红牌楼都没翻红，武侯咋支棱起来？

在上一次的土拍稿件中，我们提出了一个疑问：

评论区很多网友批评我们：三环怎么和一环比？

话音刚落，武侯二环边红牌楼的地就在今天成交了，成交楼面价19200元/㎡，和三环外的林家坝、绕城边的驸马比，还是有很大差距。

原因我们暂且不去分析，先看地。

武侯今天出让的土地，位于正儿八经的红牌楼，为17.87亩住兼商用地，容积率2.5，吸引6家房企参拍，终于花落澳南，成交楼面价又一次没有“破2”，为19200元/㎡，成交总价5.7亿元，溢价19.25%。

从地图就能看出，这宗地，很武侯。

首先，身在二环旁，烟火气非常浓厚。周边已建成多个小区，社区底商、菜市、学校、公园统统不缺，熟得不能再熟。

其次，交通优势特别强，门口就是二环+二环高架+BRT站点，3号线和10号线三期（在建）换乘站红牌楼站步行约500米能到。

▍红牌楼地铁站

劣势也很武侯：周边有不少老破小以及房龄超10年的老小区，范围再大些则有 汽配城、皮革城这样的专业市场； 近些年几乎没有土地出让，也没有成规模的新楼盘面市，整体界面比较一般。

当然，地块的优劣势，还是要跳出地图去看，下面奉上我们昨天实拍的地块情况↓

1、地块方正，北侧有加油站+二环高架，东侧为一座在建综合体。

现场信息显示，东侧的商业综合体占地10.4亩，由武侯发展投资建设，地上15F+地下3F，总高64.3米，涵盖购物、办公、酒店等业态，曾出现在去年10月成渝两地发布的100个城市机会清单中，明年 （计划） 建成后也必将为地块的未来业主带来方便。

2、周边商业较多，但品质普遍不高。

在现场实地看过才知道，地块旁的商业综合体不仅是区域便利性的加分项，更是区域商业界面的新顶梁柱。

红牌楼确实不缺商业，但品质属实不算高。比如红牌楼商业楼，现在主营羽毛球馆；鸿达汽配城，现在只有外围商铺在营业，内部已人去楼空；永盛南街社区底商连片，烟火气爆棚……稍远些的 莱蒙都会、双楠伊藤等商业，品质更高一些。

3、区域整体比较低密。

除了 蓝光雍锦世家之外， 地块周边的老小区楼层都不高，整体环境还是很宜人的。

▍地块西侧永顺路街景

4、很多房企在开拍前就很关注这宗地。

为了防止闲杂人/车随意进出，武侯还给地块配了专门的守门大姐。据大姐说，近段时间“已经来了几泼人了，还有带着设计师来的“。

整体来看，这宗地没爆，和操作难度太大有关，比如2.5的容积率，大概率做高层，虽然享受临近二环的便利，但要考虑规避高架噪音；周边建筑楼层低矮，高楼层可以轻松获得较好的视野，但窗景可能不会太美……

因此虽然是二环，但与没破2的楼面价也是适配的，至于澳南会如何打造，可以期待一下。

借着今天这宗地，我们顺便说说，武侯和锦江的差距在哪里。

其实从近两年的土拍市场就可以看出，在整个主城区中，锦江一骑绝尘， 大面积可开发土地+整体的城市规划，使其稳坐一哥的位置。再者，一个时间段卯足力打造一个区域 （比如从白鹭湾、林家坝再到驸马挨个走红） ，也是锦江在策略上的亮点。

因此与其说“比较”，不如说“取经”——武侯，乃至所有其他主城区，想提高土地价值，必须得 有一盘棋的规划能力，还要大刀阔斧的 魄力。

就以今天这宗地为例：南侧不远处就是一直没有官宣过整体规划的太平园TOD，如果动作再快一些、态度再坚决一些，市场的信心一定会更足一些。

当然，以上只是UP君粗浅的思考，有其他想法欢迎留言讨论～

说完武侯今天出让的土地，我们再看看明天要出让的两宗龙泉连襟土地。

龙泉明天将出让的两宗土地，位于东洪片区，为84.87亩+69.87亩的连襟宅地，起拍楼面价分别为10250、10150元/㎡，同时将采取组合供应方式拍卖（两宗地一起拿，且每一次出价都是两宗地同时加价），起拍总价26.3亿元。

东洪片区上一次出地，是去年12月26日， 中国金茂与经开城投联合以6770元/㎡的底价拿下1号宗地西侧的62.62亩宅地 （东城金茂晓棠） ，并被 龙泉官方赋予「标志着片区城中村改造范围内的首宗经营性用地实现价值兑现」的 重大意义。

如今刚好半年时间过去，起拍楼面价直接跳涨了3380～3480元/㎡，涨幅为50%！并且在许多 二圈层 板块还在“破5”线上苦苦挣扎时，东洪直接跨上了1w+台阶。

此时观众脑子里只有一个问题：凭啥？

这就要call back一下我们前面说的：一个区对一个板块的专注力和执行力。

龙泉对发展东洪片区的决心有多强呢？

其实早在2023年，东洪片区城市更新就被列入 《龙泉驿区2023年城市价值推广暨“三个做优做强”六大功能片区投资机会清单》，并有了「东部新城门户」的城市定位。

但那一年，大运会举办地东安湖才是龙泉的主角，东洪属于小配角。

直到今年，东洪片区开始频繁地出现在龙泉的官方新闻中。

• 2月， 中国金茂+经开城投竞得的63亩土地 仅用9个工作日即实现“双证齐发”，刷新了重大工程报规的“龙泉驿速度”，并宣告成都首个金茂“棠系”产品线落地；

• 3月， 成都洪河城市更新项目公布最新进展，由金茂联合体操盘的龙泉驿区5747亩城市更新项目——“东城锦带”规划闪亮登场。

根据设计，规划建设“公园式”的城市综合体，集合产业、商业、住宅与全新教育体系。同时，依托成都公园城市优势，首创“绿道+场景”复合街区模式，未来，一条“公园式”的特色商业（产业）街将出现在龙泉驿区大面板块，涵盖办公研发、主题场馆、产业街区，成为“成都潮流新中心”。现场资料显示，东城锦带街区将在2028年开街。

