2025浦东华润翡雲悦府新房评测：一文读懂华润翡雲悦府值得买吗？

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• 2025年超级大热新盘，浦东新杨思「翡雲悦府」一批次首开228套房源，认购超930组，认购率高达412%，积分63.84分，为2025年认购数最高新房！
• 延续首开热度，翡雲悦府二批次热购超500组，认筹率达318%，连续两批次触发限售及积分制，再次“卷翻”上海楼市。
• 近期，项目三批次加推，认购数据震撼出炉：4天半内狂揽698组客户，认购率高达288%，这是两个月内第3次触发积分。该项目无疑已成为金色中环带乃至上海改善市场的一个现象级楼盘。

不过，好在项目很快即将迎来再次加推，高层、别墅都有。

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二期的两个新户型：

约110㎡和约168㎡的户型，这两个户型可以覆盖目前翡雲悦府不触达的2个预算段：均价可能下到1150~1200万左右和向上能覆盖到2000万左右。对于这些预算段的同学来说，接下来也有上车翡雲悦府的不错机会了。

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叠墅效果图过程稿：

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仅供参考，以实际交付为准

从模型来看：270°超大窗墙比+现代摩登外立面，独享电梯厅+私人电梯，精装交付。

上叠：L形客厅露台+客厅落地窗+房间大窗大飘窗+顶楼星空露台+北入户花园。

下叠：约5.45米可做跃层地下室，多个采光天井，还有南花园。

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上海最大的神话就是浦东，而神话的创造者也是浦东！

总有人说：“如果浦东要做什么，我从不怀疑！”

这是因为历史在一遍又一遍的告诉所有人，浦东拥有惊人的兑现力！

1993年陆家嘴规划形成的那一刻，它就注定要从烂泥渡变身成为世界金融中心；

2010年一场世博会又把世博板块呈现到了世界面前，让它从厂房和居民混住区变成了有25家央企的近80家公司集聚的商业新秀；

到了2012年，前滩又成为了浦东的下一个锚点。十年时间整个片区顺利形成了以高水平外企和民企为主的“国际化氛围”。

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上海陆家嘴，图源网络，仅供参考

浦东的故事似乎永远也说不完······

但现在要和大家讨论的，是另一个更令人热血沸腾的命题：浦东的下一个发力点在哪里？

从整个浦东的发展规律不难看出，板块崛起的关键在于：“产业规划+配套先行”的双轮驱动！

因为产业只属于一部分人，而商业和消费属于所有人，只有规划更多的配套和消费，才能激发板块的二次势能。

这样看下来，浦东的下一个发力点，正是公园与商业双芯驱动的国际消费中心新杨思！

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新杨思示意图，仅供参考

从整个浦东新区来看，在2020-2024年间，浦东新区总共供应了91269套房源，占全部供应量（392958套）的23%。

而根据上海市统计局截止2023年末的综合评估，浦东新区常住人口为581.11万，按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及2020年之前被消耗掉的新房供应，家庭数量和房源数量这两个数字都太悬殊了！

