二手结构｜京沪深杭刚改中改需求“塌陷”，刚需集中度上升

短期来看京沪深杭二手房市场还将稳中有降态势

◎ 文 / 俞倩倩

步入2025年二季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，据CRIC监测数据，2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比持增形成鲜明对比。而热点恒热的京沪深杭环比跌幅基本都在10%左右，究竟5月二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？

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京沪深杭300-600万成交占比显著回调

刚需刚改客户消费降级

从成交总价段来看当前居民当前购买力，主要呈现出以下特征：

一方面刚改客群即总价段处于300-600万成交占比显著回调，客户观望情绪持续加剧，以上海为例，三个总价段300-400万元、400-500万元、500-600万元5月成交占比同环比齐跌，全面飘绿，整体市场呈现出刚需、高改“两头翘”，而刚改、中改需求“塌陷”的特征。

另一方面低总价段极致刚需客群消费降级较为严重，沪深杭低总价房源5月成交集中度仍有上行趋势。以深圳为例，2025年5月总价300万以内房源成交套数占比为34.4%，环比上升1.2pcts,同比上升6.0pcts；市场份额有进一步扩大趋势。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，北京、上海、深圳、杭州低总价段成交套数占比均在50-60%。

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京沪90-120平成交占比同环比齐增

深圳<90平面积段热销

从成交面积段来看，北京、上海较为类似，80平以内小面积段虽为成交主力，但是同环比齐跌，市场份额占比持续下降，主要源于京沪两城这一面积段户型都为一房、二房设计，户型功能性缺失且多为老旧房源；而90-120平成交占比持增，主要源于这一面积段多为三房设计，功能性完备，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高。深圳与之京沪不同，70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持增，因深圳二手房市场房龄普遍较新，小面积低总价户型还是迎合了刚需客群的短期置业需求，因而备受购房者青睐。

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成交占比环增多为中等价值片区

深杭主力区域集中度下降

而从成交区域来看，成交占比环比持增的多为城市中等价值片区，譬如北京丰台区、昌平区、门头沟区；上海浦东区区，深圳龙岗区、龙华区，杭州滨江区、西湖区，值得关注的是，深杭主力区域成交集中度下降，据CRIC监测数据，5月环比跌幅TOP3的深圳南山区、福田区，杭州萧山区、余杭区成交套数占比均为本城市TOP3区域。此外，上海外围区域松江区和奉贤区本月成交套数占比结构性回升，环比涨幅均在2pcts以上。

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京深杭5月可比房价下跌项目占比环增

刚需小区加速“以价换量”

上文可知，京沪深杭四城刚需成交基本都占据成交主力且集中度还有进一步上升趋势，而千万豪宅市场受限于二手房新增挂牌不足，成交热度略有回落。事实上，5月北京、深圳、杭州二手可比房价下跌项目占比均有扩大趋势，上海下跌项目占比略有缩小但，仍保持在56%高位。

不过价格下调对于不同档次小区销量的提振作用略有不同，低价策略对于刚需小区跑量作用更为显著，据CRIC监测数据，除深圳之外，京沪杭2025年5月刚需小区二手可比房价下跌项目占比环比均出现了不同程度回升，即成交的刚需小区中房价下跌占比有进一步扩大趋势，其中北京、上海成交的刚需小区中半数以上价格下调。

而对于高端小区而言，更多是受限于新增挂牌量不足影响，加之2025年5月高得房率的四代宅、新规产品集中入市，也会对高净值客群有一定的分流作用。

总体来说，本月二手房市场热度迎来了季节性回落，一方面一季度学区置业热潮已过，需求迎来了阶段性瓶颈期；另一方面，二手房新增挂牌量略显不足，尤其是高端豪宅供给约束显著；此外，新房市场年中冲刺，优质产品集中入市也对二手房市场产生了一定冲击。目前来看，重点城市京沪深杭刚需客群仍是二手房市场成交主力且本月集中度进一步上升，刚改中改需求“塌陷”，成交区域也有向城市中等价值片区不断聚焦的趋势。

预判后市，我们认为，短期来看京沪深杭二手房市场还将稳中有降态势，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，后期也将面临不小的去化压力。（来源：克而瑞地产研究）