@优缺点真相来了！卓越晟悦优缺点大起底，这房到底值不值得买？

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优点

• 交通便利：位于坪山区碧岭街道坪山大道首站，临近南坪快速、坪盐通道、东部过境高速等交通干道，自驾出行便捷。未来地铁 19 号线 “南塘围站” 就在项目门口，虽然目前 19 号线尚未通车，但通车后可快速通勤至深圳其他区域，且距离已有的 14 号线锦龙地铁站约 3.3 公里，也为出行提供了一定便利。
• 教育资源丰富：自带 2 所 18 班幼儿园，家门口有坪山实验教育集团的 30 班科悦实验学校，直线距离约 100m，周边还有 54 班科韵学校（在建中）、54 班规划教育用地等，能为孩子提供从幼儿园到中学的一站式优质教育。
• 商业配套完善：项目自带约 9.5 万㎡商业，包括 5 万㎡的 shopping mall 和 2.5 万㎡的活力街区，一路之隔还有 2 万㎡的商业 MALL，可充分满足居民日常购物、娱乐、休闲等各种需求。
• 生态环境优美：周边 2 公里内有 4 大城市级休闲打卡地、26 个公园，如距离约 900m 的马峦山郊野公园、约 400m 的碧岭湿地公园、约 1.9km 的坪山儿童公园和约 400m 的碧岭现代农业科技园等，为居民提供了丰富的休闲健身场所。
• 小区品质高：由卓越集团开发，品牌实力雄厚，具有较强的资金实力和良好的市场口碑。小区采用围合式布局，园林面积超 1 万平米，最大楼间距约 70 米，能最大化每一户的观景面和通风采光。小区内设有泳池、环园跑道、屋顶乒乓球、羽毛球场、运动花园等全龄健身体验设施，以及花园式社交场、成长探险乐园、全龄志趣会所等，能满足不同年龄段居民的需求。
• 户型设计合理：户型涵盖 68㎡两房两厅一卫、83㎡三房两厅一卫、94㎡三房两厅两卫、98㎡三房两厅两卫，布局方正，采光通风良好，部分户型三开间朝南，还有大进深宽景阳台，能满足不同家庭结构的居住需求。

缺点3

• 周边环境有待改善：项目周边存在较多农民房和旧改项目，整体城市界面相对较差，可能会对居住景观产生一定影响。
• 交通拥堵问题：因紧邻学校，在上下学高峰期可能会出现交通拥堵情况。
• 容积率较高：项目的容积率为 6.25，相对较高，可能会导致小区内人员密度较大，公共空间在高峰期使用时略显拥挤，影响居住舒适度。
• 部分户型得房率低：三梯七户、五十层的超高层设计，使得公摊面积较大，得房率相对较低，除了主人房，其他房间可能需要借助飘窗搭床才能满足使用需求。
• 临近医院：项目南面四百米外有康宁医院，部分购房者可能对此较为介意。

是否值得购买

卓越晟悦是否值得购买，需要根据购房者的具体需求和偏好来判断。如果购房者注重教育资源、商业配套、生态环境以及小区品质，且对交通便利性有一定的预期和耐心等待地铁完善，同时能够接受较高的容积率和周边环境现状，那么卓越晟悦是一个值得考虑的选择。尤其是对于有孩子上学的家庭、追求生活品质和便利的人群来说，其优势较为突出。但如果购房者对居住环境的安静度、小区居住密度和得房率要求较高，或者希望当下就有非常便捷的交通，可能需要谨慎考虑。此外，购房者还可以根据自己的经济实力和购房预算，综合权衡该楼盘的价格是否符合自己的预期。

卓越晟悦首付10万买三房，总价136万起买精装二房，在售建面约68-98平2-3房，单价2万/㎡起，带精装。卓越晟悦家园项目自带2所18班幼儿园，周边在建科韵学校，该校是一所九年制45班公办学校，周边还有科悦小学(30班，已开学)，科源实验学校(九年制42班公办学校)。

卓越重仓坪山5大项目近400万建筑体量，晟悦家园是卓越集团在坪山首发之作。项目位于坪山大道首站，南坪快速、坪盐通道、东部过境通道，多快速路直连中心区，近距离高速路口。

卓越晟悦售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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坪山碧岭「卓越晟悦」加推2栋294套68-98㎡的2-3房。

备案均价2.57万 /㎡，开盘9折，折后均价2.32万 /㎡。

2027年带装修交付。
折后价格区间：

68㎡2房1卫，总价146-162万

83㎡3房1卫，总价165-205万

98㎡3房2卫，总价228-257万

项目占地超过20万平米，建面达到91万平米，是名副其实的“百万大城”。

这次推出的晟悅家园地块占地面积约1.8万㎡，总建筑面积约15.4万㎡ ，计容建筑面积约11.3万㎡，容积率约6.25，绿化率约35%，共由4栋塔楼组成，总高50F，其中住宅约10万㎡，商业4800㎡ 总户数1253户，停车位1200个。

小区为架空花园式，园林位于2层，有酒店式独立集中大堂。

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户型方面，从68的两房到98㎡3房，3梯7户，户型方正，每户带客厅出阳台都是大进深，三房阳台最大去到2.1,米，这也是卓越户型的一大亮点。

68㎡2房1卫：竖厅布局，厨房还有主卧尺度还是不错的；

83㎡3房1卫：竖厅+三开间朝南，客厅3.2米开间，干湿三分离卫生间;

94㎡3房2卫： 横厅布局，U型厨房，主卧双飘窗设计。

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作为深圳刚需最低上车门槛，二房总价146万，三房总价175万，大城加上加上卓越品牌，地铁19号线在建，商业和学校也都有，性价比还是不错的，最大的缺点就是处于碧岭，周边还是以产业为主，居住体验一般。

不仅价格要有“大惊喜”，配套也要足够完善。

第一，距离福田中心区只要40分钟车程。

1. 40分钟直达福田：南坪快速、坪盐通道、东部过境高速（在建）三线并行，实测晚高峰通勤福田CBD仅需40分钟，比龙岗、光明部分区域更快。
2. 双地铁覆盖：
19号线南塘围站（规划中）：楼下即地铁口，3站换乘14号线快线，12站直达福田岗厦北。
14号线锦龙站：公交6站直达，串联福田、罗湖、龙岗大运枢纽。

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第二，双实验学区+目送式上学。

1. 科悦实验小学（已开学）：坪山实验集团直属，30班规模，直线100米。
科韵学校（2025年开学）：坪山区未来学校（坪山实验集团），54班九年一贯制。

深圳实验坪山学校：深实验集团在坪山的第一所九年一贯制学校，目前在建中。

2. 大学区升学优势：中学划片含碧岭翠峰、中山中学等。

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第三，楼下就是10万㎡商业，周边有4大公园。

1. 商业：
商业的说法不太准：自带7.5万㎡，一路之隔还有2万㎡商业。
2. 生态：
马峦山郊野公园：4A级景区，周末徒步首选（900米）。
坪山儿童公园：深圳首个区级儿童乐园，遛娃圣地（1.9公里）。

第四，豪宅品质。

1. 酒店式归家体验：
23米艺术落客大门+13.6米铝板入户大堂，堪比五星酒店。
2. 全龄园林：
双泳池（成人+儿童）、环形跑道、攀爬树屋，老中幼三代需求全覆盖。

打造上，卓越还是花了功夫，品质还是非常不错的，绝对属于坪山市场TOP级的。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。