共有物分割之诉的诉讼要点——针对共有房屋分割的情形

共有物分割之诉的诉讼要点

——针对共有房屋分割的情形

目次

一、管辖法院的确定

二、能否多个共有物在一个案件中一并处理？

三、区分按份共有还是共同共有

四、按份共有的不动产不能分割的情形

五、能否判决拍卖的问题

六、能否判决共同出售房产

七、能否主张对方支付占有使用费

一、管辖法院的确定：

应由不动产所在地人民法院管辖

一、具体依据如下：

我国《民事诉讼法》第34条第1项规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第28条第1款规定：民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第39条第1款规定：人民法院对管辖异议审查后确定有管辖权的，不因当事人提起反诉、增加或者变更诉讼请求等改变管辖，但违反级别管辖、专属管辖规定的除外。

《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》第188页：共有权确认纠纷、共有物分割纠纷、共有人优先购买权纠纷和债权人代位析产纠纷，应区别共有为不动产还是动产分别确定管辖。不动产的，由不动产所在地人民法院专属管辖；动产的，则适用《民事诉讼法》规定的一般地域管辖，由被告住所地或所在地人民法院管辖。

二、参考案例：

（2021）京0108民初34187号：

裁判规则：共有物分割纠纷案变更诉讼请求，导致不动产所在地专属管辖发生改变，法院应依法将案件移送至有管辖权的人民法院。

案情：李**对管辖权提出异议，称李*兰变更后的诉讼请求为要求分割大瓦窑房屋拆迁款及安置房，现拆迁安置房位于北京市丰台区。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属关系：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……因此，申请人请求将此案移送至北京市丰台区人民法院审理。

法院裁判：李*兰变更后的诉讼请求是要求对位于北京市丰台区大瓦窑房屋拆迁款及拆迁安置房屋进行分割，系不动产纠纷，根据上述法律规定，应由不动产所在地人民法院即北京市丰台区人民法院管辖，李**提出的管辖异议成立。

案例来源：威科先行数据库

二、能否多个共有物在一个案件中一并处理？

实践案例多为一物一分割的方式，但是如果遇到多个动产或不动产物权需要一并分割的情形，为减少讼累，很多当事人想要一并诉讼，此时法院往往会有不同的态度。

第一种，要求一物一诉讼，不受理在一个共有物分割案件中提出多套房产一并分割的请求。

第二种，判断当事人诉讼的基础法律关系，若基础法律关系一致，则可以在一案中分割多个共有物。

此类案件最为典型的是婚内分割夫妻共同财产，实际上是婚内夫妻财产分割纠纷与共有物分割纠纷的竞合，《民法典》第1066条规定的两种婚内夫妻财产分割的情形属于《民法典》第303条规定的“重大理由”（在此不讨论婚内分割夫妻共同财产适用哪个案由的问题，实践中两者均存在）。此种情况下，管辖法院都有可能发生改变，婚内分割财产遵循“原告就被告原则”，而非“不动产所在地原则”。

在继承案件或离婚案件中，当事人也可能基于某些原因暂时共有多套房产，待日后再进行共有物分割诉讼，此种情况也可能出现分割多个共有物的情形。然而笔者认为，不能将此解释为继承法律关系或离婚后财产纠纷法律关系就在一个案件中分割多套房产，还是应当秉持一物一分割的原则进行诉讼。若多套房产处于同一区域，由同一法院管辖，人民法院可以进行合并审理。若多套房产处于不同区域，由不同法院管辖，则应当分别向有管辖权的人民法院提出共有物分割诉讼。原因有二：一来，在继承案件或离婚案件中已经确认按份共有的房屋，实际上已经依据《民法典婚姻家庭编》或《民法典继承编》中的继承法律关系或离婚法律关系进行过分割，再次进行共有物分割诉讼依据的是《民法典物权编》的相关规定，两次分割所依据的请求权基础有着本质的不同。二来，不动产物权适用专属管辖是《民事诉讼法》的基本原则。由不动产所在地审理更便于查清不动产的客观状况，如便于选定评估机构对不动产进行估值，便于法院实地查看等等。一方面，减少讼累固然是诉讼的追求的目标，但是也不能与不动产专属管辖相违背。另一方面，讼累的减少是相对的，并不是一定的。如异地审理不动产物权，遇到不动产价值评估，则评估机构掌握异地数据的全面性、评估机构出差评估的费用、时间成本等，也会造成极大的讼累，导致诉讼无法顺畅进行。

