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项目位于海珠西板块，就在昌岗中路边上，周边配套非常成熟，衣食住行样样齐全，不过项目这几年因为各种原因不断降价，几年前开盘那会单价7万左右，目前在售最后一座D栋，三房总价410多万就能买到，算是板块内上车门槛最低的项目，最近几个月销量还算不错，一就是门槛降低了，二就是项目对口省一级昌岗中路小学，并且可以直升广州五中，两所省级名校，很多家长都是冲着这里的学位来的，而且项目出门200米就是地铁8号线，目前主要在售D栋，也是小区最后一栋楼，主要有87-90-107平三四房户型，有兴趣看房的可以联系博主。

中旅天宸府配套示意图

①项目基本信息

项目总栋数：4栋，总户数：719户

占地面积：14426平米，建筑面积：128322平米

容积率：8.46，绿化面积：4327.83，绿化率：30%

总车位数：868，车位配比：1:1.2

在售楼栋：D栋，总层高44层，3梯6户，收楼时间：27年4月

开发商品牌：港中旅，物业公司：中旅城市运营服务有限公司，物业管理费：3.88元/月/平米

项目实景图

②交通配套

项目距离地铁8号线宝岗大道C出口仅200来米，步行只需要5分钟，是个妥妥的地铁盘，乘坐8号线，无论是去往老荔湾还算琶洲都非常方便，项目距离广佛线沙园站也才800米，步行大概14分钟左右，算的上是个双地铁楼盘，自驾的话，出门就是昌岗中路，周边的宝岗大道、工业大道、东晓路、江南大道，织成高效交通网络，一脚油门就能前往越秀、天河、琶洲等。

项目交通配套图

今天我们就来测评下，从项目出发，通过地铁与自驾去往各地的距离与时间。

地铁去往越秀中山医：出小区步行宝岗大道站，乘坐8号线到公园前换乘1号线，再到烈士陵园，全程7个站，耗时34分钟左右。

地铁去往琶洲：步行至地铁站，乘坐8号线直达琶洲，全程9个站，耗时27分钟左右。

地铁去往珠江新城：乘坐8号线5个站到客村换乘3号线，再到珠城，全程7个站，耗时26分钟左右。

自驾去中山医：出小区上昌岗路，再转东晓路至东湖路，再转中山二路，全程6.5公里，耗时18分钟左右。

自驾去琶洲：可以走新滘路或者新港路，都是10多公里，耗时30分钟左右。

自驾去珠城：走昌岗中路转到东晓路，再转内环路至黄埔大道西，全程9.6公里，耗时18分钟左右。

项目无论是地铁还是自驾去越秀琶洲珠城都是30分钟内就可以抵达，交通可以说是非常方便，自驾的话20分钟内就可以到，不是很堵车的情况下。

③教育资源

根据海珠区教育局公布《2025年海珠区公办小学招生服务地段表》：中旅天宸府所属沙园街橡胶新村社区，约500米直距昌岗中路小学，符合就近入读条件，而且按照现有政策，该小学可以直升省一级中学-广州市五中附属初级中学，从小学到初中，都在家门口500米范围内，接送也非常方便，去年五中的中考成绩最高781分，与其它几所学校并列榜眼。

要知道海珠口碑好的学校，都集中在海珠西，而昌岗中路小学和五中附中，又是海珠西综合素质最好的，处在海珠西第一梯队。

先看昌岗中路小学，这是海珠屈指可数的省一级小学，也底蕴深厚的老牌学校。现任校长是海珠区首届名校长，师资团队稳定优质，先后有20多位教师被评为广州市和海珠区的优秀教师、优秀班主任、优秀辅导员。

昌岗中路小学实拍图

老三区虽然教育资源丰富，但小升初摇号存在极大不确定性。中旅·天宸府不一样。根据去年招生公告，项目对口的昌岗中路小学，直升广州市五中附属初级中学，（具体入读政策，以教育局最新公布为准）小升初更有保障，孩子教育省心，家长也不要折腾换房，省时省力不是吗？‍

