御璟星城元启申请变更预售许可证，调规后“重启”网签

北京进深 徐迪 6月27日，北京住建委发布关于元启繁星园项目预售许可证申请变更的公示。

元启繁星园为御璟星城元启的备案名，项目由北京凤河桥北房地产开发有限公司开发建设，于2024年8月28日取得京房售证字（2024）74号预售许可证，对应规划许可证号为2024规自（大）建字0015号。

2025年6月11日该项目取得2025规自（大）建字0022号新规划许可证。

现开发企业拟依据新规划许可证申请变更原预售许可证，新规划信息可向规划许可部门或开发企业申请查询。

鉴于此次预售许可变更可能对该项目相关权利人产生影响，现将变更事项予以公布，公示期限为2025年6月27日至2025年7月27日。

御璟星城元启所在大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76亿元摇中。

2024年8月28日取得预售证，3天后正式开盘，共计19栋楼1052套住宅，销售指导价6.6万元/㎡。

开盘之后，元启的网签情况并不理想，千余套房子只卖了个零头，成交额3.25亿元。

这个项目单单拿地就花了48.76亿，1年多的时间，地价覆盖率还不到7%。

2025年4月14日，御璟星城元启调整了设计方案并公示。

对比此前的规划设计，最大的改动就是在原有飘窗基础上，增加了南向奇偶阳台、挑空平台等当下新规产品的扩容利器。

调规方案公示次日，项目网签数量为61套，成交均价5.35万元/㎡。

4月16日，签约套数降至50，随后网签套数持续减少。

截至6月10日，住建委网站上该项目已无网签数据。

元启调整规划设计方案的公众反馈意见中，第一条就是针对开放式阳台的。

反对增加开放式阳台的理由如下：①影响室内采光；②家中有老人、小孩及宠物的存在安全风险；③北京多风沙，冬季寒冷夏季炎热，开放式阳台不够节能；④如楼上居民有高空抛物行为将存在安全隐患；⑤交房后如有业主自行封闭阳台影响小区美观及整洁。

建设单位解释称，设置开敞阳台是为增强居民获得感，营造多样化生活空间，满足居民休憩、晾晒等需求。上面提到的采光、安全性、节能等问题均符合符合国家有关标准。

对于开敞阳台后续封闭与否及高空抛物等问题，开发商承诺房屋交付时不封闭开敞阳台，交房后由物业公司配合属地执法部门进行日常管理，通过巡逻、加强监控等手段，避免阳台封闭，预防安全隐患。

同时，由于项目设置的是错层开敞阳台，阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭，不计入容积率。

另一方面，为提升小区生活宜居度、便利度，补充会客交流、休闲游憩等公共服务功能，项目还增配了邻里共享公共空间，均为对原方案的优化提升。

调整后平面图↓

调整后户型分布图↓

开发商表示，本次方案调整，是为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，拟按照“好房子”技术要点进行规划方案调整。

当然，让元启不得不调规的原因还有隔壁的6030地块。

去年9月，兴创置地以底价22.25亿拿下6030地块，或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争，兴创置地西红门地块才着手方案设计。

在北京“好房子”新规助力下，兴创6030地块允许设置阳台，且在出让文件中明确提到，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，该项目如设置阳台，应进行封闭。

