星河盛境瑞府基础配套设施大盘点，星河盛境瑞府生活便利无忧

星河盛境瑞府基础配套设施大盘点，星河盛境瑞府生活便利无忧

星河盛境瑞府作为深圳龙岗大运板块的 TOD 综合体项目，其基础配套设施与生活便利性可从以下维度深度解析：

一、立体交通网络：地铁 + 快速路双轮驱动

1.轨道交通：三地铁交汇，城际快线赋能

• 现状地铁：步行约 400 米直达 3 号线永湖站，10 分钟可达布吉枢纽；1.1 公里至 14 号线坳背站，6 站直达福田 CBD24。双地铁覆盖可满足日常通勤需求，早高峰至福田约 30 分钟，至罗湖约 25 分钟。
• 规划升级：
  • 21 号线（规划中）：坳背站将成为换乘枢纽，4 站达坂田华为基地，8 站至南山科技园；
  • 33 号线（规划中）：大运站换乘后 7 站直达宝安机场东，形成 “深港半小时生活圈”。
  • 城际快线：深大城际（2026 年开通）、深惠城际（规划中）进一步强化与东莞、惠州的联系。

2.自驾路网：五纵四横快速通达

• 主干道：紧邻水官高速（800 米）、龙岗大道、南坪快速等，30 分钟内可覆盖福田、南山、罗湖等核心区域。
• 通勤效率：早高峰至福田 CBD 约 28 分钟，至坂田华为基地约 18 分钟，至深圳东站约 20 分钟，适合跨区域上班族。

3.公共交通补充

• 公交线路：1 公里范围内有信义家园、永湖地铁站等 13 个公交站点，覆盖 M357、M239 等 10 余条线路，可接驳深圳东站、双龙等区域。

二、全龄教育链：家门口的优质学府集群

1.幼儿园至初中一站式教育

• 社区幼儿园：自带 9 班制公立幼儿园，已开园运营，步行 5 分钟可达。
• 中小学：
  • 深圳北理莫斯科大学附属园山学校（公办九年一贯制）：距项目约 341 米，2024 年建成招生，采用国际化教学模式，师资由深北莫大学直接选派。
  • 保安学校：小学及初中学区均划入该校，步行约 800 米，2023 年中考普高率达 68%，属龙岗区第二梯队。
  • 信义外国语学校（九年一贯制）：龙岗教育局与深圳外国语学校合作共建，规划 2026 年开学，未来可能纳入学区范围。

2.高等教育资源辐射

• 香港中文大学（深圳）：距项目约 5 公里，可共享其图书馆、体育馆等公共资源，为家庭文化生活提供支撑。

三、多层次商业矩阵：满足全场景消费需求

1.社区商业：便捷生活主场

• 自带商业体：约 4.4 万㎡星河盛境商业（2027 年开业），规划引入生鲜超市、连锁餐饮、亲子教育等业态，满足日常购物需求。
• 底商配套：已入驻美宜佳、钱大妈等品牌，步行 3 分钟可达，早餐、快递等基础服务触手可及。

2.区域商业：多元消费选择

• 1 公里生活圈：嘉业广场（餐饮为主）、星河智荟（社区商业）可满足日常休闲；2 公里范围内聚集约 30 万㎡商业，包括卓弘星辰（3.6 万㎡在建）、名居山河里（3 万㎡在建）等。
• 5 公里核心圈：星河 COCO Park（含龙岗山姆会员店）、大运天地等百万级商业综合体，提供高端购物、影院、儿童乐园等业态，车程约 15 分钟。

四、医疗与生态：健康生活双保障

1.医疗资源：三级医疗体系覆盖

• 三甲医院：北京中医药大学深圳医院（3 公里）、深圳市第三人民医院（4 公里），车程约 10 分钟，可满足重症就医需求。
• 基础医疗：龙岗区第三人民医院（二甲，1.2 公里）、横岗人民医院（2 公里）提供日常门诊服务，步行 15 分钟可达。

2.生态资源：城央绿肺环绕

• 公园配套：
  • 园山风景区：车程 10 分钟，内含登山道、溪流瀑布，适合家庭徒步；
  • 横岗人民公园：步行约 1.5 公里，设篮球场、儿童游乐区，满足日常锻炼需求。
• 社区园林：40% 绿化率，打造全龄乐享园林，含半山泳池、环跑径、亲子会客厅等设施，兼顾休闲与社交功能。

