日本房地产泡沫破灭后，那些不买房的人怎样了？

凌晨五点，83岁的日本老人松下赤熙人还在便利店上夜班。对他来说，只有夜班工资才能勉强维持基本生活，现在每天80美元的收入虽然不多，却能让他离还清房贷的目标稍微近一点。这位老人拼命工作还贷的经历，正是日本房地产泡沫破裂后“房奴”群体的真实写照。

二战后，日本不像其他战败国那样割地赔款，反而在美国的扶持下迅速崛起。1951年《日美安全保障条约》签订，日本被纳入美国亚洲战略体系，这种依附关系给日本带来了三大发展机遇：工业基础保存完好、获得20亿美元经济援助，还有无需承担巨额军费的轻装上阵发展模式。到1977年，日本军费占比仅0.88%，可要知道是1944年可是高达98.9%，在资本主义国家中是最低的，这为经济重建提供了充足资源。

朝鲜战争期间，日本作为美军后勤基地，获得了30多亿美元的特需收入，军工产业迎来爆发式增长。此后，日本确立“贸易立国”战略，80年代在汽车、光学仪器等领域全面超越欧洲，钢铁、造船业更是让美国难以抗衡。20世纪90年代初，日本外汇储备超过4000亿美元，占全球50%，GDP跃居世界第二，短短几年就走完了发达国家几十年的发展道路。

经济的飞速发展让房地产市场陷入疯狂。80年代，土地价格相比战后初期暴涨了1万倍，东京帝国广场每平方英里的地价超过了加州全境，在巅峰时期，日本土地总价值甚至能买下4个美国。媒体大肆宣扬“土地稀缺论”，全民都卷入了炒房热潮：企业靠倒卖土地赚取暴利，民众贷款买房坐等升值，奢侈品消费也急剧增加，20世纪90年代日本占全球奢侈品市场的68%。1987年，政府还把购房利率从5.5%降到2.5%，推动股市和楼市一起上涨，日经指数在1989年底创下39000点的历史最高纪录。

然而，泡沫总有破裂的一天。1985年《广场协议》后，日元大幅升值，出口受到冲击的日本试图通过扩大内需来刺激经济，大量过剩资本涌入楼市和股市。1989年到1990年，日本央行连续加息到6%，同时收紧信贷政策。家族企业率先抛售资产离场，房地产价格暴跌：核心区域跌幅达80%，三四线城市也有50%。1994年，建筑业合同金额还不到巅峰时期的三分之一，银行坏账高达数十万亿日元，建筑业陷入瘫痪。大量“房奴”背负着几十年的债务，自杀率大幅上升，社会消费降级，奢侈品变得和地摊货一样。

这场房地产泡沫破裂，让日本经济停滞了十年之久，后来在1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机中，日本经济更是不断失血。历史告诉我们：当楼市脱离实体经济，成为投机工具时，所谓的繁荣最终只会带来灾难。有意思的是，有两类人在这场危机中得以幸免：要么是那些看透经济规律的聪明人，要么是本来就住在廉租房里的普通民众！