近30亿元“撬动”超300亿元货值背后：瑞安联手天安“抄底”新天地，豪宅扎堆下如何突围？

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

近日，上海联合产权交易所的一则股权交易信息，或将让瑞安房地产（HK00272，股价0.73港元，市值58.60亿港元）打造的知名豪宅“翠湖天地”系列产品得以延续。

具体来看，瑞安房地产与天安（HK00028，股价4.250港元，市值62.31亿港元）联手，以28.94亿元成功拿下上海永业企业（集团）有限公司（以下简称“永业集团”）旗下上海永业城市更新建设发展有限公司（以下简称“永业城市更新”）50%股权。

而永业城市更新正是位于新天地区域（上海市黄浦区西藏南路）三宗商住地块的开发公司。该地块紧邻翠湖天地六期，其中住宅建筑面积合计达15.6万平方米。参照翠湖天地六期21万元/平方米的均价，这三宗商住地块的住宅货值将超过300亿元。

通过此次股权转让，瑞安房地产成功拿到了上述三宗商住地块的开发权。

6月24日，《每日经济新闻》记者来到上述三宗地块现场看到，地块内部分建筑的沿街一侧已经围上防尘设施。

记者注意到，在百度地图上，“瑞安建筑有限公司（黄浦项目部）”已经悄然标注在了西藏南路433号，就在“新乐里南街”弄堂口北侧。

来源：上海联合产权交易所官网

近30亿元入局，“翠湖天地”再上新？

“此次涉及的三宗地块位于‘大新天地社区’内，有助于进一步完善新天地区域的功能及生态布局，吸引更多全球精英人才在上海安居乐业，推动‘世界级复合功能都市核心区’的建设与发展。”

6月24日，瑞安房地产方面通过微信向每经记者透露，公司能充分发挥高端住宅开发运营经验，令供不应求的“翠湖天地”系列产品在大新天地社区进一步拓展，扩大公司的业务规模及收入来源，推动公司可持续发展。

黄浦区西藏南路瑞安地块现场 图片来源：记者包晶晶摄

当日，每经记者在黄浦区西藏南路看到，上述三宗地块上部分建筑的沿街一侧已经围上防尘设施，大部分建筑仍能看出原有的形态，石库门、老虎窗、水泥拉毛外立面、外露的下水管⋯⋯尤其是“新乐里南街”的石库门门头，依然散发着老城厢的气息。

地块西南方向的斜对面，翠湖天地六期的建设正如火如荼；地块西面则是黄浦区重大建设项目——太平洋新天地，目前尽管出入口仍有围挡，但外立面看起来已经接近完工，不时有工作人员出入。

中午时分，不少上班族陆续从附近的写字楼里出来，走向附近的湖滨路、济南路吃午饭。

记者发现，与附近游人如织的新天地、太平桥公园不同的是，此次瑞安房地产获得的三宗商住地块所在片区更有居住氛围，静谧的小马路（会稽路、方浜西路）让三宗地块既彼此独立，又相互关联。

尽管如此，这里从静谧到繁华的切换却非常自如：从地块最东面步行到大世界、上海音乐厅等地标性建筑，距离都在400米之内。

黄浦区西藏南路瑞安地块现场 图片来源：记者 包晶晶 摄

早在5年前的2020年7月，黄浦区豫园街道501街坊、504街坊的旧城改建房屋征收公告在各个居委会张贴，久居老城厢的居民们在意见征询和签约阶段都表现出了高度积极性，动迁工作顺利推进。同年8月，永业城市更新成立，公司经营范围包括房地产开发经营、工程建设活动、旧区改造等，由上海市黄浦区国有资产监督管理委员会（上海市黄浦区集体资产监督管理委员会）实控。

2024年11月，永业城市更新通过协议出让的方式，成为上海黄浦区C010301单元205A-03地块、C010301单元207A-01地块及寿宁路（部分）地下空间地块，C010301单元208A-05地块及会稽路（部分）、208A-06（部分）地下空间地块这三宗商住地块的用地意向者，总价达194.4亿元。

彼时，地块周边的翠湖天地六期、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里，都是2024年开盘“日光”的豪宅项目。特别是翠湖天地六期，均价高达21万元/平方米，总价7500万—3.5亿元/套，108套房源开盘当日售罄。附近的中海顺昌玖里，512套房源开盘当日几乎售罄，揽金196.5亿元，刷新全国单盘成交金额纪录。

然而半年后的2025年5月，永业集团在上海联合产权交易所上架转让其持有的永业城市更新50%股权，并在5月21日—6月18日期间公示项目信息。

据《澎湃新闻》此前报道，信息披露期间的资产评估情况显示，永业城市更新的资产评估价值为205.72亿元，负债评估价值为147.84亿元，净资产评估价值为57.87亿元，转让标的对应的评估值约为28.94亿元。

