1元出售约39.2亿元负资产，中交地产剥离房地产业务

前不久，东原仁知服务旗下全资附属公司以1元交易对价获取了湖南金典物业管理有限公司20%股权。

近日，中交房地产集团有限公司又以1元买下了中交地产股份有限公司约39.2亿元负资产。

6月17日，中交地产发布公告，正式披露重大资产出售草案。该公司拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为中交房地产集团。在华远地产、美的置业、格力地产“退房”后，中交地产也舍弃“房开”业务。

中交地产1元剥离房地产业务

根据评估报告，中交地产此次转让的标的资产净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。

具体来看，拟转让资产包括了51家涉及房地产开发业务的公司股权，对应房地产开发项目117个，其中拟建项目14个、在建项目26个，在建及待建的土地储备面积达到771万平方米。从存货角度看，涉及开发成本453.11亿元，开发产品货值366.13亿元。与此同时，转让资产的相关债权约334.24亿元，相关债务规模达到469.51亿元。

针对1元的交易价，业内人士表示，这种往往是象征性价格，即名义对价。名义对价交易一般出现在资不抵债企业即标的净资产为负的股权过程中。易居研究院副院长严跃进表示，该公司此次转让的是一个庞大的负资产包，这解释了为何交易定价仅为象征性的1元，“其核心诉求是，剥离沉重的负资产”。

也有业内人士认为，中交地产的母公司中交房地产集团，实际上接手了一个“包袱”。

中交地产退出房地产业务始于今年。1月21日，中交地产公告称，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至中交地产控股股东中交房地产集团有限公司。

公司近两年房地产业务连续亏损

此次交易的背后，是中交地产房地产开发业务持续亏损。

公司2024年末归母净资产为负数，近两年已亏损68亿元，面临退市风险。业绩情况显示，2022年、2023年及2024年，公司实现归属于母公司的净利润分别为3393.95万元、-161122.97万元及-517908.20万元。

在中交地产发布的交易草案中，提出了此次交易的背景：房地产开发业务持续亏损，面临退市风险；资产负债率较高，偿债压力较大。

一方面，中交地产房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。2024年末，公司经审计的归母净资产为-357892.89万元。根据股票上市规则的有关规定，公司股票于2025年4月16日被实施退市风险警示（*ST），股票简称变更为“*ST中地”。

另一方面，由于中交地产资产负债率较高，偿债压力较大。综合过往情形，公司主要通过债务融资方式筹集资金开展房地产开发业务。总体来看，近年来，为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高。截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元，面临较大偿债压力。

中交地产方面称，在此时剥离亏损资产，能够提升公司资产质量，提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化解上市公司退市风险，同时也为后续转型发展创造条件。

转型后将聚焦轻资产业务

那么，后续中交地产主要的发展方向将聚焦哪里？

在这次重组后，中交地产强调，未来公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

中交地产表示，未来上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。此外，公司将持续加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力。

中交地产对资产的腾挪，是从去年开始布局的。2024年初，中交集团内部会议上的消息称，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。

当年9月11日，中交地产发布公告称，拟收购中交物业100%股权。此项交易将实现房地产业务产业链的延伸，符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划。

易居研究院副院长严跃进称，在当前房地产行业面临多重挑战和深度调整的背景下，企业需要积极调整战略，以适应市场变化。通过剥离非核心业务、盈利不佳的资产或规模萎缩的板块，企业可以更加聚焦具有竞争优势或发展潜力的领域，从而提升整体运营效率和市场竞争力。

潇湘晨报辣椒财经记者牛蕊