参考案例：

(2020)青01民辖30号：

裁判规则：基于同一基础法律关系，可以在共有物分割纠纷诉讼中分割多个共有物。

案情：徐xx与刘xx共有物分割纠纷一案，西宁市城西区人民法院于2020年4月21日立案。原告依法向法院提起析产诉讼，请求依法分割原、被告共有的位于西宁市××区的位于西宁市××区房屋及被告所持青海鹏彤矿业有限公司股权。后增加诉讼请求：分割共有的位于江苏省苏州市××区房屋。西宁市城西区人民法院认为，本案被告经常居住地在西宁市城中区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第一款规定，应由经常居住地人民法院管辖。据此，该院于2020年7月21日作出（2020）青0104民初1648号民事裁定，将本案移送西宁市城中区人民法院管辖。

2020年9月2日，西宁市城中区人民法院以本案被告未就管辖权提出异议，并已应诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，西宁市城西区人民法院应对该案继续审理为由，报请本院指定管辖。

法院裁判：本院认为，婚内财产分割是基于婚姻关系的事实，管辖法院应遵循“原告就被告”原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第三十五条规定“当事人在答辩期间届满后未应诉答辩，人民法院在一审开庭前，发现案件不属于本院管辖的，应当裁定移送有管辖权的人民法院。”本案被告对西宁市城西区人民法院的管辖权未提出异议，该院依职权移送管辖不符合管辖移送时间节点规定。综上，西宁市城西区人民法院对本案有管辖权，案件受理开庭后依职权再行移送于法无据。

案例来源：威科先行数据库

三、区分按份共有还是共同共有，请求权基础不同，审理重点亦不同。

处理共有物纠纷的法律依据主要是《民法典》第297条至第310条、第1062条至1066条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第12条。（参见：杨万明主编，《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》，人民法院出版社，第188页-189页）

其中，高频条文主要有《民法典》中的以下三条：

第301条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第303条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第304条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

（一）就共同共有的不动产

对于共同共有的不动产，采取的是不允许共同共有人请求分割共有财产是常态，允许分割是个例的原则。只有所有共有人一致同意处分、共有的基础丧失、有重大理由的情况下才能允许分割。对于何为“共有的基础丧失”、何为“有重大理由”，大家可以自行参考《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》第356页之内容，在此不再赘述。

（二）就按份共有的不动产

对于按份共有的不动产，按份共有人可以随时请求分割。无需证明出现了“共有的基础丧失”、“有重大理由”两种情形。当然，部分案例中，出于保障部分按份共有人的居住权等目的，按份共有人有明确约定只有特定情况出现才可以分割房屋，那么除非约定的情形出现或有重大理由，否则应当按照协议之约定，不允许按份共有人随时请求分割。

按份共有人可以协议确定分割方式，如达成一致的卖房意见，或折价意见。协商不成的，法院可以在确定不动产价值的基础上予以折价分割。而共有人均无法支付折价款的，有的法院可能判决拍卖房屋并由共有人按份享有拍卖款，有的法院可能会直接驳回分割诉请。

四、按份共有的不动产不能分割的情形

如上三中所述，不动产区分按份共有还是共同共有，因为请求权基础不同，审理的重点亦不同，本部分不动产不能分割的情形，主要是针对按份共有的不动产不能分割的情形，共同共有的不动产在证明“共有的基础丧失”或“有重大理由”的情形后（实际上这两大情形在实践中很难证明，以至于大部分共同共有的不动产分割的争议点都在这两大情形的证明上），在实际分割的过程中也可能面临不能分割的情形，可以参照本部分的梳理。

注：本部分的梳理建立在案例搜索之上，根据个案的情况，法院的裁判逻辑和裁判结果可能是不一样的。本部分梳理仅为大家提供不能分割情形的诉讼思路，便于大家在诉讼活动中向法院争取有利于己方的结果。

（一）依约定不能分割

如《民法典》第303条之约定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。”按份共有人约定不得分割共有的不动产的情形极少，但实践中也有出现，多是因为继承所得的房屋，为了保障居住者的居住权，约定在居住者在世前不得出售房屋，此时，应当尊重共有人的约定，不能随意处分房屋。