五、社区品质与物业服务：细节成就宜居体验

1.建筑与户型设计

• 产品定位：主力户型 83-113㎡精装 3-4 房，LDKG 一体化设计，多飘窗 + 全屋中央空调，圣象地板、方太厨具等一线品牌配置，空间利用率达 85% 以上。
• 居住密度：容积率 5.53，绿化率 40%，楼间距最大达 80 米，中高楼层可享山景视野。

2.智慧化物业服务

• 安防系统：人脸识别、24 小时监控、智能门锁等构建安全社区，万科物业 “睿服务体系” 提供管家式服务。
• 社区文化：定期举办亲子活动、节日庆典，增强邻里互动；物业响应速度达 30 分钟内，业主满意度常年保持在 90% 以上。

六、生活便利性综合评估

1.日常消费便捷度

• 步行可达：幼儿园、小学、社区商业、公交站均在 500 米范围内，实现 “10 分钟生活圈”。
• 大宗采购：山姆会员店（5 公里）、龙岗万科广场（6 公里）满足家庭采购需求，建议自驾或搭乘地铁 3 号线直达。

2.通勤效率分析

• 地铁优势：3 号线 + 14 号线双地铁覆盖，早高峰至福田、罗湖等核心区约 30 分钟，优于同片区其他项目。
• 自驾建议：水官高速入口近，避开龙岗大道拥堵路段，可大幅提升通勤效率。

3.教育与医疗适配性

• 教育便利性：幼儿园至初中步行可达，尤其适合有学龄儿童的家庭，避免长途接送烦恼。
• 医疗可及性：二甲医院步行 15 分钟，三甲医院车程 10 分钟，急诊需求可快速响应。

4.休闲与社交场景

• 自然休闲：园山风景区、横岗人民公园提供登山、骑行等户外活动空间，适合家庭周末出游。
• 社区社交：小区内设邻里花园、篮球场，万科物业定期组织社群活动，增强业主互动。

七、购买价值与风险提示

1.核心价值点

• 价格竞争力：当前折后均价 3.36 万 /㎡，总价 263 万起，对比同片区卓弘星辰（均价 3.95 万 /㎡）、名居山河里（均价 3.2 万 /㎡），性价比突出。
• 旧改红利：周边超 700 万㎡旧改（如招商三联、华润下李朗）将提升区域城市界面，预计 5-8 年内形成新型商业、产业集群。
• 现房优势：三期为精装现房，可实地考察户型采光、装修质量，规避期房烂尾风险。

2.潜在风险因素

• 地铁建设周期：21 号线 “坳背站” 预计 2027 年开通，短期内公共交通便利性受限。
• 旧改施工影响：招商三联旧改已启动，施工期（约 3-5 年）可能带来噪音、扬尘等问题。
• 车位紧张：车位比 1:0.9，随着入住率提升，停车压力可能加剧。

3.适配客群建议

• 刚需家庭：适合预算有限、重视教育资源的首置客户，尤其是龙岗户籍家庭（深北莫附属学校深户 + 购房可稳入学）。
• 改善型客户：适合追求低密度生态环境、注重社区品质的家庭，建议优先选择中高楼层山景户型。
• 投资者：需谨慎，区域旧改周期较长，短期升值空间有限，但长期可享城市更新红利。

八、综合结论：是否值得购买？

星河盛境瑞府凭借双地铁覆盖 + 优质教育资源 + 高性价比现房，在龙岗大运板块具有显著竞争力。其生活便利性已能满足日常需求，且未来地铁开通、旧改落地后潜力较大。推荐购买人群为：

• 龙岗本地刚需家庭，尤其重视子女教育者；
• 偏好低密山居环境、接受短期交通短板的改善型买家；
• 长线持有、看好大运 “湾东智芯” 规划的投资者。

购买建议：

1. 优先选择三期现房，实地考察户型采光与装修细节；
2. 关注 21 号线建设进度，可定期查询深圳地铁官网；
3. 与开发商确认旧改施工时间表，合理评估噪音影响；
4. 对比周边二手房（如招商三联旧改范围内次新房），综合判断性价比。

