宅基地房屋两次交易，北京律师如何认定合同效力？

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农村宅基地房屋买卖一旦与继承问题交织，极易引发纠纷。北京市通州区的这起房屋确权案件，情节错综复杂，背后的法律逻辑值得深入探究。

一、案情梳理

（一）原告的诉讼请求与事实依据

原告江志远、陆秀兰、周建华、江晓燕向法院提起诉讼，请求：

判令位于北京市通州区 ×× 镇 ×× 村 ×× 号院内北房五间中西数第一间归江志远所有、西数第二间和第三间归江晓燕所有、西数第四间至第五间以及东厢房两间归周建华所有；

由原告承担本案诉讼费用 。

江志远等人称，江志远和妻子沈芳（已故）于 2022 年 7 月 14 日，与被告吴俊（作为甲方）签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于北京市通州区 ×× 镇 ×× 村中街自有宅院转让给乙方。该宅院内房屋建筑面积 64.62 平方米，宅基地使用面积 249.1 平方米，房屋价款为人民币 70 万元。合同签订后，双方依约履行 。

该房屋土地使用证登记为徐国栋（已故），徐国栋与妻子（已故）共育有三个子女，分别是长女徐慧兰（已故）、次女徐慧敏和长子徐志明（已故）。徐慧兰与方伟系夫妻关系，二人共育有两个子女，分别为长女方雨婷和次女方雨琪。2009 年 8 月 8 日，被告吴俊与第三人方伟签订了《房产买卖合同》，以 14.8 万元的价格从方伟处购买了上述房屋 。

此前，北京市通州区人民法院已判决确认江志远、沈芳与吴俊签订的《房产买卖合同》有效。沈芳生前为北京市通州区 ×× 镇 ×× 村集体经济组织成员，因此，涉案房屋应归买受人江志远、沈芳所有。因沈芳已经去世，其权利应由其法定继承人继承，故提起诉讼 。

（二）各方的意见

被告吴俊：同意原告的诉讼请求 。

第三人方伟、方雨婷、方雨琪：同意原告的诉讼请求 。

第三人徐慧敏：不同意原告诉求，称房屋两次买卖自己完全不知情，认为自身相关权利被剥夺 。

（三）法院查明的事实

房屋基本情况：涉案房屋坐落于北京市通州区 ×× 镇 ×× 村 ×× 号，土地使用人登记为徐国栋 。

房屋买卖过程：

2009 年 8 月 8 日，方伟（甲方）与吴俊（乙方）签订《房产买卖合同》，约定将自有宅院转让给吴俊，包括房产及宅基地使用权，转让价款 14.8 万元 。

2022 年 7 月 14 日，吴俊（出卖方，甲方）与沈芳、江志远（受买方，乙方）签订《房产买卖合同》，以 70 万元价格将宅院转让给乙方。合同签订前后，沈芳通过银行转账和现金支付的方式付清了全部房款，双方均认可合同已履行完毕 。

家庭关系与诉讼情况：

陆秀兰与周建华系夫妻关系，沈芳系二人之女，沈芳与江志远系夫妻关系，二人育有一女即江晓燕，沈芳于 2023 年 9 月 15 日去世，生前系北京市通州区 ×× 镇 ×× 村农业家庭户 。

2022 年，江志远、沈芳起诉吴俊，要求确认房屋买卖合同有效，法院判决予以确认 。

2023 年，徐慧敏起诉要求撤销相关判决并确认房屋买卖协议无效，法院裁定驳回起诉，徐慧敏上诉后，二审法院维持一审结果 。

亲属关系：徐国栋与李淑珍系夫妻关系，育有三个子女即徐慧敏、徐慧兰、徐志明，徐国栋与李淑珍、徐志明、徐慧兰均已去世，徐慧兰与方伟系夫妻关系，育有两个女儿即方雨婷、方雨琪，徐志明未婚无子女 。

二、案件分析

（一）房屋买卖合同效力认定

根据此前法院生效判决，江志远、沈芳与吴俊签订的房屋买卖合同已被确认为有效。这是因为沈芳生前为涉案房屋所在村集体经济组织成员，符合宅基地房屋在本集体经济组织内部流转的规定 。且合同签订系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他导致合同无效的情形，所以合同合法有效且已实际履行 。

（二）物权归属的法律依据

依据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条 “因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利” 。既然房屋买卖合同有效且已履行，江志远、沈芳作为买受人，依法对涉案房屋享有相应权利 。沈芳去世后，其享有的权利作为遗产，应由其法定继承人陆秀兰、周建华、江志远、江晓燕依法继承 。因此，原告方要求确认房屋归属并进行内部分割，于法有据 。

（三）第三人抗辩理由的分析

第三人徐慧敏以不知情为由，主张房屋买卖无效。但从实际情况来看，方伟将房产出卖给吴俊已有十几年，房屋一直由他人居住使用，徐慧敏却从未提出过异议，这不符合常理 。而且，当事人提供的录音等证据也能佐证徐慧敏对卖房事实是知情的，所以其抗辩理由难以得到法院采信 。

三、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条之规定，判决如下：

坐落于北京市通州区 ×× 镇 ×× 村 ×× 号院内北房五间、东厢房两间中的北房西数第一间归江志远所有、西数第二间、第三间归江晓燕所有、西数第四间、第五间以及东厢房两间归周建华所有 。

四、案件启示

（一）宅基地房屋交易注意事项

确保交易合规：宅基地房屋只能在本集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，可能会导致合同无效 。交易前一定要核实双方的身份和资格，确保符合法律规定 。

签订规范合同：房屋买卖合同应明确房屋及宅基地的基本信息、价款、付款方式、交付时间、违约责任等关键条款 。必要时，可以请专业律师审核合同，避免因合同漏洞引发纠纷 。

保留交易证据：交易过程中的付款凭证、收据、沟通记录等都要妥善保存，这些证据在发生纠纷时至关重要，能够证明交易的真实性和双方的履约情况 。

（二）继承纠纷处理要点

及时明确遗产范围：一旦发生继承事实，应尽快梳理被继承人的财产，确定遗产范围。对于像宅基地房屋这类特殊财产，更要注意其权属和交易情况 。

遵循法定继承顺序：法定继承按照配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序继承人的顺序进行 。继承人之间应按照法律规定合理分配遗产，避免因分配不均产生矛盾 。

通过法律途径解决争议：如果在继承过程中出现纠纷，不要自行采取过激行为，应及时咨询专业律师，通过法律途径解决问题 。律师可以根据具体情况，制定合适的诉讼策略，维护当事人的合法权益 。

宅基地房屋纠纷涉及法律和人情，处理起来需要谨慎和专业。如果你也遇到类似问题，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，让法律为你的权益保驾护航！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）