（二）不能上市的央产房、有交易期限限制的定向安置房等特殊类型不动产不具备分割条件

参考案例：

1、(2018)京0108民初20412号：不能上市的央产房

裁判规则：对于不可公开上市出售的房屋，可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。即便一方主张参照与该房屋同等条件下的可上市交易的房屋的现市场价值给予对方折价款，也会严重损害双方的合法权益，故房屋不具备实际分割的条件，原告的分割诉请应予驳回。

案情：另查，X号房屋属于央产性质住房，中国石油勘探开发研究院已将该房屋作为不可公开上市出售的房屋在国管局备案，该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

法院裁判：根据本案查明的事实，X号房屋系王*红和王*花按份共有，王*红作为按份共有人，可以随时请求分割，王*红虽同意按X号房屋的市场价值向王金花折价分割，但鉴于X号房屋并不具备公开上市交易条件，且王*花亦明确表示不同意折价分割，那么在现有条件下，若参照与X号房屋同等条件下的可上市交易的房屋的现市场价值进行实际分割，会严重影响双方的合法权益，故X号房屋现不具备实际分割的条件。驳回王*红的全部诉讼请求。

案例来源：威科先行数据库

2、(2022)京0106民再11号：不能上市的央产房

裁判规则：房屋性质为按经济适用住房管理的央产房，按照现行政策不得上市出售，无法进行拍卖、变卖、评估，且当事人间无法就房屋价值协商一致，因此房屋不具备分割条件。

案情：本院原审判决：一、被告田1、被告田2于本判决生效之日起十五日内协助原告田3对位于北京市丰台区方庄芳古园一区25号楼**号房屋进行拍卖、变卖，房屋变价后扣除变价相关费用的剩余款项由被告田1分得四分之三，原告田3和被告田2各分得八分之一；二、被告田1、被告田2于本判决生效之日起十五日内协助原告田3对位于北京市丰台区芳群园二区13号楼8层1-***号房屋进行拍卖、变卖，房屋变价后扣除变价相关费用的剩余款项由原告田3、被告田1、被2田非各分得三分之一。

再审另查明，原审判决生效后，田3于2020年7月6日向本院申请执行。执行过程中，本院依法查封了登记在田3、田1、田2名下位于北京市丰台区方庄芳古园一区25号楼**号房屋（田1占房屋产权的四分之三份额，田3、田2各占房屋产权的八分之一份额），并在京东网司法拍卖网络平台上进行拍卖。该财产已由田1（身份证号：1101051970********）买受，拍卖价款共计人民币750.5万元，买受人田1按时、足额结清房屋四分之一份额的折价款187.625万元。2021年7月9日，本院作出（2020）京0106执8705号之一执行裁定书，裁定如下：一、北京市丰台区方庄芳古园一区25号楼**号房屋的所有权及相应的其他权利归买受人田1（身份证号：1101051970********）所有。北京市丰台区方庄芳古园一区25号楼**号房屋自本裁定送达买受人田1（身份证号：1101051970********）时起转移。二、解除对上述房产的查封及房屋他项权利登记。

2021年7月9日，外交部行政司国内房地产处向本院发出《关于田3、田1、田2共有丰台区住房上市问题的复函》，载明：经核，丰台区方庄芳古园一区25号楼**号系中央在京单位已购公有住房（央产成本价住房）。丰台区芳群园二区13号楼8层1-***号系央产经济适用住房。根据国管局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国机房改〔2003〕165号）、《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号），**号住房可上市出售并办理产权变更登记，***号住房按照现行政策不得上市出售。

再查，***号房屋已于2019年11月4日登记在田3、田1、田2名下，房屋性质为按经济适用住房管理的央产房。现***号房屋无法进行拍卖。

法院裁判：案涉***号房屋性质为按经济适用住房管理的央产房，按照现行政策该房屋不得上市出售，无法进行拍卖、变卖、评估，且田3、田1、田2亦不能对807号房屋价值进行确认。此情况下，807号房屋暂不具备按份共有人继续分割的条件。田3要求判令田2以现金折抵其所占有的田京所享有的***号房屋三分之一的遗产继承份额，依据不足。本院不予支持。

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3、(2020)京0112民初22996号：有交易期限限制的定向安置房

裁判规则：定向安置房屋不满5年，不能上市交易，房屋价值无法评估确定，且当事人间无法就房屋价值协商一致，暂不具备分割条件，待房屋满足上市交易条件后，原告可另行起诉。

