楼市“二八”分化严重，哪20%是增长趋势？

文｜邓浩志

最近有报道，杭州上半年土拍揽金1160亿，接近去年全年水平，去年1169亿元。与此同时，杭州今年也诞生了全新的单价“地王”，房价也非常坚挺，核心城区无论是新房还是二手，价格在年初见底之后就一路强势，二季度已经开始上涨。很多人感慨杭州楼市复苏领先全国大多数地区。尤其咱们广州，作为一线城市，无论是经济增速还是房地产复苏，无论是卖地情况还是每平方单价，似乎都已经被部分二线城市全面超越。

我觉得有上面的感觉是事实，但并不是完整的事实。目前中国楼市的真实情况是三大特征：一是众所周知的整体低迷；二是分化，多维度全方位的分化；三是“二八”定律的凸显，极端情况下甚至是“一九”定律。

下面简单描述一下：

首先中国楼市整体低迷，但部分城市已经开始偏热。比如杭州，深圳，上海，乃至西部的成都，从去年四季度开始就逐渐呈现量价齐涨，楼市和土地市场同时升温的情况。

其次，同是一座城市，整体可能表现一般，但个别区域，比如核心城区却非常坚挺。比如广州，今年一季度荔湾，海珠的新房价格开始有上涨的苗头，二季度因贸易不确定性出现成交量下滑，但部分板块受拆迁影响，大批购买力入市，诸如芳村、三元里，罗冲围等区域出现成交量100%的涨幅。

还有就是虽然多数物业价格仍然跌跌不休，但大城市豪宅居然稳中有升。北上广深杭的情况都差不多，越贵的房子越好卖。千万级以上的物业成交量不断刷新历史新高。是的，这是历史新高，千万以上物业成交量居然超过楼市最火爆的2021年，而且近三年每年都在创新高。

最后，虽然多数业务库存高积压严重，但部分楼盘居然有抢购现象。还是以广州为例，最近一个月，位于琶洲、金融城等区域的高端豪宅项目，首推几百套单位，居然开盘就清货，部分楼盘二期加推居然敢涨价10%，更有某江景豪宅盘，没开盘就出现了内部抢购，在这等市场居然敢收“茶水费”。

以上都是真实情况，虽然只占市场总体的20%，或10%。但它却反映了楼市并非一面倒的低迷，甚至局部过热的情况。

更需要注意的是，中国房地产市场虽然已经告别了投资热潮，告别了以初次置业为主导的刚需市场。在全新改善居住环境为绝对主导的市场大背景下，仍然有部分产品，因为区位优势，产品优势，服务优势而成为市场热点。并且随着改善需求的人越来越多，这类型物业反而越发紧俏，更展现出保值和增值的能力。