而且自2022年以后，浦东新房供应市场还在持续收缩。所以，浦东根本不缺购买力，而是缺土地！

而新杨思作为上海内中环继前滩、徐汇滨江之后唯一绝版城市级成片开发区域，稀缺性不言而喻！

而且新杨思是一个“从零开始”的全新规划，这样的板块天生具有后发优势，既具备完善的开发条件，又能在历史经验中扬长避短，比早期开发的板块更具国际化视野！

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浦东新区新盘供应状况示意图

再看楼市，“好房子”应有三大价值，即地段价格、景观价值、居住价值。

在这样的情况下，你会发现有一个新盘能完美对应——翡雲悦府。

“地段价值”无需多言，从不看环线看产业的浦东角度来看，项目地处新杨思，手握双POD规划；从环线的角度看，位于内中环之间，恰好是绝版成片开发区域。

“景观价值”，翡雲悦府更是一绝，社区外有约10万方新杨思绿化，社区内更是按照“水晶丛林”打造的豪宅化景观。

至于“居住价值”，你能从多个维度，感受到整个项目高级的审美表达，奢华与镜谧就在其中。

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示意图，仅供参考

01

内中环地价翻倍上涨

“价值高地”新杨思独具潜力

上海新房价格会一路上扬，早已是既定事实。

从土地供应端就能看出来，2024年各环线宅地的起拍/成交楼板均价，明显上涨，尤其是中环以内，地价同比涨幅接近翻倍。

数据来源克而瑞

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数据来源克而瑞

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其实，上海内中环新房单价早已冲破了12万/㎡，未来甚至即将冲击19万/㎡！

这绝非耸人听闻！

徐汇滨江去年土拍的两幅地块，未来保本售价将达17万/m²，如果做高端产品，均价还将继续向上突破，业内人估算可能冲击19万+/m²！

静安大宁去年成交的一宗地块，目前放风价16万+/m²！

长宁北新泾去年土拍的一幅地块，未来有望卖14万+/m²！

在这样的价格攻势下，浦东新房会是内中环最好的选择！而根据土拍楼板价来预估，本案单价仅约12万+/m²，是内中环价洼地，价值高地！

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示意图，仅供参考

但浦东买房太难了！原因在于选择少且价格高！

内环内：陆家嘴太古源预期售价16.98万/m²，滨江凯旋门预期售价25+万/m²，所以浦东人民买入内环内要付出的经济代价过大！

所以要将目标放到内中环之间，而内中环的新房项目也就只有新杨思的翡雲悦府以及北蔡的新房项目了。

而北蔡的发展规划和城市界面是远不如新杨思的，这样看，结果就很明显了！翡雲悦府绝对是浦东内中环的绝佳选择！

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浦东内中环新房项目示意图

因为，翡雲悦府不仅占位价格飞涨的内中环，还是浦东内中环核心段的绝版成片开发区域——新杨思。

新杨思最初力邀三家巨擘级的国际设计事务所：Foster+Partners、KPF、日本设计，共同擘划新杨思城市设计及概念方案国际征集。

最终，日本设计融合三家方案之长，以全球顶尖经验规划新杨思。

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示意图，仅供参考

而新杨思在规划开发中的前瞻性从Double POD开发理念就能感受到！

即以公园为导向的功能混合开发模式，围绕公园与商业的“POD中央绿心+POD商业中心”双心驱动。通俗的讲，双pod模式有点类似于浦东版“新天地+世博文化公园”的规划！

POD中央绿心：3.5公顷中央公园，上盖公园链接核心区中央公园，创造独特的城市景观。

POD商业中心：约40万方商业倡导开放式街区，步行尺度的城市探索体验，未来将打破街区界限，形成漫步式的街区，成为独具规模的一体化商业地标。

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示意图，仅供参考

同时，还会有约2.8万方的艺术、文化业态、新增道路、幼儿园（在建中）、九年一贯制学校（规划中）······

在Double POD开发理念下，新杨思的城建规划设计要比原来的市区板块更国际化，注重生态、商业、商务、公服与人居的和谐关系。

同时，未来的新杨思将会建成约40万方商业+约40万方产业公服+约40万方住宅的国际消费中心，同时营造更宜居的品质生活示范区！

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示意图，仅供参考

02

出则繁华 入则静谧

低密高品质生活体验

如果要用一个词来形容翡雲悦府，那就是出则繁华，入则静谧！

项目不仅可享受新杨思的高能级规划，还是新杨思距离地铁最近的地块！

双轨：与6/13号线东明路站直线距离约500米，与6号线高青路站直线距离约650米。

还有四隧三高一通道：上中路隧道、打浦路隧道、龙水南路隧道(在建中)、龙耀路隧道；中环路、杨高南路、南北高架；南北通道（规划中）。

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示意图，仅供参考

同时，本案教育资源也值得想象。

项目周边幼儿园（在建中）、九年一贯制学校（规划中）配套齐全。同时，距项目约1km有市级第一梯队明珠小学（直线距离），尽享高质人文学风。

值得关注的是，项目旁的九年制学校配备室内泳池，此类高标准设施通常仅见于华二、上实、复旦兰生等顶尖学府，所以说本案教育资源充满了殿堂级想象力！（新房不承诺学区，以教育局最终公示为准）