案情：从xxx号房屋的不动产权证作出时间来看，xxx号房屋取得不动产权证尚不满5年，不能上市交易。因xxx号房屋自取得房屋产权证或契税完税证明之日起是否满5年，属于客观事实，并非可依当事人申请或约定而改变，且待xxx号房屋能够上市交易时，房屋价格可能会发生一定变化，为了维护原、被告双方当事人的合法权益，本院不准许原告的鉴定申请。

法院裁判：本案中，原告起诉要求分割xxx号房屋，由被告向原告支付原告享有份额部分对应的房屋折价款，但xxx号房屋暂不能上市交易，不具备评估条件，且双方对于房屋折价款不能达成一致意见，被告亦明确表示无力向原告支付折价款，只能等到xxx号房屋能上市交易后通过出售xxx号房屋向原告支付折价款，故本院综合本案情况，认定xxx号房屋目前因无法确定房屋价值，暂不具备分割条件，原告要求分割xxx号房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。待xxx号房屋满足上市交易条件后，原告可另行起诉。

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（三）各方明确表示均无法支付折价补偿款

各方明确表示无法支付折价补偿款是按份共有的不动产不能分割的最常见情形，法官可能根据各方当事人的陈述直接认定无支付能力，也可能会考虑各方有无其他产权房的情况实际审查支付能力和居住条件（若有其他产权房可以出售或居住，则诉争房屋居住或出售，有产权房或其他住房，意味着当事人有通过出售房屋支付折价款的能力），甚至在有些条件下，虽有当事人明确表示有支付能力，但是根据其年龄、收入等客观条件，法院也会认定其没有支付能力，进而驳回其诉请。

参考案例：

1、(2018)京01民终7177号：

裁判规则：尽管当事人主张可以向其他共有产权人支付折价款，但依据其提供的收入情况无法表明其有支付能力。虽然他人愿意提供存款帮助，但是当事人为高龄老人且身患疾病，需要对此房屋进行居住，且让当事人此时背负大额债务处分房屋，不利于老人的生活稳定和疾病治疗。故不宜对房屋进行分割。

案情：吴某1主张现与刘某经常居住于刘某名下位于三河市的房屋，因就医需要会回到201号房屋居住。吴某1主张因子女经常到其住处进行骚扰，故要求分割201号房屋，并表示可以向其他子女支付房屋折价款。经询问，吴某1自认其退休工资为每月6000余元，且现身患疾病，每年看病有大量花费。吴某1就其主张向法庭提交了相片、视频，吴某2、吴某3、吴某4对此不予认可。吴某2、吴某3、吴某4主张现吴某1系高龄老人，身体患有疾病，而201号房屋系吴某1唯一住房，考虑到今后生活的需要故不同意对201号房屋进行分割。吴某5未到庭，亦未向法庭发表此案意见。李某经法院电话联系，表示不同意对房产进行分割。经查，登记于吴某1名下的产权房屋仅为201号房屋，另有一套公租房位于西城区，该房屋现由吴某4居住。

一审法院认为，尽管吴某1主张可以向其他共有产权人支付房屋折价款，但依据其提供的收入情况无法表明其有支付能力，同时吴某1现为高龄老人，年近90岁，且身患疾病，就医时亦需对唯一住房201号房屋居住使用，与此同时，吴某1的多名子女均表示不同意对201号房屋进行分割，故法院认为现不宜对201号房屋进行分割。综上，法院对吴某1要求对房产进行分割的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回吴某1的全部诉讼请求。

二审中，吴某1提交其妻刘某名下存款明细，以证明自己有能力给付房屋折价款。对该款项的来源，刘某称是其出售自己房屋得款、向金融机构贷款及他人偿还的借款等，但未进一步提交证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。

法院裁判：本院认为，刘某名下虽有存款，但来源不明，且不能改变吴某1经济能力有限的事实。现吴某1可以居住使用涉案房屋，并无分割的必要，且考虑到吴某1的年龄和身体状况，此时背负大额债务处分房屋，不利于吴某1的生活稳定与治疗疾病，因此不宜对该房屋进行分割。

案例来源：威科先行数据库

2、(2022)京0108民初6541号

裁判规则：原被告双方均没有折价能力，房屋现不具备折价分割条件。一方主张将房屋拍卖变卖后分割取得折价款，但无法确定拍卖变卖房屋是否会对房屋价值产生损害，故对房屋不予分割。

