北京楼市惊现价格屠夫

文/北京进深 徐迪

房山新盘颐知筑还要降价？

开盘两个月，网签49套，成交均价3万挂零，约为指导价的67折。

在这个价格铺垫下，本月初，北京城建又开启了京西四盘限时钜惠的活动。

总共给出五重优惠中，其中最有诚意的一项当属：2%优惠。

京西四盘包括：房山的和知筑、颐知筑；丰台的宸知筑及其二期玺院。

1、最早开盘的宸知筑，两年半去化36%；

2、和知筑与玺院同为去年国庆节取证，和知筑83折跑量，去化已过半；

3、玺院却只完成了6%的去化，网签套数甚至比刚开盘一个多月的颐知筑还少。

4、颐知筑开盘最晚，网签来看流速尚可，但却是四盘中成交价最低、折扣最大的一个。

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同在良乡大学城板块，直线距离不到2公里，和知筑成交均价3.75万，颐知筑却只卖到3万出头，成交依然不见起色，原因并不难找。

颐知筑所在房山区拱辰街道0018、0028、0035地块成交于2024年1月4日，北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。

杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年9月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了规划设计方案。

拿地虽早，但颐知筑设计方案报规的时间并不早，其实是可以搭上“好房子”东风的，结果它拿出了一套堪称“中规中矩”的产品。

没有阳台，飘窗尺度也略显局促，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

颐知筑96户型 VS 和知筑92户型：都是细长条状。进门正对u型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

和知筑92平三居户型得房率超80%，南向飘窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），侧边飘窗共计6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上设备平台目测也有2㎡。

剩下的三个主力面积段：颐知筑116户型 VS 和知筑112户型、128户型 VS 127户型、143户型 VS 144户型。

甚至户型解析文字都照搬了过来，两两捉对可以玩“找不同”游戏。

都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

和知筑多了一组侧边飘窗，导致两个卫生间布置稍有不同；此外家政间规有区别；和知筑北边一个卧室展示为为书房样式。

除此之外，就只有尺寸上的差异。

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两个项目产品力相当，周边配套又差不多，如果售价还相同，说难听些，和知筑不卖光，颐知筑都开不了张。

要知道，和知筑之所以能率先入市，不仅仅是因为它拿地时间早，更重要的是紧邻地铁站，能够承接一部分外溢购房需求。

颐知筑离地铁有段距离，离火车站倒是很近，便利没享受到，噪音影响一点没落下。

从小区规模来看，颐知筑总建面13.82万平方米，比和知筑大了1倍不止。规划建设34栋5-8F洋房，共1206套房源。

酝酿了一年多，没有太惊艳的产品。

今年3月底，颐知筑西区0035地块的19栋楼共634套住宅取得预售许可证。

又过一个月才正式开盘。

强销节点卡在五一黄金周，颐知筑很有底气地发出喜报：首开热销162套。

营销策略简单粗暴：降价跑量。

价确实降得很到位了，但量跑得一般。

截至6月24日，网签49套，成交均价30071.15元/㎡，约为指导价的66折。

签约面积合计50621.52亿元㎡，网签总金额约1.52亿元，地价覆盖率6.7%。

所以，颐知筑入市节奏这么慢，并非报规卡壳、方案有变之类，而是它根本无意与和知筑正面较量。

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其实就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及去年底开盘的建工璟贤瑞庭。

璟贤瑞庭价格也杀得很猛，但起码整体均价还能扛到七折以上。

颐知筑均价六七折，也就意味着，部分低价位的房源很可能只有六折左右。

住建委网站的项目楼盘显示：4#和18#楼是成交最多的两栋，分别有11套完成网签；17#楼有9套网签；15#楼有6套。

这几栋楼的房源面积段都在91-104㎡区间。

此外，10#楼有6套网签，14#楼有2套。这两栋楼的房源为114/116户型。

拟售均价最高的8#楼也有4套网签，为141/143顶配户型，其中包括两套次顶层楼王，折前单价4.7万/㎡，基本是全小区单价最高的房源。

房山楼市频现“价格屠夫”，主要还是成交不给力。

北京楼市现状，北边的海淀豪宅在疯狂收割中产，东边城市副中心的临铁“好房子”则吸引到不少刚需客群成交。

南城和京西的大部分新盘普遍没太大动静。

北京城建目前在北京的项目主要集中在丰台和房山，除上述“京西四盘”，房山还有两个项目拿地很久至今连设计方案都没出。

北边的国誉燕园一期两年半还有四成房源在售，二期迟迟不取证。

朝阳的望京国誉颂一年多去化近四成，但成交价格非常坚挺，甚至高于指导价。

通州“送面积一哥”国誉颂开盘三个多月去化17%，对比今天通州市场，流量也不算太快。