时隔 20 年起诉过户，关键证据如何锁定？北京房产律师深度解析

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买房却因原房主拒绝配合过户而陷入僵局？这起跨越二十年的房屋买卖纠纷，为我们敲响房产交易的法律警钟，一起看看法院如何定分止争。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周明向法院提起诉讼，请求判令被告赵刚、赵莉（赵刚之女）及第三人甲公司，协助自己办理北京市朝阳区一号房屋的产权过户手续。

周明称，2003 年 4 月 27 日，赵刚、赵刚配偶孙芳与赵莉，共同与自己签订《协议书》，自愿将一号房屋转卖给自己。当日，周明支付购房款现金 295758 元，三人出具收据。随后，相关部门将房屋产权证明上的产权人，从赵刚变更为周明。此后，周明实际占有使用该房屋至今。2023 年 11 月 15 日，甲公司通知回迁居民可集中办理产权证，但赵刚、赵莉却明确拒绝配合过户，为维护权益，周明遂向法院起诉 。

（二）被告的抗辩主张

赵刚、赵莉共同辩称，不同意周明的全部诉讼请求，对双方签订合同的合法性提出质疑 。

（三）第三人的陈述

甲公司表示，将按照腾退协议办理相关事宜 。

（四）法院查明的关键事实

房屋来源：2003 年 4 月 20 日，赵刚作为被腾退人，与北京市朝阳区来广营乡人民政府签订《房屋腾退补偿协议书》，明确应安置人口包括赵刚、孙芳、赵莉三人；同日，赵刚与甲公司签订《某房屋买卖合同》，以 295758 元购买一号房屋 。

买卖过程：2003 年 4 月 27 日，赵刚、孙芳、赵莉与周明签订《协议书》，约定将一号房屋转售给周明，周明支付房款，三人出具收据；6 月 17 日，赵刚一家同意将房屋产权证明变更为周明，相关部门盖章确认 。

现状争议：周明使用房屋近 20 年，现具备办证条件，但赵刚、赵莉拒绝配合过户；二人质疑《协议书》和《收据》真实性，称手中文件签名和排版不同，却未提供反证 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵刚等人与周明签订的房屋买卖《协议书》是否有效？

赵刚、赵莉及甲公司是否应协助周明办理过户手续？

（二）法律分析

合同效力认定：

赵刚等人虽质疑《协议书》《收据》真实性，但未提供反证，也未申请笔迹鉴定，根据法律规定，应承担举证不能的后果；

各方签订的《某房屋买卖合同》《协议书》均为真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效 。

过户义务判定：

依法成立的合同，当事人应全面履行义务。周明已支付房款并长期使用房屋，现房屋具备办证条件；

因房屋原买卖合同买受人为赵刚，需先由甲公司协助赵刚办理产权登记，再由赵刚协助周明完成过户 。

三、裁判结果

法院判决：

第三人甲公司于判决生效之日起七日内，协助被告赵刚办理一号房屋所有权证，将房屋转移登记至赵刚名下；

被告赵刚于完成第一项登记之日起七日内，协助原告周明办理一号房屋所有权证，将房屋转移登记至周明名下 。

这一判决明确了各方责任，保障了购房者的合法权益。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

完善交易手续：签订书面合同，明确过户时间、违约责任；保留付款凭证、收据等交易证据 。

关注产权动态：定期查询房屋产权状态，在具备过户条件时及时主张权利 。

谨慎对待异议：若对方质疑合同真实性，及时通过司法鉴定等方式固定证据 。

（二）卖房者警示

遵守契约精神：合同一旦签订，非经法定或约定事由，不得随意拒绝履行 。

举证需充分：提出主张需提供证据，无证据的质疑无法得到法律支持 。

（三）法律风险提示

回迁房交易风险：回迁房办证周期长，交易前需确认产权归属、政策限制 。

时效问题：主张权利应及时，避免因时间过长导致证据灭失或超过诉讼时效 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）