案情：本院经审理后于2021年6月16日作出（2020）京0108民初1525号民事判决书，判决位于北京市海淀区阜成路×号房屋（以下简称涉案房屋）由王*松、唐*艳按份继承所有，二人各占二分之一份额。双方均未上诉，该判决现已生效。2021年7月15日，涉案房屋变更登记至王*松、唐*艳名下。

庭审中，双方对房屋现价值未达成一致意见。王*松要求拍卖房屋，唐*艳表示不同意。王*松称房屋现价值450万元左右，最多可向唐*艳支付200万元房屋折价款，唐*艳认为房屋现价值应超过500万元，对王*松的折价方案不同意，同时唐*艳表示其无能力给付王*松房屋折价款。

法院裁判：生效判决已对双方共有份额进行了确认，王*松作为房屋按份共有人，虽可以随时请求分割房屋，但因其给付折价能力有限，唐*艳不同意王*松的折价方案，且表示其没有折价能力，故房屋现不具备折价分割的条件。王*松主张将涉案房屋拍卖变卖后分割取得价款，唐*艳表示不同意。现无法确定拍卖变卖房屋是否会对房屋价值产生损害，故对于王*松的诉讼请求，本院不予支持。

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3、(2019)京02民终11898号

裁判规则：原被告双方均无折价款支付能力，无法对诉争房屋进行实际分割。

案情：王*兰与丁*婚后育有一女丁*颖。丁*于2018年6月21日去世。丁*名下1604号房屋经法院调解，由王*兰、丁*颖按份共有，各占50%。1604号房屋产权人已变更为王*兰、丁*颖。

一审审理中，王*兰要求1604号房屋归其个人所有，但明确表示现无钱款支付丁*颖房屋折价款。丁*颖表示不同意出售房屋，也无钱款支付王*兰房屋折价款。

二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，双方一致确认，1604号房屋系两居室，现由王*兰住用。王*兰虽主张其在1604号房屋继承纠纷时让与丁*颖25%的份额，但没有就此提供证据。王*兰表示一审时其就表示卖了房之后给付丁*颖折价款，现在没钱，二审中还是坚持这个意见。丁*颖坚决不同意王*兰先卖房再给付其折价款，认为王*兰卖房不仅可能使王*兰晚年生活受到不利影响，还可能使自己的合法权利得不到保证，同时表示自己也无力给付王*兰折价款。

法院裁判：因王*兰与丁*颖是1604号房屋按份共有权人，各占50%的份额。王*兰要求分割、变卖该房屋，而丁*颖不同意，且双方均明确表示无力向对方支付折价款。在此情况下，王*兰要求将1604号房屋判归其所有，待其售房之后再行向丁*颖支付折价款，丁*颖坚决不同意，在双方无法达成一致意见的情况下，目前不宜采用折价分割方式处分涉案房屋。

案例来源：威科先行数据

（四）不能强行要求一方出让自己的份额

一方坚决不同意将自己的共有份额折价给另一方，或另一方坚决不同意用折价款的方式接收一方份额的情况下，法院很有可能判决按份共有，拒绝折价分割的方式。

参考案例：

(2019)京0106民初4102号

裁判规则：一方要求取得另一方的产权份额，另一方明确表示不同意，在此情况下一方不能以支付折价款的方式强迫被告出售自己的产权份额。

案情：2017年10月30日，本院作出（2017）京0106民初24870号民事判决书，判决：张海庆名下坐落于北京市丰台区大成里秀园20号楼3-X号房屋由张*忠、张*华、张*民、张*平、张*兰、张*国按份所有，每人各占六分之一份额。上述判决已于2017年11月15日发生法律效力。

诉讼中，张*忠、张*华、张*民、张*平、张*兰申请对X号房屋进行价值评估。2019年3月6日，北京北方亚事房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，载明：X号房屋房地产价值总额286.69万元。双方对上述报告均未提出异议。双方均表示没有能力出资购买X号房屋。

法院裁判：本案中，五原告虽具有请求分割共有物的权利，但在客观上应当具有可以分割的条件，并且不得违反法律的规定。首先，五原告要求取得被告相应的产权份额，被告明确表示不同意，在此情况下五原告不能以支付折价款的方式强迫被告出售自己的产权份额；其次，原、被告双方均表示现无能力出资购买X号房屋。在此情况下，本院认定双方尚不具备分割X号房屋的条件。综上，对五原告的诉讼请求，本院不予支持。

