　收入最低的职业是“个人护理及助理”，平均22,533澳元，其次是快餐厨师（22,722 澳元）和酒店业学徒（25,358澳元）。

　　2022-23财年超1600万澳洲人提交了纳税申报。其中，1030万人申报了总计283亿澳 元的工作相关支出，人均2,739澳元。

　　超级年金账户平均余额从2021-22财年的16.4 万澳元增至17.3万澳元。

　　该财年公司净纳税额增长9.2%至1400亿澳元（2021-22财年为1280亿澳元），其中 采矿业贡献了39%的公司净税，税额从423亿澳元增至544亿澳元。

　　豪华汽车税增长 17.9%至11.53亿澳元。

　　04

　　交易量暴跌，墨尔本多个华人区被点名！

　　一份最新房产报告披露了维州房屋销量跌幅最大的10个区，为押错宝的购房者敲响了警钟。

　　根据Hotspotting最新报告《2025年冬季价格预测指数》，包括Glen Waverley、 Doncaster和Geelong West在内的多个昔日热门区，其住宅或公寓销量在短短12个 月内腰斩，成为该州表现最差、甚至全澳最弱的市场之一。

　　该报告追踪了数千个区的季度销量数据，以识别市场动向。而在这10个邮编区，市场动能已完全停滞。

　　Glen Waverley的公寓季度销量从84套降至40套；Broadmeadows的房屋销量从52套跌至26套；区域热门地Geelong West上季度仅售出18套住宅，不足去年同期销量的 一半。

　　Hotspotting创始人Terry Ryder表示，这种下跌并非统计偏差，而是更深层问题的征兆。

　　“我们发现一些关键的中环和边缘区需求明显下降。当下可负担性是王道， 购房者正远离缺乏性价比的区域。”

　　他指出，像Doncaster、Box Hill和Williamstown等公寓密集区尤其脆弱——并非购房者对公寓失去兴趣，而是价格已不合理。

　　“你能在Carlton或Kensington以不到50万澳元买到一居室公寓，”他说，“但在 Doncaster或Monash，同样的房子可能要80万澳元，这完全与市场脱节。”

　　中介Madeleine Roberts认为，公寓市场的困境多归咎于供应过剩。

　　“这些区域不存在稀缺性，也没有紧迫感，这扼杀了资本增长。”

　　她直言，“若有人问我该避开什么，我会说大多数墨尔本公寓——它们就是无法带来回报。”

　　Roberts指出，Glen Waverley、Doncaster和Box Hill等区曾依赖国际学生和海外 家庭需求，但新冠疫情后这部分需求尚未完全恢复，遗留的供应过剩自此一直拖累市场。

　　“这不是复杂的科学：供应过多、买家不足、负担能力差，这是危险的组合。”

　　就连 Thornhill Park和Trafalgar等边缘家庭聚居区也未能幸免。

　　Hotspotting数据显 示，这两个区的房屋销售均急剧放缓。

　　Ryder称，这种模式是“无休止推出新地块”的社区典型特征，此类区域会削弱稀缺性并限制长期价格增长。

　　不过，并非所有销量下滑区背后原因都相同。

　　中介Tony Moorfoot表示，Geelong West的房屋销量下跌更多与供应有关，而非需求。

　　“人们搬进Geelong West后就不想离开了，”他解释道，“这里房源持有紧密，因此 当挂牌量枯竭，销量也会随之下降。”

　　Moorfoot称，该区域房价保持稳定，且近期买家活动（尤其是州际买家）显示信心已在回升。

　　“最恐慌的时期已经过去。我们看到州际买家对Geelong产生兴趣，因为这里的价格已降温，他们从中看到了价值。”

　　然而，维州的税收政策被证明是更大的问题。三位专家均指出，土地税上调、严格的租赁改革以及投资者合规成本激增，是购房者面临的主要障碍，尤其是“普通散户”房东——他们如今感到处处受限。Ryder说道。

　　“我们一年内失去了超过2.4万套租赁房，当你已经在亏损，又被征收数千澳元的额外税费，唯一的选择就是抛售。”

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