虚假房屋买卖合同在家庭纠纷中如何认定？北京律师深度分析

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父亲名下房屋突然过户给儿子，新监护人一纸诉状要求确认合同无效。这场家庭房产纠纷，究竟谁能 “胜诉”？专业律师为你拆解案件中的法律玄机。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告李华向法院提出诉讼请求：

判令李华与儿子李军之间关于二号房屋的买卖合同无效；

诉讼费由李军承担。

李华称，自己与李军系父子关系 。2023 年 4 月 13 日，法院判决指定李鹏为自己的合法监护人。同月，李鹏发现李军将登记在自己名下的二号房屋变更登记到其名下 。此后，李鹏多次与李军协商恢复房屋原状，均未成功，无奈之下向法院起诉。

（二）被告的抗辩主张

李军辩称，不同意李华的诉讼请求，理由如下：

母亲有权处置：在母亲陈芳处置李华名下房产时，李华已无民事行为能力，陈芳作为监护人及相伴近 70 年的妻子，头脑清醒、有权处置 。李鹏 2023 年 4 月才取得监护资格，无权干涉此前陈芳的行为 。

出于老人利益：李华自 2016 年患老年痴呆症，2020 年起完全丧失民事行为能力，多年来一直由自己一家悉心照料 。陈芳将房屋过户给自己，是为保障李华晚年生活，方便日后生病时能及时卖房筹钱 。房屋过户后，自己一家也确实尽心尽力照顾父母 。

原告动机不纯：母亲去世后，李鹏迅速取得监护权并起诉，目的是为将来继承房产，此举会损害李华利益 。

房屋出资事实：二号房屋实际由自己出资从甲公司购买，过户前支付了单位产权折价款和超标房款，过户既是履行当初约定，也是为李华利益考虑 。

（三）法院查明的关键事实

家庭与房产背景：李华与陈芳育有长子李鹏、次子李军及三个女儿 。陈芳于 2023 年 2 月去世 。李华作为甲公司离休人员，获分配一号、二号两套福利住房，均已取得上市交易资格 。

财产约定与安排：

2003 年，李华与陈芳签订《夫妻财产约定协议书》并公证，明确二号房屋归李华所有 。

2012 年，李华出具说明，称若自己先离世，二号房屋归陈芳所有 。

2016 年，家庭成员签署《家庭协议书》，约定李华夫妇去世后，二号房屋分给李鹏，一号房屋分给李军 。

监护与过户情况：2020 年，李华被评定为无民事行为能力人，陈芳被指定为监护人 。2021 年 11 月 11 日，陈芳代理李华与李军签订《北京市存量房屋买卖合同》，将二号房屋 “出售” 给李军，但未实际支付房款 。2023 年，李鹏成为李华新监护人 。

其他证据：李军提交出资凭证、视频等证据，证明自己支付房屋相关费用且长期赡养父母 。陈芳在视频中称赞李军孝顺，表达对其依赖 。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈芳代理李华签订的房屋买卖合同是否有效？

该行为是否符合维护李华利益的原则？

（二）法律分析

合同性质认定：从签订地点、时间、交易价格及条款空白等情况判断，双方名为房屋买卖，实为赠与 。根据法律规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效 ，故买卖合同无效 。

监护人职责审查：监护人仅可为维护被监护人利益处分其财产 。虽李军证明出资及赡养事实，但赠与行为效力需结合更多因素判断，目前需由继承人另行诉讼确认 。

三、裁判结果

法院判决：确认陈芳代理李华与李军于 2021 年 11 月 11 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效 。

四、案件启示

（一）财产处置注意事项

规范约定流程：夫妻财产约定、家庭财产分配应签订书面协议并公证，明确权利义务，避免纠纷 。

监护人职责：监护人处分被监护人财产时，需留存充分证据证明系为其利益，否则可能面临行为无效风险 。

（二）家庭纠纷预防要点

提前沟通规划：涉及房产等重大财产，家庭成员应提前协商，明确分配方案，减少矛盾隐患 。

保留证据意识：赡养行为、财产出资等关键事实，注意保留凭证、视频等证据，为可能的纠纷提供支撑 。

（三）纠纷解决建议

优先协商调解：家庭纠纷优先通过协商、调解解决，维系亲情关系 。

及时法律介入：协商无果时，及时咨询律师，依据法律规定维护权益，避免错过最佳时机 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）