案例来源：威科先行数据库

（五）不评估，又无法协商一致，房屋市场价值无法确定

参考案例：

(2022)京0107民初7734号

裁判规则：各方不申请评估鉴定，又无法通过协商就房屋价值达成一致意见，房屋价值无法确定，对于分割意见不予支持。

案情：2021年12月6日，本院作出(2021)京0107民初15318号民事判决书，判决：坐落于北京市石景山区403的房产，3/5的份额由原告刘某1继承所有，1/10的份额由原告刘某2继承所有，1/10的份额由原告刘某3继承所有，1/10的份额由原告刘某4继承所有，1/10的份额由被告刘某5继承所有，各方于判决生效之日起三十日内协助对方办理房屋产权登记手续。

各原告表示403号房屋现处于空置状态，房屋面积约78平方米，此前由刘某1居住使用，现刘某1居住在养老院。

审理中，原告不申请对涉案房屋的市场价值进行评估，提出涉案房屋以400万元的市场价值进行分割。

法院裁判：首先，各原告诉讼请求并不明确。其次，关于涉案房屋的现价值，各原告不申请对涉案房屋进行评估鉴定，而是以近期中介网站同地段交易的平均价值主张。但在不评估鉴定房屋市价的基础上，并未提供足够明确的证据证明房屋价值。本院对原告主张对房屋进行分割的意见不予支持。各原告可待进一步明确诉讼请求及房屋价值的基础上另行主张相应权利。被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为其放弃庭审中享有的相应抗辩权利，本院依法缺席判决。判决如下：驳回刘某1、刘某2、刘某3、刘某4的诉讼请求。

案例来源：威科先行数据库

五、能否判决拍卖的问题

因《民法典》第304条规定“难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”故诸多当事人请求法院判决拍卖房屋并就拍卖后的价款按份分割，对此诉讼请求，法院同案异判的情况特别突出。

在上海地区法院的判决中，经常见到判决拍卖并分割拍卖款的案例，但是在北京地区却很少见到这样的案例。法院不判决拍卖的理由大致有以下几类：一、《民法典》第304条规定的内容为对“拍卖后的价款按份分割”，针对的本质上还是房屋的“折价款”，并非是法律规定支持拍卖，故不支持拍卖的诉请，要求拍卖无法律依据。二、无法确定拍卖的风险，拍卖可能会导致价值减损，损害当事人的合法权益。三、当事人间就拍卖达不成一致意见，且有部分当事人不愿意承担拍卖的风险。四、房屋不存在无法进行实物分割的情形，主张拍卖并分割拍卖价款，无法支持。

参考案例：

1、(2019)京02民终9455号

裁判规则：部分当事人不同意以拍卖的方式分割房屋，仅同意由其他当事人获得房屋支付相应折价款的方式，但是其他当事人明确表示没有折价款支付能力，各方无法就拍卖达成一致意见，且部分当事人不愿意承担拍卖过程中房屋价值变动的风险，在此情况下，房屋不具备通过拍卖分割的条件。

案情：2021年10月8日，涉案房屋变更登记为陈*敏、陈*凤、石*仁、石*、韩*鸣、韩*按份共有，其中陈*敏、陈*凤各30%所有权份额，石*仁、石*各15%所有权份额，韩*鸣、韩*各5%所有权份额。经询，涉案房屋现由石*仁居住，石*偶尔居住。石*仁、石*不同意以拍卖的方式分割涉案房屋，同意陈*敏、陈*凤、韩*鸣、韩*支付其相应折价款后取得房屋所有权，但陈*敏、陈*凤、韩*鸣、韩*表示无权支付房屋折价款，坚持要求拍卖涉案房屋。

法院裁判：涉案房屋现由石*仁居住使用，石*偶尔居住，石*仁、石*不同意以拍卖的方式分割涉案房屋，仅同意由陈*敏、陈*家凤、韩*鸣、韩*支付石*仁、石*相应折价款后取得房屋所有权，但陈*敏、陈*凤、韩*鸣、韩*表示无支付能力。故双方无法就采用拍卖方式分割涉案房屋协商一致，且石*仁、石*青不愿承担拍卖过程中房屋价值变动的风险。在此情形下，涉案房屋尚不具备通过拍卖分割的条件，故本院对于陈*敏、陈*凤、韩*鸣、韩*的诉讼请求难以支持。