中建壹品只能重做方案。

1、整体规划

项目占地面积4.7公顷，总建面18.31万㎡，其中地上建面11.77万㎡，容积率2.5。

规划4-15F洋房+小高层，总户数由1052增加至1065户。

楼栋数量：由原来的19栋，改为21栋。

整体排布方式没变，中间为13-15F小高层，南北以及东侧邻街一排楼栋为11层以下洋房产品。

南排楼栋号有调整，此外，将西北角的原3#楼拆分为3#、4#楼；东南角的19#转角楼栋，拆分为16#、17#。

层高：总层数没变，但单层高度由原来的2.93米，统一调整至3米以上，适配新规标准。

其中2#、3#楼单层高度超过3.1米。

面积段：户型面积段仍是88-168㎡，分布也与此前一致。

顶配168户型在最北边的2#-4#楼，为7-8F洋房，其余120以上大户型主要分布在中间的6#-10#楼5栋高层中。

小区东侧两栋11层洋房，1#楼和16#楼，为东西朝向，室内无法做到南北通透，为起步88户型。

2、扩容空间

调规后，元启拥有了令人眼花缭乱的扩容空间。

此前的南向飘窗、端户L型转角飘窗保留。

在此基础上，新增了南北开敞阳台，部分或为错层阳台，另有挑空平台+设备平台。

这些平台目前看来均为结构外建筑，除开敞阳台外，其余均不计入建面。

从当前市场来看，报规阶段为开敞阳台，但后期大部分也都封入室内空间使用。

昨天兴创置地在大兴黄村项目反馈意见中，针对阳台问题明确回复：房屋交付时不封闭开敞阳台。

交付后业主待如何，显然不在开发商控制范围内。

此外，指标表中显示项目有超过8000㎡的丙二类库房或有地下室搭配出售。

调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会涨价？目前不得而知。但可以肯定的是，大兴群众急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期业主在人民网留言板写到，未来的房子，能有阳台是个好事，提升使用率、安全性、舒适度等，但是对于刚刚交付的新房，是否可以考虑补一个阳台封闭的要求。

3、户型设计

调规后项目建面仍为88-168平三居至四居。

88㎡三居两卫，南侧客厅阳台+主卧飘窗，26.8㎡的东区LDK空间，14.7㎡的主卧套空间。

有独立家政间和餐厅，功能齐全，但进深长而面宽窄，实际使用中可能存在空间紧凑问题。

进深超13米，南面宽6.9米，北面宽只有4.9米，中间最窄的位置只有4米出头，还做了个公卫的洗手盆，整个户型形成一个眼镜式格局。

北边空间如果做成一个卧室正好，拆成两个卧室的话，其中一间只有2米宽，即使外接了一块阳台，但宽度不够，摆张床都很费劲。

北侧次卧有设备平台，实用率在85%以上。

元启110㎡三居分两类户型，常规户型9.1米双开间，客厅侧边飘窗+南向阳台，形成270度视野采光；主卧南向飘窗。

北面没有赠送，公卫在儿童房门口，相当于南北各做了一个套间；

另一类为“变异”户型，南北卧室外都有阳台，南次卧为飘窗，客厅无赠送。

这个户型功能性更好，有独立家政间，主卧加了阳台后更加宽敞，配置了大尺度衣帽间。

139㎡四叶草户型，10.7米南向三开间，客厅、次卧双跨阳台；主卧飘窗，双台盆主卫；

这个户型比较方正，北面虽无赠送，但两个房间都不小；中西双厨设计，有点大平层的感觉了。

为了“好房子”，中建壹品这次可谓煞费苦心。

4、公共空间

调规之后，项目并未增加架空层、风雨连廊等配建，但在2#楼南面空地上增加了一处邻里共享中心，面积近100㎡。

此前规划中，小区已设置有户外阅读室、自然科普课堂等，还有一条户外跑道串联园区。

小区设有两处景观大门：北面1#大门，西侧有出租车站点，东边是公共服务配套楼，包括物业服务用房，邮政所等。

东面2#大门占地面积更大，与下沉庭院和商业配套楼合围，做了地下地上两层会所，延展区域总计近千平，形成一个集门户、社交、商业为一体的社区盒子。

下沉庭院打造了高约9米，宽约4米的飞瀑景观造型，呈现观水入园的效果。

眼下，大兴有“黑科技”的新盘一个比一个卷，至少有5个项目设置了阳台。

调规后的元启，能否涅槃重生？它的效仿对象，大兴另一个项目——京玺，虽然也有奇偶阳台，但取证快9个月，网签去化才破两成。

而元启后面的“追兵”，实力也不可小觑。

例如兴创黄村项目，凑齐了好房子“三件套”（阳台+风雨连廊+架空层）；再如大兴新城0003、0011地块，它的开敞阳台尺度非常大，进深约1米8。

元启项目开发主体是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。

兴创置地总经理王昆担任项目公司董事长，法定代表人、经理为田植钊。

据知情人士透露，中建壹品北方分公司总经理田植钊已离任，接替者是北方分公司党总支书记刘尚元。