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越秀珠实・皓悦滨江：海珠滨江的精致刚改之选

项目简介

越秀珠实・皓悦滨江坐落于海珠滨江中路板块，与孙中山大元帅府广场相距不远，一桥之隔便是越秀区，周边地铁、商业、教育、医疗配套成熟。今年 1 月，越秀地产以 8.8 亿拿下新侨地块，折合楼面价 3.2 万 / 平，作为滨江板块近 10 年唯一新盘及首个新规项目，地段与产品价值兼备。项目虽规模小，仅 2 栋楼约 300 套房源，户型为 84 - 107 平三四房，但去化迅速，1 栋基本只剩低楼层，近期将加推 2 号楼部分户型。

基本信息

• 占地面积：约 8093 平
• 建筑面积：约 4 万平
• 总栋数：2 栋
  • 1 栋：30 层
  • 2 栋：33 层
• 户数：300 户左右
• 物业公司：广州越秀物业发展有限公司
• 物业管理费：3.7 元 / 平
• 容积率：3.5
• 绿化率：30％
• 梯户比：2 梯 5 户
• 车位配比：1：0.8
• 收楼时间：2027 年底
• 开发商：越秀地产＋珠实

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高拓户型

建面 84 平三房

1. 采光与景观：全部卧室南向，四开间朝南，面宽约 12 米，长达 6 米的阳台进一步增加采光面。大部分单位可眺望海珠中轴城市景观，主卧三面采光，让室内阳光充足，居住舒适，同时能享受城市景观带来的视觉享受。
2. 空间布局：合理的空间布局，满足一家三口或小家庭的居住需求，各个功能区划分明确，动静分离，保证生活的私密性与便利性。该户型总价在 460 - 510 万左右，具有较高的性价比，适合首次置业的刚需人群或追求精致生活的小家庭。

建面 107 平四房

1. 入户与采光：配备超大 800 库及独立入户玄关，增加收纳空间与入户仪式感。横厅设计实现南北对流，南向超大面宽达 14 米，采光视野极佳。主卧 270 度全景飘窗可眺望广州塔，不仅提升居住品质，还能欣赏到城市标志性景观。
2. 功能与舒适：四房设计适合人口较多的家庭，满足家庭成员不同的生活需求。宽敞的空间布局与良好的采光通风条件，为居住者提供舒适的居住环境，总价在 600 - 680 万左右，是改善型购房者的不错选择。

配套详情

交通

1. 地铁：周边虽有三条地铁线，但距离均不近。最近的 2 号线市二宫站约 1.3 公里，步行需 20 分钟左右；江湾大桥对面的 6 号线团一大广场站约 1.4 公里，步行 21 分钟；在建的 10 号线滨江东路站约 1.7 公里，步行 26 分钟。不过，周边公交车站密集，一定程度上弥补了地铁距离远的不足。

教育

1. 小学：小区附近有大元帅府小学、滨江东路小学。根据 2024 年教育政策，项目所属的素社街道入读这两所小学，在海珠区属于中等水平。

1. 初中：对口初中有广州第五中学、南武中学附属学校等，其中六中、南武中学是较为优质的初中资源，不过需通过电脑派位入学，存在一定运气成分。

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商业️

1. 底商与商场：周边住宅小区众多，底商成熟，能满足日常生活基本需求。还可步行至海珠万国奥特莱斯商场、江南西商圈等大型商业区域，市二宫地铁站旁的富基广场也为居民提供了丰富的购物、娱乐选择。

1. 休闲场所：不远处的孙中山大元帅府广场免费开放，适合散步休闲。项目临近珠江，江边是散步、遛娃、遛狗的好去处。此外，沿滨江中路骑行慢跑，可轻松到达二沙岛、东山湖公园，享受悠闲惬意的时光。

医疗

附近三甲医院众多，最近的是海珠区第一人民医院，周边还有广州医科大学附属第一医院、广州中医药大学第三附属医院等，为居民的健康提供了有力保障。

小区特色

1. 新规优势：作为新规项目，户型使用率较好，阳台占地高达 20％，在板块内稀缺，与周边 10 年以上二手小区相比，具有明显优势。

1. 景观设计：考虑广州气候及居民对阳光朝向的偏好，楼栋朝东南向扭转，2 栋之间形成 “峡谷”，实现户户全南向、大开间。景观资源丰富，约 80% 梯腿望江（部分楼层），东南向梯腿充分利用小区园林，中高层可欣赏城市景观，东北面 6 楼以上能看到广州塔、珠江及东山湖、二沙岛等美景。
2. 文化融入：因靠近珠江，将 “广府龙舟文化” 融入社区活动场域，定制广府非遗乐园，还原 6 大赛龙舟场景，让孩子在体验多种玩法的同时感受龙舟精神，增添社区文化氛围。

项目总结

越秀珠实・皓悦滨江凭借其优越的地理位置、成熟的周边配套、独特的景观设计以及新规下的高使用率户型，成为海珠滨江板块适合刚需及刚改人群的优质项目。尽管地铁距离稍远且部分道路存在通行不便的情况，但整体来看，对于钟情海珠滨江生活、追求配套完善且对江景有一定需求的购房者，尤其是老广及越秀外溢客群而言，是一个值得考虑的选择。

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