④商业休闲

从项目出发10分钟内，可到达昌岗、江南西、中大、沙园四大商圈，项目朝北走几百米就是沙园市场，900米处就是凯德乐峰广场，周边还有京东MALL、广百新一城、富力海珠城等商业，住在这里的生活真是多姿多彩，商业配套非常齐全。

凯德乐峰广场

不过那些大商圈，大多数人是周末有空去玩，真看生活便利还得是海珠西这些烟火气息十足的小商圈。

项目西边500米处就是占地6.8万方的庄头公园，平时去那里散散步溜溜娃也非常方便，可以解决小区没什么园林的问题。

⑤医疗

项目周边有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、广州市红十字会医院等多所三甲医院，医疗配套也非常齐全。

⑥小区设计、在售户型以及价格

项目打造约149米天际住宅，玻璃幕墙下，建筑线条立体流畅，精致又不失风范，从室内望出，视野打开，高层甚至可眺望江城双景。

外立面实景图

另一方面，项目“都市绿洲”为园景设计理念，精细考究人与空间的动线和触点，而且设置全龄多元共享活力场，满足各年龄段的社交需求。

每一栋楼的架空层都将用来打造空中花园，看起来还是不错的。

项目还对居住标准进行升级，配置更高端、品质感更强，社区内wifi全覆盖、智慧识别快速出行、安防上24小时高密度无死角监控，再到居家舒适度，智能灯控系统、全屋中央空调、新风系统等。

社区大门约18米宽5米高，采用了大量的金属和天然石材元素，视觉体验直追豪宅享受，对称式迎宾水景，叠加特色景石，把气场直接打开。

值得一提的是，中旅·天宸府的车位配比达到了1:1.2！在“停车难”的海珠西尤为难得。

室内交标都配置了国际/国内一线大牌，从中央空调，到新风系统，从厨房三件套到洁具，只要你能想得到的，基本都加入了交标清单内。

在一些细节上，中旅·天宸府还做了更为人性化的考量，例如厨房末端超滤净水器，保证家庭饮水健康；卫生间标配除臭地漏，解决反臭烦恼...

特别在储物空间方面，中旅·天宸府还定制了玄关柜/鞋柜以及主卧衣柜！可以说，这些超配的交标升级，基本是对周边新盘的降维打击。

中旅天宸府占地约1.4万㎡，体量不大，共规划有4栋44-46层的超高层住宅，目前主要在售新加推的D栋，也是小区最后一栋，总层高44层，3梯6户，有4户87，1户90平，1户107平，其中北向87平总价410万起，南向87平总价425万起，户型图如下：

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：地段还算可以，海珠西板块，周边各方面配套都很成熟，所见即所得，项目教育资源好，对口省一级昌岗中路小学，还可以直升五中，双省级学校，交通配套好，距离地铁8号线仅200来米，无论自驾还是地铁去琶洲、珠城都很方便，性价比还可以，总价410多万就可以上车海珠西核心地段新盘，周边商业、医疗配套都很齐全，居住的烟火气也比较足，北边视野非常开阔，没有任何遮挡。

缺点：南向可以看到医院，距离仅200来米，北向对着昌岗中路，西边是工业大道，主干道环绕，噪音粉尘影响大，容积率比较高，没什么小区公建配套，花园基本没有，超高层设计，不过好在梯户比还算可以，周边城市面貌也一般，都是老旧小区，户型设计落后，使用率不高，在售的D栋收楼时间去到了27年中。

能不能买：如果你预算400来万，想置业海珠区，考虑学校和交通，上下班依赖地铁，可以来看看这个盘。

可对比楼盘：保利燕语堂悦、绿城馥香园、中交天翠。

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央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。

广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。

公积金贷款利率降至历史低位

此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。

如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。

“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。

“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？

对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”

降准降息对房企有何影响？

此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。

“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。

同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”

值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。

央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。

“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。

更多楼市政策有望出台

本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。

具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。

“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。

在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。

同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。

就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。