案例来源：威科先行数据库

2、(2020)京0102民初4326号

裁判规则：房屋不存在无法进行实物分割的情形，当事人主张拍卖并分割拍卖价款的，无法支持。

案情：（2017）京0102民初6992号民事判决，判决：被继承人孙*宪名下坐落于北京市西城区力学胡同×号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）由孙*利、孙*明及孙*、孙*华、孙*玲、孙*每人各占有八分之一份额，孙*琪占有八分之二份额。该判决已于2018年12月6日发生法律效力。

根据涉案房屋房产证记载，涉案房屋1幢为南灰房1间6.4平方米，2幢为南瓦房4间52.3平方米，3幢为北砼房3间23.1平方米，4幢为勾连瓦房3间59.3平方米；该房产证所附房屋平面图载明3幢为瓦房，4幢为砼房。

经询，孙*琪、张*德、张*婷、张*婷之配偶、张*婷的孩子五人现居住于涉案房屋南房西数第一间和第二间。

关于分割方式，孙*琪坚持要求对涉案房屋进行实物分割。经本院释明，六原告不同意孙*琪提出的房屋分割房屋方案，坚持不变更诉讼请求，要求对涉案房屋进行司法拍卖，分割拍卖价款。

法院裁判：涉案房屋系平房院落中的房屋，且根据房屋产权证登记的情况，涉案房屋并不存在无法进行实物分割的情形，六原告提供的证据亦不足以证明涉案房屋不具备实物分割的条件，本院认为，在六原告与孙*琪就分割方式无法达成一致意见的情况下，应当优先对涉案房屋进行实物分割。经本院释明，六原告不同意孙*琪主张的各项分割方案，坚持对涉案房屋进行司法拍卖，并分割拍卖价款，本院无法支持。

案例来源：威科先行数据库

六、能否判决共同出售房产

实践中判决共同出售房屋的案例少之又少，通常会出现在各方当事人均无折价款支付能力，均要求共同出售房屋的情况下。

参考案例：

(2021)京0105民初59613号

裁判规则：各方均表示没有经济能力向其他共有人支付折价款，要求将房屋共同出售或变卖以分割所得价款，对当事人的要求，法院不持异议，故判决共同出售房屋。

案情：调解书生效后，二原告就涉案房屋取得了新的不动产权证书，共有情况登记为按份共有，何*学、何*伟的共有份额均为33%，何*桥的共有份额为34%。经询，各方均表示没有经济能力向其他共有人支付折价款，要求将涉案房屋共同出售或变卖以分割所得价款。

裁判结果：本案中，涉案房屋现由二原告与被告按照相应的份额按份共有，并未有证据表明双方对共有物分割有过特殊约定，故各方均可以随时请求分割该房屋。根据房屋本身的结构、面积等因素，无法对实物进行分割，各方又均表示没有能力向其他方支付财产折价款，关于二原告主张的将该房屋出售以分割价款的分割方式，本院不持异议。判决如下：一、原告何*学、何*伟与被告何*桥于本判决生效之日起120日内，共同配合按照交易时的市场价格出售北京市朝阳区大山子西里7楼3单元**号房屋，出售房屋的相关费用由原告何*学、何*伟与被告何*桥按照33%、33%与34%的比例分摊，出售房屋所得价款由原告何*学、何*伟与被告何*桥按照33%、33%与34%的比例分割；二、如原告何*学、何*伟与被告何*桥未按照上述指定的期限出售上述房屋，原告何*学、何*伟与被告何*桥均可向本院申请对该房屋进行拍卖，拍卖房屋的相关费用，由原告何*学、何*伟与被告何*桥按照33%、33%与34%的比例分摊，拍卖房屋所得价款由原告何*学、何*伟与被告何*桥按照33%、33%与34%的比例分割；

三、驳回原告何*学、何*伟的其他诉讼请求。

案例来源：威科先行数据库

七、能否主张对方支付占有使用费

一方面，对房屋进行居住使用是房屋共有人均享有的权利，任意一方均可居住使用房屋，如一方无法提供证据证明另一方独占使用、阻碍另一方居住使用房屋，法院很可能不会支持支付占有使用费的诉请。另一方面，为避免争吵，房屋经常仅仅是由一方独占使用的，这就会使得无法获得折价款亦无法实际居住使用房屋另一方对房屋的权利完全无法实现，造成实际的经济损失，故另一方往往会要求使用房屋的一方支付占有使用费。

