北京买房：理清思路，购房建议1577

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想了解一下，1、现在房价相对于几年前是整体降了不少，由于您对房子这块挺专业的，从您的视角看未来还会降吗？

2、我现在的情况是没有负债，北京一套自住房，外地一套房目前出租。手上有些资金，由于现在理财以及银行定存利率都很低，期望手上的现金可以稳定的产生一定收益，改善一下生活质量，想向您请教一下是在买一套出租呢，还是买理财定存（属于谨慎性，炒股这种波动大风险大的不敢入）呢？

A：

1、降不了什么了，因为平均租金收益率已经跟同期银行利率基本一致，朝石丰的小户型甚至明显超过。也就是房子出租的年化收益率2%，而存银行的利息到不了2%，而且银行利息还在降息通道，房价为什么还要降？

所以除非是房租大幅下降，否则房子的租售比不支持房价下跌。可房租又和社会平均收入强相关，房租下降意味着租房人挣钱少了，那刚需们能接受降房租+降工资=降房价吗？

这参考历次的行情周期吧，来来回回都是那点事儿，每次都说不一样，其实哪次都一样。

2、持房还是持币看自己。投资部三要素，安全性、流动性和收益性。存款和房子的安全性都强，流动性的话银行存款占优。

收益性方面，现在是房租和利息差不多，至少短期基本一致。长期的话银行最稳妥，即便下降也是缓慢的。而房租+房价既有可能涨也有可能跌，也就是风险比存款大。所以非常谨慎的就存银行，愿意冒风险的才买房呢。

3、不过考虑好，房租收益没比银行存款高多少。现在朝阳区租金收益最高的也不过是2.5%左右，顶多比银行高了1%吧。而房价是否上涨和涨多少谁也说不好，我只是认为不跌而已，自己判断吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是**理财北京区的受害者，从暴雷到现在已经三年多了，全部身家都被套牢，没有任何消息。但日子还得过，房子要还月供，老人要看病买药，孩子面临结婚也需要钱，即便是在老家买房都要100多万，而我们已经山穷水尽了，再也拿不出一分钱。

因为把家里的钱都给套牢了，导致家庭关系也产生纠纷，在家中的地位越来越卑微，年近半百的人生似乎要走到尽头了。可是我们有什么错吗？只是希望血汗钱能保值而已，却遇到了无良财务公司，导致几百个家庭陷入绝境。我们迫切希望ZF能尽快解决我们的问题，帮债权人拿回本该属于自己的权益。

请问您对我们的事件有了解吗？我们迫切的想知道事件进展情况，不知什么时候是个头，我们都快撑不住了。如果知道一些情况请告知，不胜感谢。

A：

1、我看到最后才知道您为什么要私信我，但我是聊房子的啊，跟理财机构完全没关系，也不知道任何消息。

2、说实话，我连您投资的这家公司都没听说过，更不知道暴雷的事儿，也不知去哪儿打听消息。实在帮不上忙。

多聊两句，前几天我还真听说了一个理财暴雷给赔付的消息。2015年暴雷的，叫“幸汇财富”，据说在当年曾经很有名，承诺高息和自由存取。但也就运作了两三年就暴雷了，众多投资人被套牢几十亿。

十年过去了，这家理财公司的案子终于有消息了，通知投资人去领取赔付款。只是比例有点儿少，像跟我说这事儿的网友是投资了几十万，但只拿回了几千块钱，还不够这几年的维权成本呢。

其他各种理财暴雷的也听说过有赔付的，但最多的也就退了10%左右吧，再多的没听说过。这想想也能理解，如果理财机构能有10%以上的储备金，也就是流动资金，那这家机构就能勉强周转了，不至于暴雷。而既然是暴雷，那就是资金链彻底断了呗。

只要机构一暴雷，那向他们借贷的公司也就更不还钱了。毕竟这种案子调查起来非常的麻烦，周期相当的长，那欠债的公司也就更有时间闪转腾挪了，凭本事借到的钱为什么要还？

所以我估计这网友的理财就算有了赔付消息也未必能怎样，能拿回个零头儿就算不错了。可既然他在问题中提到了给孩子买房，那估计被套的投资款至少上百万，无论如何都是损失惨重了。

另外我估计他这问题是群发的，并不是真的想得到什么答案，只是碰运气而已，或者是排解一些纠结的情绪。值得同情，但谁也帮不上什么忙……

三

Q:

请问，在龙体学区，就小学转学的情况。买光明、培新与体育馆路小学的房子，有啥区别吗？

中介说因为是跨区转学，买培新、光明与买体育馆路小学的区别不大（但培新、光明与体育馆路小学的价格还是有些差别的）。

换个说法，都知道培新、光明好一些，体育馆路小学相对差一些，但对跨区转学的及小升初通路来说，这几个学校都差不多，是这样嘛。

A：

1、中介说的对。既然是跨区转学，那在理论上只要是学区内，哪儿的房子都是同等效果，因为都是靠运气派位。也就是无论买哪儿的都谈不上对口入学，而是看哪个学校有空余的学位，如果都没有的话还可能跨区派位呢。

现实中有些区别，可以先找关系打听一下哪些学校有空余的学位，被派入的概率多少？如果概率高那就买附近的，这样接送不就方便了嘛。

2、价格肯定是有区别的，但您这不是转学吗？那如果没有内部信息，就甭考虑对口校了，尽量买溢价低的才更合适。

3、对于通路来讲肯定都差不多啊。比如转学的时候培新光明都没有学位，只有体小有一个，那就算买了培新的也是派位到体小啊。也就是只要在学区内，无论买哪儿的房子，最终结果都是看哪所学校有空余学位。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们最终买了雷锋对口的房子(2025年3月落户的)。刚听到一个说法是，今年可能会按照落户时间优先对口的顺序来录。

意思是什刹海片区里，如果皇城根和西什库没录上的孩子，但是如果落户早于我们，可能会被雷锋录取，而我们因为落户晚，如果雷锋招他们招满了，我们会被调剂到什刹海其他小学。

您有听说这个么？

A：

1、我也听说了，但不太信。因为毕竟没有明确的政策，真要这么干的话，落户晚的家庭必定维权，教委不是给自己找麻烦吗？

2、所以我认为最大可能还是一起派位，这样大家都公平，谁也别说谁。否则按照落户时间的话对部分家庭有利，但也未必感谢学校和教委，反正我是不会干这种没好处的事儿。这边不落好儿，那边肯定挨骂，自己还多付出了成本，那图什么啊？

3、总之我是听说这传闻了，但没当回事儿，不太信。

仅供参考。

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