夫妻一方擅自抵押共同房产，债权人能否取得房产的抵押权？

鲁法案例【2025】304

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夫妻一方未经对方同意，私自将夫妻共同房产抵押给银行获取贷款，银行主张善意取得该房产的抵押权，能否得到法院支持？

案情简介

2022年11月，陈某作为借款人，与某银行签订《抵押合同》，双方约定，从银行贷款70万元。陈某以名下房产，为上述借款办理了抵押登记，约定抵押担保范围包括但不限于主债权分期付款本金、手续费、利息、复利、罚息、违约金、实现债权费用等。合同签订后，某银行发放款项。因陈某未能按时偿还借款，2023年9月，某银行将陈某起诉至法院，请求判令被告偿还借款本金、利息及违约金合计约75万元，判令原告对被告抵押物某房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿。

陈某及第三人陈某妻子辩称，对欠款金额无异议，但案涉房屋是陈某婚后购买取得，案涉房产产权证书中载明所有权人为陈某一人，但该房产属于夫妻共同财产。陈某抵押案涉房屋是背着妻子做的，银行在办理抵押时未核实陈某的婚姻情况，存在过错，银行不能取得对房屋的抵押权。

法院审理

法院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告如约发放贷款后，陈某应按照合同约定支付本金及利息，现未能按期偿还借款，构成违约。某银行要求陈某支付借款本金、利息及违约金，符合合同约定，不违反法律规定，法院予以支持。原被告、第三人对欠款数额均无异议，对银行能否取得案涉房产的抵押权异议较大。本案的争议焦点为，某银行是否能够取得对案涉房产的抵押权。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。案涉房产系陈某在与妻子婚姻关系存续期间购得，故案涉房产应当属于陈某与妻子的共同财产。陈某未经妻子同意，将案涉房产抵押给某银行，构成无权处分。

某银行辩称，其构成善意取得。法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条第一款规定：当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

本案中，案涉房产已经办理抵押登记，某银行已履行放款义务，本案关键在于认定某银行是否尽到对夫妻共同财产的审慎审查义务。某银行系专业从事贷款业务的金融机构，申请人的婚姻状况、抵押房屋的权属情况直接影响其债权风险以及实现，银行对前述事项负有审慎审查义务。银行称陈某签署了《单身声明》，法院认为，单身声明仅是个人承诺，在现实情况中，不乏借款人为达目的进行虚假承诺的情形。虽然银行内部文件中列明，单身声明系婚姻状况证明材料之一，但并不意味着银行仅需审查借款人的单身声明。银行还应当对家庭户口信息、征信资料等文件进行审查。银行工作人员陈述，在放贷时可能审查了陈某的个人户口页。只要查阅陈某的家庭户口的常住人口登记卡索引表即能获悉陈某已婚的事实，该审查难度并不高。但某银行轻信陈某的承诺，未就陈某婚姻状况这一重大事项进行核实，应当认定其并未尽到审慎审查义务，并非善意。故对于某银行提出的其依照善意取得制度取得抵押权的抗辩意见，法院不予采纳。对于某银行请求判令对陈某名下的房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的诉讼请求，法院不予支持。

综上，法院依法判决陈某偿还原告借款本金、利息及违约金，驳回原告的其他诉讼请求。

法官说法

夫妻对共同财产，有平等的处理权，夫妻一方未经对方同意，将夫妻共同所有的房产抵押给银行，构成无权处分。银行主张构成善意取得，所谓善意取得，是指行为人无权处分他人财产，受让人取得该财产出于善意，则受让人将依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。抵押虽非财产转让，但善意取得抵押权需参照所有权善意取得规则，判断银行是否构成善意取得，需要符合受让人是善意、合理的价格以及完成登记三个条件。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。本案中，受让人银行作为专业的金融机构，应当履行必要的审查义务，但因未对陈某婚姻状况这一重大事项进行核实，应当认定其并未尽到审慎审查义务，并非善意，因此其主张善意取得房产的抵押权不能得到法院支持。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第六百七十六条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

撰稿： 崔存星 来源：槐荫法院 编辑：马聪聪