现在的房价近乎腰斩，但国内消费依旧没有回暖。

现在的房价近乎腰斩，但国内消费依旧没有回暖。魔幻的是，房价越跌，大家钱包捂得越紧。这看似矛盾的现象背后，隐藏着一个经济学规律：信心永远比黄金更重要。那么，现在的房价到底有没有跌到底？未来还会不会出现暴涨？这就是我们今天要探讨的话题。

美国著名心理学家卡尼曼和特沃斯基曾提出“损失厌恶心理”理论，即人们对损失的痛苦感远超同等收益带来的快乐感。所以，房价下行时，房产持有者会率先降低消费欲望，因为他们的纸面财富大幅缩水；没买房的人虽能低价买入，但“损失厌恶”会让他们极度恐惧，担心“50万买了，明天跌到40万怎么办”。这种普遍的恐慌情绪，会让大家失去信心，进而压制整个社会的消费欲望，这就是房价下跌非但不能刺激消费，反而冻结经济活力、形成恶性循环的原因。

这轮房价下跌是否到底

我的观点很明确，现在大概率已接近这一轮下跌的底部。很多人唱衰楼市，称中国房价要崩盘，至少还得再跌50%，但真相可能并非如此。任何一个完成工业化的世界主要经济体，其核心城市的房产都不会便宜如白菜，美国、德国、英国皆如此，哪怕泡沫破裂后的日本，核心区房价依然高昂。原因如下：

• 土地资源稀缺：土地，尤其是位置优越的土地，如一线、新一线城市的核心区、优质学区、产业聚集区，其供应永远有限。人往高处走，资源向这些地方集中是客观规律。

• 建筑成本因素：钢筋、水泥、人工、设计等建筑成本，会随着经济发展和通胀温和上涨。若指望房价低于成本，只会导致供应短缺，为下一轮上涨埋下隐患。

• 经济润滑剂作用：房价温和上涨是经济的润滑剂。适度的资产增值预期，能稳定居民财富感，促进消费和投资，更重要的是，可带动庞大的上下游产业链，提供上千万就业岗位。这就是近两年强调楼市要“止跌回稳”的原因。

最近的政策信号密集且强烈。去年财政部提出满足房企合理融资需求，今年两会将稳楼市写进政府工作报告，核心目的都是稳住市场。此外，降首付、降利率，降低购房门槛与持有成本，地方政府真金白银入场收购存量房，都是在给市场注入流动性。这一系列动作的核心，就是扭转预期、重建信心，本质是告知市场下跌不可持续，房地产作为国民经济重要支柱产业的地位未变。当恐惧情绪逐渐缓解，市场触底也就不远了，因为信心一旦修复，被压抑的合理需求就会逐步释放。

未来房价是否会暴涨

答案是否定的，甚至可以说，房价暴涨的时代已一去不复返。我们曾因房价暴涨吃过苦头，房价暴涨必然伴随居民和企业杠杆率飙升，一旦经济波动，极易引发系统性金融风险，08年次贷危机、90年代日本泡沫破裂就是例证。此外，房价暴涨会使资金和资源过度流向房地产，严重挤压制造业升级、科技创新等决定国家长期竞争力的领域。所以，“房住不炒”仍是长期策略，是一道红线，幻想房价再次暴涨的人过于幼稚。

但这并不意味着房地产使命终结，房地产依然是国民经济重要支柱。未来房子会从拼数量转为拼质量，出现以下三种情况：

• 核心城市核心地段：价值将会回归，继续维持高价。这里的高价是相对的，是价值体现。优越的地段、成熟的配套、深厚的文脉及不可替代的位置，决定了房价有坚实支撑。就像伦敦市中心多数房龄超80年的房子，价格不仅不低，还远高于英国平均房价。

• 核心城市新区：将成为未来房地产开发主阵地。国家推动的“好房子”将率先在此落地。房子不再只是水泥建筑，而是科技、绿色、健康、智能的生活空间，目的是促进置换，让人们愿意从老城区旧房搬入更舒适、现代，符合未来生活方式的新家，因此具有一定升值价值。

• 人口流出产业薄弱城市：房价可能还会经历较长筑底甚至缓慢阴跌过程，投资属性极大弱化，房子回归居住本质。政府会通过保障房体系兜底民生需求。