“广州版新天地”落户 瑞安签约花都水泥厂工业活化工程

观点网 从百年历史的石库门旧城区到时尚地标上海新天地，从清代古街区到年轻人网红打卡地佛山岭南天地，瑞安的“活化”能力在业内无人不知，如今其又有了新的改造目标。

6月10日，广州花都区新青水泥厂改造项目举行战略合作签约，按照规划，这座80年代工业遗址将改造为集世界级艺术、建筑、景观于一体的文化地标及大湾区文旅消费新目的地。

签约方包括广州智都投资控股集团有限公司（简称“智都集团”）与瑞安新天地（上海）商业管理有限公司（简称“瑞安新天地”）、让·努维尔建筑事务所、广东省建筑设计研究院集团股份有限公司（简称“省建院”）。启动占地5万平方米的工业遗存活化工程。

据了解，四方将在协议框架下细化合作内容，计划2025年完成概念方案设计工作，力争2026年开工建设。

可以看出，大家对项目的改造前景寄予了厚望，设计方法国当代著名建筑机构让·努维尔建筑事务所，其代表作包括 阿拉伯世界研究院、阿布扎比卢浮宫等；而改造运营方瑞安新天地则有着上海新天地与岭南天地等代表项目。

正因有珠玉在前，瑞安新天地操刀新青水泥厂改造的定位是世界级的文化地标，不过和前两个项目最为不同的是，新青水泥厂改造为工业遗存活化工程，改造过程没了居民安置的问题。

新青水泥厂前世

说起广州花都新青水泥厂就不得不提青石海石灰窑，这家始建于1895年的企业离现在也已有100多年，其在解放后成为公私合营企业。1958年，青石海石灰窑被更名为花县青石海石灰厂，成为当时县内最大石灰生产基地，产品销往珠三角地区。

到上世纪90年代初，青石海的工业产值达到240多万元，年生产优质石灰2.3万吨。也是自那时起，青石海周边相继建起了3家水泥厂，年产量超过100万吨。其中，石灰厂西侧的新青水泥厂于1992年建成投产。

到九十年代末期，几家水泥厂的年工业产值达到2.72亿元，税收达2000多万元。不过随着水泥厂厂区的扩大和产量的提升，粉尘污染问题开始逐渐凸显，整治工作被提上日程。

于2000年，花都区委区政府关闭了城区青石海周边4家水泥厂，以及关停59家采石场，同时整顿34家污染企业，河水污染问题得到根本扭转，自然生态也得以恢复。

2012年，花都区在青石海区域和新街河流域筹建花都湖，治理污染问题，所有沿河污染企业被关停，厂房被空置。此前因为水泥厂需要大量石头，挖出来的四个大坑。后来，人们因地制宜，拆了河坝，往坑中注水，最终形成了现在的大湖。

另一方面，三十多年的风吹雨打使新青水泥厂曾经的白墙变得斑驳沧桑，灰白的墙体与红砖爬满了岁月的痕迹，不少水泥浇筑的建筑也成了花都早期工业发展的历史见证，掩映在花都湖国家湿地公园郁郁葱葱的绿林中更显得落寞于苍凉。

即便如此，新青水泥厂旧址36栋工业建筑仍保留着独特的光影结构，对此，建筑大师让·努维尔今年1月实地考察时不禁盛赞“废墟如诗意城堡，光影美学与实用功能并存”，而他擅长的手法是综合采用钢同玻璃，熟练运用光作为造型要素，使作品充满魅力。

据悉，新青水泥厂改造项目设计将由让·努维尔事务所与省建院组成设计联合体，打造兼具国际视野与本土实践的设计方案，重点保留红砖墙体、筒仓等历史符号，精心雕琢文化新地标。

而作为瑞安新天地在广州的首个合作项目，新青水泥厂将借鉴上海新天地、佛山岭南天地等项目的成功经验，打造“湾区文旅消费新目的地”。瑞安新天地在此项目中将主导区域市场研究、文化解码及业态规划，并导入国际品牌与运营资源。

据悉，开发主体智都集团则与各合作方挖掘和利用这一工业遗址资源，将项目建设与产业平台联动发展，在保留工业建筑风貌的同时，体现历史底蕴、全球视野与绿色休憩交融的独特魅力。

新天地改造理念

可以看出，现代与传统融合的改造理念将继续在新青水泥厂改造项目中继承，同时融入现代商业、当地文化、娱乐功能等，以吸引游客。这些改造案例在上海、佛山两个项目中不胜枚举。

以上海新天地为例，在改造过程中，设计师们遵循“整旧似旧”的原则，保留了石库门建筑百年历史的清水砖墙这一特色元素，同时融入了现代化设施，如地底光纤电缆和空调系统，从而确保了房屋功能的完善与可靠。

在具体整修过程中，对2.5万平方米的保护建筑进行了全面修缮。据说，改造范围内的每一块墙砖都经过精心挖换，墙内注入德国防潮剂以确保建筑结构的稳固。屋顶瓦下则铺设了两层防水隔热材料，以应对上海湿润多雨的气候。

同时，整修过程中也保留了诸多蕴含历史文化底蕴的痕迹，如上世纪60年代朱红油漆对联、“照相馆向右”等墨迹。此外，旧屋内还进行了深度挖掘，最深处达9米，以便铺设水、电、燃气、排污、消防等管线和光纤通信电缆，确保新天地各项设施的完备与先进。

外观上，石库门的砖墙与屋瓦得以保留，而内部则根据现代都市人的生活方式、节奏和情感进行量身打造。

此外，上海新天地由南里和北里两个部分组成，南里以现代建筑为主，巧妙融入了石库门旧建筑元素，打造出独特的风格，而北里则以保留石库门旧建筑为主，与南里形成鲜明对比，新旧交融。

