租赁住房REITs涨幅超50%，保租房分流租客

一边租赁住房REITs暴涨50%，一边长租企业降价求生！租赁住房REITs与长租公寓的“冰火两重天”，背后藏着什么行业真相？

REITs涨幅超50%，机构争相入局

近期，租赁住房REITs成为资本市场的明星产品。

6月18日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT收盘价为4.128元/份，较基准价2.727元/份累计涨幅达到51.38%，于6月19日开市停牌1小时；同日，汇添富上海地产租赁住房REIT因累计涨幅达52.50%触发交易所风险管控机制，于6月19日开市停牌1小时。

与此同时，华夏北京保障房REIT宣布完成9.462亿元定向扩募，资金将用于新增基础设施资产收购，进一步扩大资产规模。

租赁住房REITs的火爆，源于投资者对其稳定现金流和政策红利的追捧：

第一，高出租率。

比如，招商蛇口REIT底层资产出租率92.4%，租金收缴率96.96%；

第二，政策支持。

保障性租赁住房享受税收优惠、审批便利，被视为“抗周期”资产。

第三，低利率环境。

资金寻求稳定收益，REITs分红率高于债券，吸引机构配置。

部分长租企业陷入租金下滑困局

然而，与REITs市场的火热形成鲜明对比的是，市场化长租公寓企业正面临租金下滑、空置率上升的困境。

首先，租金持续下跌。

中指研究院数据显示，今年4月，全国50个城市住宅平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，跌幅较3月扩大0.27个百分点；同比下跌3.40%，跌幅与3月持平。

除了嘉兴、石家庄两个城市的租金有0.1%的微涨外，其他48城全部沦陷，租金集体下跌。

2024年以来，部分一二线城市长租公寓租金同比降幅达5%-10%，企业盈利承压。

以往临近毕业季，房租呈上涨态势，但今年却未出现。

深圳中原研究中心监测显示，2025年5月深圳住宅租金为68.1元/平/月，环比下滑1.3%。

其次，租房市场供需失衡。

新增保租房入市挤压市场化公寓生存空间，部分企业被迫降价抢客。

以杭州为例，保租房租金较市场价低20%-30%，且由政府背书，安全性高。租客可通过当地住建部门官网申请，避免陷入风险漩涡。

再次，融资困难。

民营长租企业难以享受REITs融资便利，资金链紧张，部分企业收缩规模甚至退出市场。

政策红利VS市场真实需求

保障性租赁住房REITs享受土地、税收、融资多重优惠，而市场化长租企业仍需承担高额拿房成本。

部分城市保租房租金低于市场价10%-20%，直接分流租客，挤压民营机构生存空间。

以深圳为例，短短半年的时间，深圳已推出 8 批次保租房，涉南山、宝安、龙华、龙岗、光明、坪山和大鹏共 29 个项目，累计 11732 套（统计未剔除重复配租的房源）。

租金确实很吸引人——南山单身公寓低至1782元/月起，光明核心区两房1542元/月，三房约2000元/月，在大鹏新区甚至能以千元出头租到三居室。

不仅比当地的商品房便宜，比租住城中村更便宜！

REITs投资者偏好低风险资产，更青睐“稳赚不赔”的保租房。保租房因政府信用背书成为首选，市场化公寓则因运营风险被冷落。

民营长租品牌难以达到REITs发行门槛（如稳定现金流、合规产权），融资渠道受限。

市场供需错配，行业洗牌加速。

部分城市租赁住房供应过剩，租金承压，但保租房因政策支持仍能维持高出租率；

市场化企业被迫转向高端租赁或细分市场（如服务式公寓、蓝领公寓）求生。

政策调整与市场出清并行

从短期来看，保租房REITs仍将受资本追捧，但需警惕估值泡沫；市场化企业或加速整合，尾部玩家淘汰。

从长期来看，政策可能微调，如放宽市场化长租公寓REITs准入，或提供差异化支持，避免行业过度依赖政府项目。

租赁住房REITs的暴涨与市场化长租企业的困境，折射出中国住房租赁市场的“双轨制”特征——政策驱动的保租房与市场化的长租公寓正在走向不同的命运。

未来，如何平衡政策扶持与市场竞争，将成为租赁住房行业健康发展的关键。

6月26日论坛

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