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九年制学校示意图，仅供参考

上海2035规划中提出“建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，公园是最宜休憩的，城市始终是有温度的。”翡雲悦府就做到了！

在项目门前约10万方新杨思绿化，咫尺世博文化公园，前滩休闲公园，东方体育中心。公园绿肺，充分满足钢筋水泥下现代人的居住需求！

项目周边还有5大商业地标，世博源、世博天地、前滩太古里、晶耀前滩、西岸梦中心，丰满都市生活！

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示意图，仅供参考

翡雲悦府从不做表面功夫！不仅出可享受高能配套，进入社区也能享受低密生活，仿佛置身氧吧！

本案容积率仅为2.0！

在内中环很多地块容积率纷纷破3，甚至快接近4的情况下，这个容积率有多稀缺呢？

2023年至2025年二批次，上海集中土拍合计129幅宅地，容积率2.0及以下宅地仅有21块，占比仅约16%，臻稀程度MAX！

低容积率，就代表建筑密度低，社区楼间距更开阔。同时其宜居性、视野、采光、人均资源占有率以及居住舒适度等全维度的表现都会非常出众。

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容积率2.0及以下项目示意图

03

三家实力房企联袂打造

高定奢华镜谧花园

本案是由三大实力房企华润置地&越秀地产&中能建联袂打造的孤藏级低密墅区。

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示意图，仅供参考

华润置地深耕上海30余载，深谙城市底蕴和发展脉络，沿一江一河、东西两翼布局高端作品，更重仓浦东，打造品质住宅、商业地产、商务办公等多元业务，推动城市向高能级方向精进发展，引领上海未来生活想象。

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示意图，仅供参考

而且，这是华润置地的高端系悦系在上海的首秀，悦系是非核心城市、非核心板块不入的，未来肯定是要做一个标杆封面的！

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示意图，仅供参考

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示意图，仅供参考

仔细了解翡雲悦府，会发现本案打造的不仅是中央公园景观和2.0容积率带来的静谧居住体验，更有镜谧的视觉享受！

建筑外立面是项目品质的外衣，是产品调性在整个项目上最直观地反应。同时，好的外立面也能使项目在二手市场上更保值！

本案的外立面以“钻石切割镜面”为灵感，利落的线条，独具现代气息的同时又奢华典雅。

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示意图，仅供参考

玻璃材质与空中洒下的光影，树影、水景巧妙互动，到了晚上，不难想象这样的“水晶宫”能散发怎样的光辉！

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示意图，仅供参考

除了在外立面颜值上引领审美的潮流，本案更在居住属性上持续创新。

高规格的豪宅会所，涵盖健身、泳池、私宴厅、瑜伽······等功能区；

社区内还会有大量的奢石、奢华、水晶等元素；

园林上还会有一条仿照新杨思规划而打造的中央公园的配置。

从外部新杨思绿化到小区内部绿化这样的连贯设计，不仅能在视觉效果上起到美化的作用，更多还是实实在在的多了一处公园绿肺，与自然亲密接触，让公园走入家园！

示意图，仅供参考

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户型设计和装标，也完美回应高端购房群体对优质住房的期待。并甄选BOSCH、GAGGENAU、罗格朗等享誉世界的品牌进行装标，将奢华贯彻到底！

