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北京越秀·星樾

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以至于，有些买房人天然认为，市场下行，不跟开发商博弈几轮再出手，就亏了。

结果却在越秀·星樾首次现房销售时，亏大了。

2024年越秀·星樾现房开盘现场实况

2024年12月9日，越秀·星樾现房部分首次开盘，仅60秒就全线飘红，只剩下少说一层和顶层的房源，主张观望的“等等党”大腿都拍青了。

2025年2月15日，越秀·星樾开放现房样板间，并计划在月底加推新房源，超千余组客户登记的阵势，让“等等党”心态彻底崩了。

为什么市场下行，越秀·星樾还能这么行！

完爆周边二手房‍

越秀·星樾从期房到现房，价格非常坚挺，这里面有三方面的原因，第一，与市场需求匹配度高。

根据成交数据统计，2025年1月整个回龙观区域二手房成交总量约为220套，成交结构占比由高到低分别是，一居室占比约10.43%，二居室占比约46.45%、三居室占比约38.39%，其他户型占比约4.74%。

越秀·星樾即将推售的现房房源中：

一居室房源17套（7.3%）、两居室房源89套（38%），三居室房源106套（45.3%），四居室房源22套（9.4%），与区域需求匹配度非常高。

第二，周边房龄不到10年的品质次新房并不便宜。

朱辛庄板块及周边买房人比较认可的次新商品房只有金域华府、首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷D区这几个小区。

公园悦府三期挂牌单价7.1万元/平米左右，金域华府二期、三期挂牌单价7.4万元/平米左右。

这样的品质小区三居室总价普遍在700万元-900万元之间，越秀·星樾三居起步户型101平米总价656万元左右，超过100万元的差价，在刚改客户是必须要省的大钱。

所以，越秀·星樾三居户型，卖得非常快。

第三，户型设计更合理。

越秀·星樾三居室内空间与公园悦府三期118平米三居和金域华府117平米三居相当。而且，101平米-108平米三居室还是南向三面宽设计，完爆周边同面积的二手房。

兼具面积改善的127平米四室总价825万元左右，有着同样的价格住新房现房的优势，对改善客户同样很具吸引力。

低成本高品质入住朱辛庄的逻辑在越秀·星樾一直存在。

产品精研，力压竞品

完爆周边二手房的越秀·星樾在面对同期新房竞品时，同样战力不俗。

首先，越秀·星樾拥有区域最高的得房率，108平米三居加飘窗房率约86%，比大华启宸府三居得房率高出约6%，比中海寰宇未来的107m²三居高出约7%。

即便以6.2万元/平米的期房价格计算，同样面积，总价节省近40万元。

其次，越秀·星樾的户型设计留下了充足的改造空间，比如一居室可以将墙板换成可移动的，将卧室床换成可折叠入衣柜的，对应早中晚不同时间段对居家生活的空间需求，真正做到了小房子大空间。

随着户型面积增加，独立家政区和U型厨房逐一呈现，带来功能分区极致体验。

房小评注意到，无论哪个户型，越秀·星樾都在距离入户玄关不远处设计了可以及时清洁手部的功能空间，避免脏着手往屋里走触碰其他区域。

这是经历“口罩”，对产品精研的体现。

除此以外，越秀·星樾最大的优势在于现房销售，今年买今年住，所见即所得。

越秀·星樾的现房样板间就建在实体楼内，一个交付样板间对应一个展示样板间，将素颜和妆后的样子都无保留的呈现。

超薄机身与隐蔽式安装的全屋中央空调，主卧卫生间的智能马桶，厨房的品牌洗碗机，以及手机就能操作的智能家居系统，这些看得见摸得到的品质，让买房人更放心。

以现在的工程进度，越秀·星樾今年就能收房，业主们可以计划下年底在新家跨年狂欢了。

没想到最早登场，最先交付的越秀·星樾，居然是朱辛庄这批新房里最能打的！

区域房价难掩上升势头

2025年1月14日北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目CP01-0801-0029地块、回龙观国际信息产业基地二期（二）地块CP01-0801-0041地块（以下简称：0029地块）进入预申请阶段后，仅一天，1月15日该地块正式挂牌出让。

0029地块一天时间就火速“转正”，这说明关注这块土地的房企不在少数。

朱辛庄领衔的昌平南板块在北京可谓独树一帜，这里与海淀一路之隔，坐昌平线从朱辛庄站到西二旗站，只需四站地，做8号线到“一环”还是首发站，轨道交通非常便利。

周围有小米智能制造产业园、国际信息产业园这样的高科技产业加持，区域租金非常稳定。

商业配套更是丰富得不得了，万达广场、住总万科天地、超级合生汇应有尽有。

周边两所学校，北京一零一中学未来科学城学校、北京一零一中昌平实验学校已在2023年投入使用，北京101中学昌平第一幼儿园、北京101中学昌平第二幼儿园也在2023年开园。

这两所学校、两所幼儿园均为公立办学，隶属于北京101中学教育集团，提供了就近接受优质教育的便利。

对于刚需刚改人群来说，这里简直就是理想家园，对于在大厂和海淀北工作的码农，这里就是安家首选地。

所以，朱辛庄的土拍火爆，新房销售更火爆。

北京市公共资源交易服务平台显示0029地块出让宗地起始价为12.8亿元，按照25%最高溢价率计算，楼面价最高可以达到3.9万元/平米，这个价格跟中海寰宇未来的楼面价基本上是一样的，比越秀·星樾和大华启宸府楼面价更高。

结合不设价格上限的政策，0029地块未来期房单价大概率会摸到目前6.5万元/平米的现房单价。

由于0029地块面积本身不大，按照控高80米，容积率2.5，预计会规划成11-18层的小高层，平均每套100平米估算，大概只能产出300多套房源。

朱辛庄目前已集聚小米智慧产业园、紫光数字经济科技园、中公教育、慧聪网等一批数字经济企业，汇聚近8万产业人群。

未来，随着北京中软国际信息技术有限公司朱辛庄智创未来园区建设的开工，以朱辛庄片区为核心的6G数智创新港产业布局将为区域带来新一波产业人口红利。

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