法院在裁判过程中对此问题亦体现出严重的同案异判的倾向，有的法院认为支付房屋占有使用费与共有物分割纠纷不属于同一法律关系，当事人应当另行诉讼。有的法院认为，当事人无法提供证据证明自己的居住权利受到阻碍，故不予支持。还有的法院会以占有使用费的标准无法确定为由驳回当事人的诉请。支持房屋占有使用费的案件在少数。

参考案例：

1、(2019)京0105民初48761号

裁判规则：各按份共有人按相应份额享有所有权，根据查明的事实，房屋一直由一方当事人占有使用，该当事人理应向其他当事人支付占有使用费，因各方当事人均不申请对房屋使用费标准进行评估，法院根据各方对房屋享有的份额，综合考虑诉争房屋位置、面积、布局、装修、内置家具家电以及使用情况，酌情确定租金标准。

案情：关于涉诉房屋的居住使用情况，孙*兰、孙*华表示，母亲李某某死亡后，孙*玉就将涉诉房屋的门锁更换了，涉诉房屋一直由孙*玉居住使用，孙*兰、孙*华无法进入涉诉房屋。孙*玉表示，母亲李某某死亡后，涉诉房屋一直由孙*玉居住使用，但孙*兰的私人物品包括床、柜子、桌子等占用了一间半房间，孙*玉实际只使用了半间房间，而且孙*兰、孙*华也持有涉诉房屋的钥匙，可以随便进入涉诉房屋，2018年12月20日，各方因李某某的遗嘱产生纠纷并报警，孙*华将孙*玉的钥匙拿走拒不归还，警察让孙*玉更换门锁，在此情况下孙新玉才更换了门锁。经询，孙*兰表示涉诉房屋内的家具家电都是其购买的。关于各方名下住房情况，孙*华表示其名下有一套单位分配的公租房，孙*兰和孙*玉表示各自名下均有一套产权房。关于使用费标准，孙*兰、孙*华主张涉诉房屋的市场租金标准为每月7200元，孙*玉应按孙*兰、孙*华所占房屋份额向二人支付使用费，即每月向每人支付2160元。孙*玉主张涉诉房屋的房门和墙上被孙*华写满了侮辱性文字，防盗门上有一个大窟窿，按每月3000元的标准都租不出去。经询，各方均不申请就涉诉房屋的使用费标准进行评估。

法院裁判：关于房屋使用费，本院已于2019年1月29日作出（2019）京0105民初12849号民事调解书确认了各方继承的房屋份额，各方自该日起对涉诉房屋按相应份额享有所有权。根据查明的事实可知，自2019年1月29日起涉诉房屋一直由孙*玉占有使用，孙*玉理应向孙*兰、孙*华支付使用费，本院根据各方对涉诉房屋享有的份额，综合考虑涉诉房屋的位置、面积、布局、装修、内置家具家电及孙*玉使用情况等因素，酌情确定孙新玉每月向孙*兰、孙*华各支付使用费1300元至孙*玉实际搬出涉诉房屋之日止。

案例来源：威科先行数据库

2、(2021)京0105民初59613号

裁判规则：一方没有阻碍其他方居住使用房屋，结合房屋以往的居住模式和各方产权份额，一方在一定时期内继续使用涉案房屋大卧室未有明显不妥，其他方未举证证明一方阻碍其使用房屋，故对其他方主张占有使用费的请求不予支持。

案情：二原告称领取钥匙后并没有进入涉案房屋，被告一直住在大卧室内。被告称在冯*芳去世之前，被告一直陪老人居住在涉案房屋内，当时就是被告住大卧室，冯*芳住小卧室，后来冯*芳去世后也没有再调换。

法院裁判：关于二原告主张的占有使用费：自2020年12月，即本院作出的（2019）京0105民初83267号民事调解生效之日，双方对于涉案房屋的产权份额方才明晰，被告举证证明了之后其在积极履行生效调解书确定的相关义务，并通知二原告领取了涉案房屋钥匙，结合涉案房屋以往的居住模式和各方的产权份额，被告在一定时期内继续使用涉案房屋大卧室亦未有明显不妥；二原告虽称被告恶意阻止其使用房屋，但就此并未举证，本院难以采信。故二原告向被告主张占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。

案例来源：威科先行数据库