全国房产销售额上半年下跌11.8%，一线城市土拍溢价上涨！

新闻前情提示：中指研究院报告显示，1-6月，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点；6月单月，TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月单月降幅扩大1.2个百分点。房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续。

据中物联，6月份钢铁行业PMI为45.9%，环比下降0.5个百分点，连续2个月环比下降。预计7月份，受高温多雨天气影响，需求端进一步承压运行，钢材价格继续低位震荡，供给端也难有上升动力。

市场的冰火两重天，估计还会继续：一方面是地方政府需要土地财政偿还负债，国家需要房地产利好数据托住预期，居民因为资产保值需要房价坚挺；另一方面，是房地产企业巨大的负债敞口和断崖式的融资能力，以及与钢铁、剥离、家具等行业的联动性衰退！

而造成这种现象的重要原因是区域发展不平衡、人口收入结构呈K型分化、企业规模化集中等因素，叠加国家宏观调控和经济结构转型带来的流动性分配导向问题，从而导致房地产行业出现了这种特点！

2025 年 1-6 月，上海、杭州、成都等一线城市及强二线城市核心地块土拍溢价率显著回升，部分地块溢价率平均超过 15%，最高溢价超60%。这一现象源于头部房企对核心城市长期价值的认可（日本模式）：人口持续流入、产业集聚效应及基础设施完善性，使得核心地块成为昂贵的“富人区避险资产”，并拉高了平均数据，目前上海、杭州、广州都呈现出了这个特点！

另一方面，TOP100 房企 1-6 月销售额同比下降 11.8%，6 月单月降幅扩大至 18.5%。二三线城市成为下跌主力，部分城市库存去化周期超过 24 个月。中部省会城市郑州新房库存达 12 万套，去化周期较 2024 年延长 6 个月，价格同比下跌 8%。这种分化源于人口外流、产业基础薄弱及投资性需求退潮，导致市场供需失衡。

而且，尽管央行降准释放 1 万亿元流动性、5 年期 LPR 降至 3.5%，但政策红利主要流向核心城市。以深圳为例，上半年新房成交同比增长 38.3%，这表明当前政策对需求的刺激作用受制于城市能级差异，难以形成全国性回暖。而且，1万亿对于房地产行业杯水车薪，截至2024年底，全国新房库存金额高达93万亿元，相当于GDP总量的70%，房地产行业负债总额攀升至59万亿元！

而2024年虽然人口出生率出现50万的小幅回升，但全年总人口仍减少超百万，叠加结婚登记量同比下降20.5%。刚性需求持续收缩，贝壳研究院数据显示，首次购房者平均年龄从2018年的29岁推迟至2024年的34岁。

在这种背景下，头部房企采取 “收缩战线、聚焦高能级城市” 策略！2025 年 1-6 月，TOP10 房企在一线城市拿地金额占比达 62%，较 2024 年提升 15 个百分点。这种策略既出于对核心城市抗周期能力的判断，也源于对三四线城市项目烂尾风险的规避。

而土地出让收入仍是地方财政重要来源，2025 年 1-5 月全国土地出让金同比下降 12%，但核心城市通过优质地块供应维持土地市场热度。例如，北京市上半年推出 12 宗核心区地块，全部以溢价成交，土地出让金同比增长 5%。这种 “以价补量” 策略在缓解地方财政压力的同时，也推高了核心城市土地成本。

同时，由于担心全球经济增速放缓背景下，居民购房决策更趋谨慎。2025 年上半年，全国住房贷款审批通过率同比下降 8 个百分点，首套房首付比例降至 15% 的城市中，实际首付比例普遍高于政策下限。与此同时，改善型需求向核心城市集中，以上海为例，内环内高端项目去化率达 70%，而外环外刚需盘去化率不足 40%。

因此，国际投行高盛年初最新报告称：预测到2025年底前，中国房价可能从2024年均价水平再跌20%-25%，相当于回到2015-2016年的价格水平！

房地产的萎靡也影响了其他行业，以钢铁为例：

房地产占钢铁下游需求的 40% 以上，1-6 月房地产投资同比下降 10.7%，直接导致钢铁行业 PMI 连续两个月低于荣枯线，6 月 PMI 降至 45.9%。钢铁价格低位震荡，螺纹钢价格较 2024 年高点下跌 18%，钢厂库存同比增加 25%。这种供需失衡进一步挤压钢铁企业利润！

而地产的销售回款放缓叠加融资渠道收窄，导致了房企流动性压力加剧，也影响了向供应商付款节奏。2025 年上半年，港龙中国、雅居乐等房企先后曝出债务违约，民营房企发债规模同比下降 58%，央国企发债占比升至 92%。部分房企被迫以 “以价换量” 回笼资金，物业等业主维权事件屡见不鲜！

对此，政府虽然已经建立了地产再融资措施，比如 “地产白名单” 政策为 1247 个项目提供 1554 亿元贷款，但政策落地效果有限，且比例极少，金额也很小，这种资金封闭监管导致项目回款难以反哺集团流动性，依然无法解决违约问题。与此同时，个人住房贷款不良率升至 0.85%，较 2024 年上升 0.1 个百分点，部分中小银行房地产相关不良率超过 2%，开始向国际警戒线逼近。

从未来看，我国核心城市与非核心城市的 “马太效应” 将进一步凸显。预计 2025 年下半年，一线城市房价将企稳回升，而三四线城市价格调整幅度可能扩大至 10%-15%。人口净流入城市（如杭州、成都）的优质地块仍将保持溢价，而人口流出城市土地流拍率可能超过 30%。

同时房地产行业集中度持续提升（全国所有行业都是这个特征），TOP10 房企市场份额预计从 2024 年的 45% 升至 2025 年的 52%。中小房企生存空间进一步压缩，部分企业将转向代建、城市更新等轻资产模式，相应的物业行业也将迎来重大改变，预计现有的包干制，将逐步转为：酬金制和信托制！