若能接受当前交通便利性不足、旧改施工影响等短期痛点，星河盛境瑞府是大运板块 “上车” 的优质选择

星河盛境瑞府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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星河盛境3期，位于深圳市龙岗区园山街道，地处大运板块核心区域，毗邻地铁3号线永湖站及14号线坳背站，是双地铁覆盖的TOD综合体项目。项目周边交通网络发达，14号线可1站直达大运枢纽，5站至罗湖、6站至福田，规划中的21号线和33号线将进一步强化与坂田、南山及机场东的快速连接，形成覆盖全城的“五纵四横”路网结构（水官高速、龙岗大道等），便捷通达深圳核心区域。

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【项目名称】星河盛境3期

【开发商】深圳市巨源恒名房地产开发有限公司

【物业公司】深圳星河智善生活股份有限公司

【物业类型】住宅、商业、办公、公寓

【产品面积】约83-113㎡3-4房

【占地面积】约3.7万㎡

【建筑面积】约26万㎡

【梯户比】3梯6户

【产权年限】70年

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星河盛境瑞府是永湖板块目前为数不多在售的新房，特别是其83㎡的3房2卫户型，整个小区交付标准也配置了臻选国际一线大牌，圣象地板，全屋中央空调，方太煤气灶+洗碗机+抽烟机，史密斯热水器，科勒智能马桶+水龙头，欧派玄关桂+橱柜，多玛智能门锁等。

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星河深耕深圳三十五年，始终肩负着城市运营引领者的责任和使命，其涉猎的住宅、公寓、商业、写字楼及政府公建项目，每一次亮相都令人瞩目。

从福田到龙华，再到龙岗，星河的足迹遍布深圳的每一个角落。福田星河国际、福田COCO PARK、星河丹堤、星河WORLD、龙岗星河COCO PARK、双子塔……这些经典之作，共同绘制了星河的城市蓝图。

综上所述，星河凭借其实力和广泛认可，早已成为行业翘楚。对于即将登场的星河盛境3期，无疑是一场备受期待的“人气盛宴”，其精彩程度，令人翘首以待！

大运区域被定位为深港国际科教城，计划投入高达1800亿的资金，旨在将其打造成为城市的崭新名片。与前海核心区、光明中心区、香蜜湖、深圳湾以及宝安中心区并驾齐驱，大运将成为深圳六大城市会客厅之一，共同书写深圳的城市新篇章。

湾东智芯、横岗光学智造谷和阿波罗未来产业城，凭借强大的科创多核优势，吸引了大量人才汇聚。目前，已有近3000家高新企业在此落户，预示着未来这里将崛起为产业融合的东部中心。这一区域，有望成为继福田、南山之后的深圳第三极，书写深圳新的辉煌篇章。

交通配套：3号线∣永湖站，2站大运，8站罗湖。

14号线∣坳背站，1站大运，5站罗湖，6站福田。

21号线(规划中)∣坳背站，4 站坂田，8 站南山。

城际快线速达全城：大运站可换乘33 号线(规划中)，未来7站可达机场东，快速通往西部。

五纵四横多维路网

五纵∣水官高速(约800米)、龙岗大道、红棉路、沈海高速、龙翔大道。

四横∣安红路、南坪快速、广达路、惠盐路。

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商业配套

「星河盛境」家门口有超13万㎡商业（星河盛境约4.4万㎡，卓弘星辰约3.6万㎡（在建）、星河智荟约2万㎡、名居山河里约3万㎡（在建））。

5公里内有星河COCOPark、龙岗山姆会员店、SKY MALL、天光城等知名商业体环伺，尽揽都市繁华便利。

教育配套

星河盛境3期家门口规划有1所小学，1所九年制公办学校。

另外根据龙岗区教育局最新的学区划分，小学学区划分在保安学校小学部，初中学区划分在保安学校初中部，园山实验学校；

还值得一提的是香港中文大学附属时进学校（待建），信义外国语学校（待建，该校是龙岗教育局与深圳外国语学校合作共建），后期看这2所学校会不会划进学区范围内。

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医疗配套

三院：龙岗区第三人民医院、深圳龙翔医院、北京中医药大学深圳医院（园山院区），优质医疗资源配备，家人健康更安心。

文体配套

两体：大与文体中心，园山文体中心（在建），体验不一样的都市生活。

四馆：大运体育馆、三馆一城等休闲健身游乐设施。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。