整个片区的规划非常详细，非常高大上，还包含了惠王陵TOD，这里不做赘述，感兴趣的朋友可以戳→ 还有区域建设进度哦～

你看，这种明确责任方、规划设计甚至竣工时间的板块，是不是让人充满信心？

当然，东洪的起飞与锦江的托举也不无关系：没错，作为难能可贵的三环边的二圈层板块，东洪隔壁就是三圣乡。三圣乡离绕城更近的驸马板块今年楼面价已经飙到2.5w+了，而资源共享且离三环更近的东洪起拍价才1w+，是不是听上去就很合理了？

因此，新上市的两宗地，大概率会圆满成交。至于会不会溢价，其实并不重要，因为即使底价成交，板块价值也实现了50%的上浮——在此，提前恭喜龙泉、东洪以及东城金茂晓棠的业主！

龙泉土地还没拍就已经把市场期待拉满了，而同为二圈层的双流、郫都，也在本周二有土地成交，表现如何？一起来看！

本周二（6月24日），双流的1宗土地与郫都的2宗土地走上拍卖台，成交情况如下↓

双流底价成交，郫都溢价1%成交，表面来看，没什么惊喜。但仔细研究地块，还是有些值得说的点。

01

双流华府61亩

/ 当前二圈层成交楼面价TOP2 /

双流出让的土地，位于久未露面的华府板块，为60.92亩住兼商用地（兼容商业3%～10%），容积率2.0，由空港发展以10100元/㎡楼面价、8.2亿元总价竞得。

说实话，空港发展托底是在UP君的意料之外，毕竟这里可是曾经大热的华府板块啊！从地图来看，地块周边配套较为丰富，学校很多，距离19号线温家山站步行也在1公里内。

▍拍摄于2023年9月

但定睛一看，底价成交又在情理之中——“成熟”主要是华府大道以东，而地块所在的华府大道以西片区，还有大量空地待开发，地块周边也规划了教育和医疗用地，空港发展还得承担「拓荒」重任，这可不是普通房企就能干的事。

再者，托底归托底，这宗地的楼面价还是超过了1w，在二圈层中也属于扛把子了，仅次于怡心湖的1.2w楼面价——这里要再次感谢高新大哥的托举。

02

郫都红光连襟地

/ 吸引了一个生面孔！/

郫都出让的两宗土地，是位于红光的相邻地块：35亩+24亩、容积率1.5的住宅用地，被甘肃鹏悦拿下，成交楼面价4550元/㎡，溢价率1.11%，总价约2.7亿元（1.6亿元+1.1亿元）。

拿地的甘肃鹏悦，对于成都市场而言是个生面孔，其官网显示，这是一家集地产开发、建筑施工、物业管理、酒店管理、生态治理、金融投资、航空运营、工业生产为一体的综合性现代化管理企业集团。

此前，甘肃鹏悦主要是在起源地甘肃搞地产开发，在开发理念上“始终坚守‘建老百姓住得起的好房子’的使命”，并且拥有从前端规划设计、建材供应、建筑施工到物业服务的全产业链条。

一言以蔽之：一家很专业的外地房企。

那么，郫都这两宗地是怎么吸引到外地房企的呢？

UP君认为原因应该包含以下3点：

1、试错成本较低。

甘肃鹏悦谋划布局成都已经有些时日了，此前他们不仅参拍了4月22日的郫都土地，还在6月与新都区进行了合作交流座谈会，连成都总部也是近一年内投用的。

目标很宏伟：以成都为起点，不断辐射西南地区。

而这次他们拿下的两宗地，总共花了不到3个小目标 （上次他们参拍了但没拍到的郫都地块，起拍总价也没超过2亿） ，作为试水成都市场的第一个项目，成本不算太高。

2、地段优势比较明显。

步行约800米可达有轨电车 双林村站，5站换乘地铁6号线，开车可5分钟内上绕城；西侧约1公里就是大学城，高性价比美食触手可及；周边规划有社区综合体与幼儿园、中小学，建成后生活会更便捷（周边大面积待开发土地也说明步行300米范围内不够成熟，算是劣势，希望郫都可以动作快一些）。

3、地块可操作性强。

南侧就是环城生态区，就在前两天，成都规自局发布了《环城生态带国土空间规划》，地块所在的板块南侧有大片永久基本农田。

这就意味着，两宗地可以做出无敌视野，尤其是24亩地块，可以做出正南北向+高楼层南向直面环城生态区、几公里无遮挡视野（如果35亩地南侧规划的不是住宅用地，应该也可以做到）。这在成都有多难得，不需要UP君多说了吧。

整体来看，虽然有溢价，但成交楼面价依然没有过“破5”线，适合打造高性价比的产品，加上离高新西区较近的优势，可能会为部分周边上班族提供优质选择。

ps：郫都今年已出让的5宗地，没有一宗是托底成交，不仅全部溢价成交，甚至还创造了59%的高溢价，成交楼面价也快冲破1w大关——今年它会不会是新的“二圈层之光”呢？莫名期待！

以上，就是本周土拍的全部内容。

下周一，成都中心城区将迎来二季度的最后一场土拍，金牛茶花板块压台登场！届时表现如何，我们将持续关注！

对于土拍，你有啥看法？欢迎进群讨论↓

今年土拍合集↓

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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