购房需求疲弱叠加利率调整 美国楼市步入夏季淡季

智通财经APP获悉，在今年夏季交易清淡的预期下，美国房贷利率出现小幅回落。最新数据显示，30年期固定抵押贷款利率降至6.81%，略低于前一周的6.84%，创下自5月中旬以来的最低水平。尽管经济学家普遍认为短期内不会出现大幅下降，但购房者与卖家仍普遍期待更明显的利率下行。

根据房利美和房地美的统计，2024年以来房贷利率基本维持在6.81%的高位，与去年同期几乎持平。

房地美首席经济学家Sam Khater表示：“更多的可选房源加上本周利率的回落，可能成为推动潜在购房者重新入场的催化剂。”

然而，经济增长放缓、金融市场因关税政策不确定性波动，以及地缘政治局势紧张，使得消费者信心仍然偏弱。

根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)最新数据，经季节调整后，上周用于购房的贷款申请数量下滑了3%。高企的房贷利率持续压制了购房和再融资的需求。

房贷网站HSH.com的副总裁Keith Gumbinger指出：“当前正是一个适合机会主义者的市场。”对买家而言，目前没有太大压力去迅速做出决定或加快谈判节奏，部分购房者仍选择持币观望，等待更理想的市场环境。

相比二手房市场，新建住房领域提供了更多优惠。据全美房屋建筑商协会(NAHB)报告，2025年6月，有37%的建商下调房价，62%的建商提供某种销售激励措施，南部与西部地区尤为明显。

尽管建商仍积极提供让利，他们最希望看到的房贷利率在5.5%左右。Fitch Ratings美国经济研究主管Olu Sonola表示，目前较高的房贷利率仍对建商信心构成打击。NAHB房屋建造商信心指数在6月降至32，为2012年以来的第三低水平，较5月下降两个点。

该指数基于对单户住宅建商的月度调查，包括他们对当前及未来六个月新屋销售前景、潜在买家流量的评估。

房贷利率的变化不仅受到宏观经济影响，还受抵押贷款支持证券(MBS)投资者情绪的影响。房地产数据分析公司Cotality首席经济学家 Selma Hepp 表示，目前投资者对提前还贷风险的担忧加剧，可能降低他们对MBS的兴趣。

即便代表利率走势的10年期美债收益率稳定，房贷利率仍可能因投资者风险厌恶而上行，这增加了未来利率走势的不确定性。

目前市场正等待更多政策信号。美联储本周三宣布维持联邦基金利率在4.25%至4.5%区间不变，但同时释放出年内可能降息两次的指引。

Sonola强调，购房者和市场需要适应一个“不会再回到新冠疫情前3%或4%利率时代”的新现实。随着高利率成为常态，买卖双方都需要调整预期，重新定义“负担得起”的居住方案与交易时机。