“好房子”与城市更新同频共振 努力让不同类型的房子都能满足“好住”需求

6月13日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

接受中国城市报记者采访的专家解读称，这意味着，接下来不仅新房要建成“好房子”，老房子也要建成或改成“好房子”。这一政策导向正推动住房市场从“增量扩张” 转向“存量提质”，而如何在差异化改造中平衡标准刚性与市场弹性，仍是下一阶段政策落地的关键。

近年来，湖北省襄阳市通过模式创新、政策支持和数智赋能，有效推进了老旧小区的电梯加装工作，以“小电梯”撬动“大民生”，探索出一条“居民主导、政府引导、市场运作”既有住宅加装电梯的新路径，为城市更新提供了生动实践。图为工人在襄阳市江山馨园小区为旧楼加装电梯。人民图片

从“有房住”到“住好房”

“好房子”这一概念的提出，与我国当前房地产市场发展阶段及民众需求转变息息相关。

在过去房地产市场快速发展时期，政策重点更多落在解决住房短缺问题，即让民众“有房住”。随着住房数量问题逐步得到解决，人民群众对住房的需求从“有没有”转向了“好不好”。

如今，人民群众不再仅仅满足于有一处栖身之所，而是期望居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷，比如希望房子层高更高、通风采光更好，有良好的隔音、保暖效果，室内空气洁净、温度湿度适宜等。

“将‘好房子’建设与城市更新纳入统一框架，是应有之义。”清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在接受中国城市报记者采访时表示，住房定义的时代变迁催生存量升级——2000年前后商品住房建设更强调经济性，部分指标已不满足当下品质需求。而福利分房时期的公房及城中村住房中，更不乏很多危旧房等“差房子”，这类住房既是提升居住品质的重点，也是城市更新的重点对象。

什么样的房子算好房子？今年《政府工作报告》“画了像”：推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

5月1日，国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》）正式施行，对“好房子”建设提出底线要求，比如要求新建住宅建筑的层高不低于3.0米，相较于原有标准提高了20厘米；卧室和起居室的室内净高不应低于2.6米。

对此，有专家解读称：“这有利于提升空间舒适度，带来更好的天然采光、自然通风和空气品质，也适应我国人均身高的增长，更为装修、改造提供了充足的空间条件。”

《规范》还规定每套住宅至少有一个卧室或起居室能“满足日照标准”，规定了建筑设备结构噪声限值和卫生间排水噪声限值，提升了墙体、门窗和楼板的隔声性能要求。

住房城乡建设部标准定额司司长姚天玮称，《规范》将对推进“好房子”建设起到有力的引领和支撑作用。

“好房子”不等同于

大房子、贵房子

中国城市报记者调查发现，自新规落地实施后，“好房子”成为房地产市场热词，众多房企纷纷打出这一概念，试图在激烈的市场竞争中抢占高地。

尤其是“第四代住宅”概念的提出，更是掀起了一股产品革新热潮。这类住宅以大面积露台、高得房率、立体绿化景观、灵活可变空间等特点，为购房者带来了全新的生活体验，让人们离理想中的“好房子”更近一步。

不仅如此，“好房子”标准正在重塑购房者的决策。

在北京市东六环一新建项目售楼处，销售人员告诉中国城市报记者，《规范》出台后，前来询问该楼盘是否符合“好房子”标准的购房者日益增多。

“我刚刚卖掉了2018年入手的房子，相比买入时确实亏了些钱，但还是决定释放出资金，投向那些更能提升居住品质的项目。”前来看房的张先生向记者表示，“即便短期承担损失，也是为长期生活品质投资。”

“如果说国家层面的‘好房子’是拔高底线标准，那么市场层面则是在拔高上限标准。本来，这是供给侧改善的良性图谱，即从底线到上限的标准拔高，不仅通过优化供给激发需求，而且带动住房改善、促进消费循环。但实践中，有部分项目明显走偏了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国城市报记者采访时表示，部分项目不仅让“偷面积”合法化，损害公共空间利益，而且价格竞争恶性内卷，对存量市场造成巨大冲击，影响到止跌回稳大局。

