楼市形势，已变！

我们知道，房地产其实是周期性较强的一个行业。奈何，其周期性跨度比一般行业要长，以至于其周期性的变化很容易被忽略。如果一直以不变的眼光来看待这个市场，那么就很难对当下的环境有个准确的判断了。

那么，现在的房地产市场，处于周期性的哪个阶段？未来的房地产市场走势又会如何？我们不妨回顾下近些年的房地产行业发展情况。

1998-2008年，可理解为起步期。当时处于城镇化初期及住房市场化改革阶段，房价温和上涨，但是与收入增速大致相匹配。

2009-2019年，可称之为快涨期。4万亿刺激落地，信贷的快速扩张，房价年均涨幅超10%，部分城市出现泡沫化。比如深圳，当时的房价收入比高达40倍。

2020-2024年，我们叫做调整期。“三道红线”出台，政策收紧；同时出现的还有疫情冲击、居民杠杆见顶。所以，这个时段的房价出现了普遍的回调，部分二三线城市跌幅超20%。

那么2025年之后，房地产走势如何？

个人认为，大概率是从深度调整转向震荡筑底的一个过程。

首先，一般来讲，房地产市场在经历了前面的几个阶段，以及牛熊市场的周期性发展后，整个市场的成熟度会越来越高。之后，整体的普涨和普跌行情都很难再出现了。2025年之后的相当长一段时间内，房地产市场将会很大程度上会走出震荡行情。

其次，自2025年起，房地产市场的一些整体数据也在逐渐发生变化。比如，房地产开发投资增速、新建商品房销售面积和销售额增速等数据都出现了一定程度的企稳回升。

最后，回归楼市基本面来看，城市的层级分化将会加剧。对于一线及强二线城市来讲，其房地产市场需求韧性足，房价可能会呈现缓慢增长态势，核心地段优质资产仍具保值性。而对于三四线城市而言，其房地产市场供需失衡，人口流出，房价长期阴跌，部分城市需依赖政策托底。

具体到城市来讲，就是自去年9月份以来，一线城市及部分二线城市的楼市已经呈现出逐渐止跌回稳的趋势，房价也有所回涨。所以，这些大城市的楼市很可能会继续保持震荡上行的态势。而大多数中小城市，其楼市虽然有所回升，但仍呈现一种震荡下行的态势。可以看到，结构性机会与风险并存，不同城市的楼市走势已然开始分化了！

所以，未来的房地产市场将不再是普涨或是普跌了！形势已经发生变化，未来，房地产市场的超额收益将来自对城市基本面的深度挖掘，而非简单的周期博弈了。