重庆楼市真相：上涨态势结束？5月数据暴露残酷现实

2025年5月，重庆楼市整体呈现"量稳价跌"的市场特征，结束了前两个月的上涨态势。

新房市场环比价格下降0.5%，同比下跌3.2%；二手房市场环比下跌0.44%，同比下跌6.19%。

一手房成交量基本保持稳定，但二手房环比出现明显回落，成交10509套，环比下降21%，整体保持在"万套左右"水平。

看到这样的数据，大多数人估计又没信心了，但如今的楼市绝对不是单用“涨跌”二字就能说的清楚，重庆楼市5月具体表现如何，我们不妨从各个维度，一起分析分析。

01

新房市场：止涨转跌，结构性分化加剧

先看成交量——

5月，重庆新房市场共31个新盘集中入市，2051套房源供应，供应端体量环比有所减少。根据克而瑞数据，5月重庆新房成交面积46.19万平方米，环比上升14.86%，成交金额66.6亿元，环比增长21.4%，但这种上涨与供应结构变化关系密切。

值得注意的是，不同类型住宅去化率分化明显：高层住宅：74.73%；小高层：46.59%；洋房：17.68%；大平层：69.06%；别墅：63%。

数据显示，高层刚需类楼盘消化较快，洋房等改善型产品去化率偏低。

主城各区域去化率也呈现明显分化，江北区达71.8%，而沙坪坝区、九龙坡区仅为22.73%和20.42%。这种分化反映出购房者对区域价值和产品类型的偏好差异。

再看价格——

5月重庆新建商品住宅销售价格指数环比下降0.5%，终结了连续两个月的上涨态势，同比下跌3.2%。这是今年以来首次出现新房价格由涨转跌的态势，与全国一二线城市新房均环比下降0.2%的平均值相比，重庆跌幅稍高，说明市场信心恢复尚不稳固。

最后是库存——

根据克而瑞数据，5月末重庆新房库存面积为909万平方米建筑面积，环比上升1.31%，同比上升11.26%，去化周期为20.7个月，处于历史中位水平。库存面积同比增加显示市场供大于求的基本面尚未根本改变，去化周期的延长也表明销售压力依然存在。

区域库存数据显示，渝北区库存面积最大，达304万平方米建筑面积，其次是巴南区与北碚区。从去化周期看，渝中区最长达59.8个月，巴南区也达到32个月，而沙坪坝区、九龙坡区相对较低。这反映出不同区域市场表现差异明显。

02

二手房市场：成交回落，以价换量明显

还是先看成交——

2025年5月，重庆中心城区二手房成交10509套，环比下降21%，但仍保持在"万套左右"的相对高位。从数据看，二手房成交112.69万平方米建筑面积，成交金额121.27亿元，环比分别下降19.57%和19%。

影响环比下降的因素可能包括:前期积压需求释放后的自然回调；市场观望情绪回升；二手房挂牌量持续高位所带来的议价压力

再看价格——

5月重庆二手住宅均价环比下跌0.44%，同比下跌6.19%，尽管仍在下降通道中，但同比跌幅已连续8个月收窄，这是一个积极信号。根据安居客平台数据，5月重庆二手房均价为9080元/平方米建筑面积，环比回落0.96%。

而我们对5月重庆二手房成交结构分析，发现以下特点：

总价分布：100万元以下房源成交量最大，达6099套，占比达57%，100-150万元成交2391套；总体刚需型住房占据绝对主导地位。

单价分布：5000-10000元/平方米建筑面积成交量最多，占比达54%，10000-15000元/平方米建筑面积约占35%；中低价位成交占主流。

面积分布：90-110平方米建筑面积成交最多，其次是110-130平方米建筑面积和70-90平方米建筑面积；改善型中小户型最受欢迎。

从成交结构看，重庆二手房市场依然以刚需和首次改善为主导。需要注意的是，核心区成交均价普遍高于外围区域，如渝中区均价达12787元/平方米建筑面积，而巴南区仅为7717元/平方米建筑面积。

最后是挂牌情况——

5月重庆中介新增挂牌量较大，主要集中在渝北区、沙坪坝区和南岸区，远高于成交量，卖方供给充足。数据显示，仅渝北区新增挂牌就达6754套，江北区2823套，沙坪坝区4607套。

供大于求的局面导致业主议价空间增大，这也是"以价换量"现象突出的重要原因。市场观察表明，实际成交价与挂牌价的差距在5%至10%之间，核心区域议价空间相对较小。

03

土地市场：成交低迷，供应减少

5月重庆土地市场表现平淡，成交幅数为3幅，同比下降40%，成交总建筑面积24.9万平方米，成交总价17.32亿元。市场整体热度不高，溢价率仅为4.7%，较4月的16.74%明显下降。

值得注意的是，5月楼板价达到6956元/平方米建筑面积，同比上涨156.77%，环比上涨49.21%。这表明尽管交易量低迷，但土地价格却在上涨，可能与土地供应结构和区位变化有关。总体来看，房企拿地仍保持谨慎态度，土地市场仍在调整期。

04

市场趋势与预期

5月重庆楼市"由涨转跌"的特征表明市场刚经历了短暂的修复后又进入调整期，这与全国主要城市房价环比下行趋势一致。观察数据可发现：

新房、二手房价格环比均出现下跌，但跌幅相对温和；

成交量环比明显回落，但总量依旧保持一定水平；

库存量同比上升，去化周期延长；

市场分化愈发明显，核心区域表现相对稳健。短期内，重庆楼市将继续在"以价换量"模式下运行，供需双方议价空间加大，买方市场特征明显，尤其在非核心区域和改善型产品上表现更加突出。

当然，对市场的预测，除了短期预测，还有中长期的趋势分析，而且新房市场和二手房市场肯定是不一样的。

对此我们买房知识局还专门拟定了一份5月份重庆楼市成交报告，里面不仅有5月的基本成交数据，对未来新房市场、二手房市场的短期、中长期预测，还有给购房者的一些买房意见。

如果大家对我们的报告有兴趣，可以添加「买房知识局—谢老师」微信，即可私信获取，当然如果您有买房需求也可以找她哟。

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