看过样板间之后，才深有体会！每个户型均有设计亮点，在设计感、配置功能、人性化细节上都很有考究！

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户型图，仅供参考

户型图，仅供参考

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户型图，仅供参考

目之所及，就有三大优势：

①设计力超强！

无论是120㎡还是140㎡户型，走进客厅的一瞬间最大的感慨就是大！怎么会有这么强的空间感？原因之一，是阳台处的细节决定的。

一般住宅阳台基本都是单向采光，而本案的阳台转角处并非传统的墙面而是玻璃，这样不仅有更强的尺寸感，也多了一处采光面，通风、采光、视野都更好！

户型阳台部分截图，仅供参考

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样板间实拍图

原因之二，是全屋飘窗，这就使本案赠送的面积非常夸张，而且也并非华而不实，反而是能够真切地提高实际可用面积！

全屋飘窗这一设计既展现了项目超强的设计能力，有发挥了另一个实用主义功能——收纳！

②全屋收纳

在兼顾设计美感和实用性上，本案在室内多处打造了收纳空间，让生活实感落到了细节处。

先从飘窗说起，这也是最让笔者震撼的巧思！要先说明的是：飘窗不计入建筑面积！

在此基础上，本案在建面约120㎡户型的主卧内，先利用飘窗做了270°采光，最大程度获得更好的视野、通风；其次是利用飘窗做了一整面的收纳柜子，收纳空间被大大释放！

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样板间实拍图

不仅是衣柜收纳，本案在洗手间也利用了飘窗，增设了另一个空间！

本案把“其他项目上，无足轻重的飘窗”设计成了台盆位置，这就使正常的卫生间被节约出了一个功能区空间，即女王梳妆台空间！

这样的设计不仅有效增加了实际空间，还能充分满足都市人对高效生活的追求，即便是2个人同时使用卫生间也不会造成因功能区交叉带来的不便。

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户型部分截图及样板间实拍图

第二个收纳重点在厨房，下图是建面约120㎡户型厨房空间全部打开后的收纳展示，不仅有可以自在放锅的位置，还有各种厨房用具的轻收纳位置。

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样板间实拍图

甚至连厨房最容易被遗忘的角落也都做足了收纳，而且不是传统抽屉，只需要轻轻踢一下就能弹开。

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样板间实拍图

还有嵌入式的嘉格纳双开门冰箱+零食柜，更省空间；

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样板间实拍图

还有各种收纳小细节，例如玄关收纳、次卫墙体中的隐藏收纳柜还有特意为扫地机器人预留的位置等等······

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样板间实拍图

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样板间实拍图

③奢华用料

建面约120㎡户型的过道的木饰面以及玄关储物柜门均是由影木打造。

影木表面带影，木径面板有深浅带状花纹和变幻带状光泽，保证漂亮美观的同时，这也是非常昂贵且奢华的材料。

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样板间实拍图

脚下的地也没有被遗忘，客厅地面和部分背景墙是白金沙岩板（建面约140㎡则是罗马白洞石岩板）；

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样板间实拍图

本案还全户型配置了前置+中央净水+中央软水+末端直饮，配置奢华不仅是说说而已！

其中，值得注意的是，在上海配置中央软水功能的项目几乎都是市中心的顶豪项目，现在本案小高层也配置了，可以看出整个项目在装标上是非常不一般的！

而且，在实际生活中，中央软水的实用性也非常强大！

一方面是保护人体皮肤，能让皮肤清爽不紧绷、头发柔顺；另一方面是保护所有涉水物品及设备，例如能让衣服更柔软、不易发黄，延长卫浴等设备的寿命等等。

样板间内还有更多细节，笔者就不再赘述了，建议所有对品质有严要求的购房者都去看看！

另外，更值得期待的是，本案小高层都能在户型设计&奢华装标&用材用料上如此惊艳，那么叠墅只会更加亮眼！据了解，后续项目也会开放实体实景示范区和叠墅样板间！

本案容积率2.0，还配合大量绿化，从景观的角度上就对叠墅做了基础隔离，既保证了叠墅的高端私密属性，又能有生活的烟火气。

想要更大居住面积，更宁静惬意生活的购房者，可以保持对翡雲悦府叠墅的满分期待！

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