李宇嘉在调研中发现，有开发商将阳台、花园等不计容的赠送面积，纳入实际使用面积。“报建时，图纸是规范的，但客厅部分面积以阳台名义报建，主卧和次卧定制衣柜位置以花园报建。报建以后，房企按照与购房者约定，进行二次拆改，给入户花园、阳台等装上窗户，实现结构封闭，做成单独房间。也就是说，规划的功能并未兑现，异化为‘偷面积’。”此外，他还提到，部分开发商利用飘窗增加套内户型的使用面积，压缩户与户之间的距离，导致天井的宽度从2.4米压缩至1.4米，带来安全隐患。

“如果占市场供应大头的二手住房、在售旧规产品面临困境，特别是以价换量时，整个市场的生态受到冲击，恶性竞争的‘回旋镖’必然反射到新规产品自身。”李宇嘉说。

事实上，6月初《规范》实施满月之际，住房城乡建设部召开新闻发布会，明确表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。会议还指出，不同地区、不同面积、不同价位的住房，都应有各自符合“好房子”的标准，满足多样化的居住需求。

“新房要建成好房子，保障房、老旧小区也要建成或改成好房子。也就是说，形成不断迭代升级的多层次、不同价格梯度的产品体系。这样，才能激发住房需求潜力，包括租房和买房、新房和二手房、刚需和改善的循环，而不是后来者对前者形成碾压态势。”李宇嘉表示。

值得关注的是，住房城乡建设部相关负责人表示，将指导支持相关地方标准、团体标准编制，加强对《规范》实施的监督检查，包括工程项目的设计、施工、验收等是否符合标准，工程项目采用的材料、设备是否符合标准等，及时通报违法违规行为，依法对违反强制性标准的行为进行处罚，推动《规范》的落地实施，真正发挥其标准引领作用。

老房子该如何焕新

新建一栋好房子并非难事，从无到有的设计建造过程，可充分吸纳前沿理念与使用新型材料。真正的挑战在于，如何改造一栋饱经风霜的老房子，使其焕发出新的生机，蜕变为令人满意的好房子。

前不久，湖南省长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋主体封顶。这是长沙市首个危房拆除重建全过程代办代建项目，预计今年7月建成交付。

承接该项目的中铁城建相关技术人员告诉中国城市报记者，该项目采用绿色建造技术和环保设备材料，首层楼板采用了防水涂料和防潮层设计；屋面结构采用“闷顶+坡屋面”结构形式，具有良好的排水性能；考虑到房屋业主年龄偏大，设计方案融入适老化设计内容，进一步改善居民的生活环境和居住品质。

类似这样的老房子“逆龄生长”的故事，正在越来越多的城市街巷里次第上演。

今年全国两会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，今年将实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目，把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入城市更新改造范围。

“存量房的改造更新，不同的情况改造思路和要求差异较大，要突出因地制宜、实事求是的原则，具体项目具体分析，不能搞‘一刀切’。”吴璟表示，需根据实际判断改造必要性。例如，层高未达3米但无其他功能缺陷的住房，就可继续使用；局部翻新可通过加装电梯等方式快速提升居住便利性；危旧房及条件极差住房则需拆除重建。

吴璟指出：“拆除重建分两种情况，原则上，重建应全面执行《规范》，达到当下对“好房子”的底线要求，但如果因场地等原因确实达不到规范底线要求，《规范》也规定‘当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准’。”

需要指出的是，老房子迈向“好房子”的进程中，资金问题是绕不开的坎儿。

据了解，长沙市雨花区项目创新实施政府补贴、居民出资、市场运作、代办代建的多元化危房改造路径。居民代表算了一笔账：“这种模式下，建安成本每平方米约3056元，政府每平方米补贴1050元，余下的每平方米2006元成本由住户自筹。新房分为82平方米和112平方米两种户型，居民们只需分别出资约16.6万元和22.5万元就可以实现‘四原’（原址、原面积、原高度、原使用性质）重建。”

中国城市报记者注意到，日前印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，“健全多元化投融资方式”“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式”。

“存量房改造为‘好房子’，这方面的资金投入规模比较大。财政奖补、专项债等财政资金起到的是‘四两拨千斤’的作用，关键还得要多渠道资金投入。”李宇嘉说。

吴璟持有相似观点。他表示，从现有模式看，总体思路是以市场为主导，“仅依靠居民或社会资本可能难以实现收支平衡，政府需通过各种支持补上缺口，从而撬动居民资金或社会资本。”

■来源：中国城市报记者 郑新钰