而瑞安房地产似乎早有准备。就在信息披露截止后，瑞安房地产于6月19日公告称，其间接全资附属公司上海瑞新里，与天安旗下的上海莘赋里及合营公司就合营安排订立股东协议，拟通过公开挂牌竞价程序参与收购永业集团持有的上海市黄浦区豫园街道501、504及505地块的项目公司（即永业城市更新）50%股权。

来源：瑞安房地产公告

根据公告，瑞安房地产和天安在合营公司中分别拥有30%和70%的权益。合营公司董事会将由三名董事组成，其中代表瑞安房地产的上海瑞新里将提名一名董事，代表天安的上海莘赋里将提名两名董事，董事会主席将由上海瑞新里提名产生。

瑞安房地产方面透露，自1996年开始，公司积极参与太平桥片区的城市更新，经过近30年的持续深耕，上海新天地（太平桥项目）已发展成为兼具丰富商业、文化、生活和娱乐体验的地标级超级复合功能社区，“翠湖天地”已经成功开发了六期，成为上海豪宅项目的代名词。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“市中心地块非常稀缺，每次只要有土地出让，头部央国企都会拼命争抢。对于‘翠湖天地’系列后续的开发，瑞安房地产本来也积累了非常丰富的经验和客户基础，所以本次能够拿到这种地块，哪怕是联合开发，都是一笔划算的买卖。”

豪宅扎堆，300亿元货值如何消化？

这三宗组团商住地块，是目前新天地板块比较少见的要求“不低于40%中小套型供应比例”的地块。

根据上海市黄浦区国有土地使用权协议出让公示，三宗地块均要求中小套型占比不低于40%（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米），且允许其中部分地块有一定比例Rr1（住宅组团用地）。同时，出让条件中还对公共空间、风貌保护、功能业态、自持商业等进行了严格规定。

尽管如此，这个“豪宅资产包”的吸引力仍让人难以拒绝：205A-03地块住宅建筑面积5000平方米，商业建筑面积13865.21平方米；207A-01地块高层住宅建筑面积33950平方米，商业建筑面积18991.72平方米；208A-05地块高层住宅建筑面积113050平方米，低层住宅建筑面积4000平方米，商业建筑面积22674.46平方米。

也就是说，这三宗商住地块的住宅建筑面积合计达到15.6万平方米，参照翠湖天地六期21万元/平方米的均价，住宅货值将超过300亿元。

事实上，作为黄浦区属老牌国企，永业集团此前就曾经和瑞安房地产有过深度合作。比如，双方联合开发的翠湖天地六和庭，以及与中国太保寿险、瑞安房地产联合开发的黄浦区重大建设项目——太平洋新天地商业中心。

值得一提的是，2024年11月，新天地板块两大组团的土地使用权“前后脚”出让。除了永业城市更新获取的三宗地块，还有一组重磅“风貌地块”（黄浦区C020102单元096-2、097-4地块等）被厦门联发集团与新加坡丰隆集团联合体竞得。虽然黄浦区规划和自然资源局并未公布最终价格，但是从土地使用权底价87.36亿元来看，该笔成交价格不菲。

黄浦区C020102单元096-2地块现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

不久前，“TIANHUA天华”宣布中标厦门联发集团与新加坡丰隆集团的新天地96&97街坊地块历史风貌保护项目设计方案。据公开资料，天华也是翠湖天地六期的设计单位之一。

针对这一涉及历史风貌的复杂项目，天华在其微信公众号透露，将围绕自然、永恒、卓越、科技四大维度打造超级城市综合体，业态将涵盖高层住宅、联排及独栋别墅、精品酒店、零售商业、社区公共设施。

实际上，上述新天地两个组团地块的距离也非常近。每经记者从“新乐里南街”出发，步行到新天地96&97街坊地块，距离约400米，共耗时7分钟。未来在市场上，这两个豪宅项目难免会迎来正面交锋。

在卢文曦看来，“这种竞争对于板块而言是重要利好。一方面，熟悉新天地的设计方更容易在方案上与板块原有风格形成统一；另一方面，直接竞争会激发各自企业拿出优势性的产品。目前，各个高端项目的竞争已经逐步‘上强度’了，此类项目不仅需要更高的开发成本，也需要更新的开发理念和设计思路，不能仅仅依靠地段和品牌的优势。”

“高端住宅的市场竞争越到后期，企业的红利越少，因此一定要有新的产品力提升。”卢文曦补充道。

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