楼市避风港 | 保利置业重仓广州白鹅潭

观点网 近年来，随着房地产市场调整周期不断深入，各大房企普遍采取了保守性策略。

比如在投资端，初个别企业之外，大部分开始收缩战线，将拿地范围圈定在核心城市的核心地段。

不过，核心地块的价格往往偏高，加之竞争者众多，因此容易出现较高的溢价率。这在有形之中对房企提出了更高要求，打造出来的基本只有改善和高端产品。

值得庆幸的是，恰逢“好房子”呼声高涨，市场需求已经开始偏向于改善型产品。

这对房企们来说是一种“安慰”，只要有市场，房企并不介意花大力气去抢好地，保利置业正是其中一员。

2025年春节前夕，保利置业38亿入局广州白鹅潭板块，发出了今年准备重仓核心区域的信号。

布局白鹅潭

1月27日，除夕前一天，广州土拍市场上演了一出重头戏。

保利置业以38亿元底价成功竞得广州荔湾陆居路AF020210、AF020244地块，折合楼面价2.37万元/平方米。根据出让条件，AF020244地块将建设住宅，AF020210地块则将建设五星级标准酒店，客房数量不少于320间。

陆居路地块所处的位置很好，位于荔湾区白鹅潭核心发展区，北侧是白鹅潭南路，西侧为花地大道北、珠江隧道口，东边是陆居路，南边是芳村大道中。整体地块邻近珠江后航道，离地铁1号线芳村地铁站仅300米左右，同时还靠近广州首条环线11号线，以及连接机场与南站的高速地铁22号线（在建）与佛穗莞城际28号线（规划中）。

地块周边配套也比较完善，商业方面有万象城（在建）、双太古等顶级商业体；教育方面则有花地中学、康有为小学等中小学资源；与此同时，项目周围还坐拥广州市历史建筑明心书院建筑群旧址、白鹅潭大湾区艺术中心、明心路社区文化广场等景观资源。

最重要的是，这里能够亲眼目睹白鹅潭烟花秀，属于自带流量的“烟花房”。

有意思的是，就是这样一宗高质量地块，却有着命运多舛的过往。

陆居路地块最早是定在2021年上架广州第三轮集中供地，但最终并没有如约而至，当时市场消息传是因为奥园失约。

2022年广州首批供地，该地块虽然得以上线，但是流拍了，据传是被世纪金源“放了鸽子”。2023年，地块再次登上广州四批次名单，但还是缺席了这一场土拍。

直到2024年底，陆居路地块进行局部的控规调整，包括地块边线、面积、限高等。经过此番调整，项目的商业面积减少了约8万平方米，而宅地面积则增加了2317平方米；同时地块更接近江景，项目中高层能够享受到不错的二线珠江景色。

最终，保利置业选择出手，以底价将陆居路地块收入囊中。而且拿地不到一个月，项目规划就出路了。

2月19日，广州公共资源交易中心挂出了荔湾区陆居路AF020244住宅地块监理招标公告。根据公告，保利置业陆居路项目住宅区占地面积1.64万平方米，建筑面积19.51万平方米，其中地上建面15.55万平方米、地下建面3.96万平方米。

此外，项目拟建5栋超高层住宅，其中1#楼地上57层、2#楼地上56层、3#-5#楼地上58层，地下两层、局部三层。项目交楼时间预计在2028年底到2029年初。

市场上推测，保利置业将在陆居路地块上再打造一个白鹅潭豪宅产品。从拿地成本价来看，仅看住宅部分，楼面价在3.17万元/平方米左右。这就基本注定保利置业只能选择高端产品。

据了解，这并非保利置业在白鹅潭板块的首个项目。2015年，保利置业与荔湾东漖村签订了城中村改造协议，该项目分为三期开发，其中三期组团名为保利锦上印；2024年底，保利锦上印新推二期N7-N16栋，并更名为“保利瑧誉”，正是保利置业在白鹅潭打造的顶豪产品。

此次保利置业以38亿元再次入局白鹅潭，显然有着自己的打算。

目前，陆居路地块周边在售一手项目主要包括华润白鹅潭悦府、保利花语和岸，前者价格在8万元-10万元/平方米区间，后者均价约4.8万元/平方米。

补仓高端

在之前的业绩会上，保利置业管理层曾提出，今年的投资将争取达到150至200亿额度区间，权益销售争取达到30%-40%之间。

在拿下广州陆居路地块之后，保利置业今年还陆续新增了3个项目。

3月28日，保利置业10.44亿元竞得杭州三墩单元地块，溢价率63.38%；5月9日，公司以42.41亿元竞得上海杨浦东外滩宅地，楼面价8.02万元/平方米，溢价率26.3%；5月21日，历经54轮竞价17.09亿元拿下的西湖区三墩单元XH010401-24地块，溢价率51.38%，楼面价2.20万元/平方米。

简单计算，保利置业今年拿下的四宗地，金额合计约108亿元。从位置来看，广州陆居路与上海东外滩两个项目未来都将推出豪宅产品，而两个高端项目的拿地价为80.41亿元，占已拿地金额的74.5%，同时也已接近全年投资额的一半。

这也符合公司管理层提出的“坚持以住宅、中高端项目为主”的投资方向。

而从推盘动作来看，保利置业则主打一个高端。

1月11日，保利置业广州白鹅潭高端誉系作品“保利瑧誉”楼王N8正式开盘；2月中旬，位于香港屯门青山湾的低密度洋房项目“瑧誉”22幢洋房已全部售罄；6月9日，位于宝安核心区的保利瑧誉启动登记。

得益于这些豪宅的表现，保利置业今年销售数据稳中有升。

数据显示，保利置业1-5月累计实现合同金额约为218亿元，同比增长3.81%；累计合同销售面积约79.5万平方米，同比增长约3.65%。

根据2024年年报，保利置业来自大湾区的销售额比例为17%，布局主要集中在广州与深圳，其中位于广州项目有14个，但当中10个处于交付尾盘状态，仅剩保利西悦湾（保利瑧誉）、保利上宸、保利明玥湖光、保利琅誉4个项目在售。

可见，保利置业在广州区域的备货量已经有所不足，因此选择入局白鹅潭补仓土储并不意外。

该公司选择陆居路地块还有一个重要原因，那就是竞争不大。

从整体市场来看，截至2024年12月末，荔湾区商品住宅库存约为76.89万平方米，去化周期13.9个月，为广州全市最低，其中白鹅潭核心区板块商品住宅去化周期仅有2.2个月，这对任何一家房企而言都是喜闻乐见的。

另一方面，广州白鹅潭核心区的新房供应较少，板块上一次出让地块是在2022年10月，由华润置地以总价29.8亿元竞得荔湾珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地块，楼面价约3.27万元/平方米。项目名为白鹅潭悦府，售价在7万元/平方米。

虽然保利置业陆居路项目与华润白鹅潭悦府项目之间仅有一路之隔，但后者2023年3月开盘至今早已基本实现清盘，并不会形成同台竞技的场面。

对比之下，陆居路项目相比华润置地白鹅潭悦府有着1000元/平方米的价格优势。此外，陆居路项目是白鹅潭板块首个新规项目，将拥有更高的使用率，也是一个能够吸引市场关注的点。

因此有市场人士预测，陆居路地块一旦入市，将成为区域唯一在售住宅项目，势必会承接板块旺盛的购房需求。

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