总括而言，新天地的规划设计理念旨在“保留建筑外皮、改造内部结构和功能、引进新的生活内容”。

也正是这种创新性的规划思路，使得原有居民得以迁出，而传统里弄则为旅游、休闲、文化娱乐等商业活动提供了场所。通过整体置换性改造，街区的功能得以更新，也避免了大拆大建的旧有“城市更新”模式。上海新天地也变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

这一经验也体现在岭南新天地的改造中。资料显示，岭南天地项目占地面积达65公顷，总建筑面积达150万平米，商业部分40万平方米左右。涵盖128栋历史建筑、8条历史街巷以及国家级重点文物祖庙、东华里，具有典型岭南民居风格的22处文物。

其前身东华里原名“伍杨街”，是佛山现存的最完整的古街道，距今有150多年历史。它同时又是珠江三角洲乃至整个广东省保存最完整的清代街区。因此，东华里于1989年被定为市级文物保护单位。2001年被定为全国重点文物保护单位。

改造前，祖庙东华里一带与别的老城区、棚户区并无大差别——房屋破旧低矮、杂乱无章，文保单位年久失修、损毁情况严重。

对此，瑞安采取部分拆除重建、部分修旧如旧恢复历史文化街区风貌的改造模式，保存了祖庙东华里片区原有的岭南民居风格。在“活化”过程中，保留镬耳墙、青砖屋、石板路、蜿蜒街巷等岭南建筑特色，部分建筑采取和上海新天地相同的做法，一砖一瓦都贴上标签，在还原老建筑的时候砖瓦位置都没有改动。

据称，在保持原有神与形的同时，岭南天地还加入了更多国际化的元素。改造之后，岭南天地新旧建筑相融共生，岭南建筑与近代西方建筑结合，常见的街砖、排水瓦通、瓦片花窗均具特色，而欧式建筑常见的喷泉、拱廊、彩色墙面也时而有之。整个街区注入现代商业元素，使得街区的动线更符合人们现在逛街、消费的习惯。

此外，岭南天地还在甄选商户时进行了溯本逐原，为了让22处文物中的李众胜堂祖铺、黄祥华如意油祖铺等佛山知名的老字号能重开在岭南天地，开发商到香港、新加坡等寻找他们的后人经营者，请回他们在岭南天地开设这些老字号祖铺。

通过“修旧如旧”的方式进行修葺，佛山岭南天地整个片区同样被打造成集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区。

工业活化到文商旅项目

与上海、佛山项目均涉及居民安置迁居问题不同，花都新青水泥厂作为工业遗存活化工程，并不涉及安置问题，但对于瑞安来说，却要面对政策限制、结构安全、空间布局、环保要求等问题。不过它们都有相同的目的，就是将项目改造为文化、旅游、商业于一体的综合街区。

其实说起工业遗存活化工程，业内代表项目并不在少数，如著名的北京798、首钢园、大运河杭钢公园、阿特麦文化创意产业园、清水塘工业遗址……

近几年备受热捧的首钢园·六工汇购物广场就是典型的工厂活化工程之一。?项目保留高炉、钢架等工业元素，新增“天阶”“趣盒”等现代设计，形成新旧交融的IP场景，同时融合汽车展厅、沉浸式娱乐及餐饮，打造“体验+消费”综合商业体。

据乐园运营方当红齐天集团公布，2024年，首钢一高炉·SoReal科幻乐园累计接待公众近百万人。体验人群不仅包括来自京内外的消费者，还有新加坡、德国、马来西亚、土耳其等国外游客专程到访。此外，乐园还承接了北京近60所中小学的研学活动，超万人次的中小学学生到访。

不过，一高炉也为乐园的建造并非一帆风顺。据回忆，项目在规划时就遇到了困难，“整个项目是一个非标的构筑物的改造，在行政审批、建筑规范以及国家标准等方面，都没有一个可以参考的模板”。

据了解，由于土地性质特殊，此前对外开放的高炉通常都采用工业博物馆、展览等公共形式，但“乐园”的建设意味着项目团队需要按照商业流程进行审批、改造。对此，石景山区商务局联动相关部门进行了多轮沟通，最后为该项目获得了首钢园高炉这一建筑物的特殊审批。

如此看来，工业遗存活化工程虽有不少先例，但不同项目的不同定位也将有不同的问题。

而在广州本地较为有名的工业遗存活化工程有琶堤（珠江琶醍啤酒文化创意艺术区）、广钢公园、诚志堂货仓旧址、红砖厂等。

如十年前开始改造的珠江啤酒厂，原来沿江可见、标志性的大烟囱熄了火，原来运煤的红煤架不再运煤，而是挂上了霓虹灯；15个30米高的巨大水泥筒仓——始建于1984年的麦芽仓，现在首层成为时尚买手店，顶楼为空中宴会厅，外立面也打造成为3D投影大屏。

原来用来储存煤的煤棚，已成为层高8米、中空无柱体的工业风多功能演艺中心，原来棚内的吊车、柱子、爬架基本被原汁原味保留，一年约有50场品牌发布会等活动在此举行。

如今，珠江琶醍已成为华南地区最大的啤酒文化休闲区，已入选国家AAA级景区，是广州的国际城市名片、休闲商业地标、夜经济发展的领头羊。

找准方向，新旧巧妙融合，从旧工厂到新地标并不是难事，对于经验在前的瑞安来说，这或许只是时间长短问题。

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