京东拿下48家万达广场！是兄弟救急还是精准商业布局？

到底是兄弟救急还是精准商业布局？

2025年5月，一则重磅消息引爆财经圈——京东以500亿元接盘万达集团旗下48座万达广场，涉及北上广深等一线城市核心商圈。这场交易背后，既有王健林“断臂求生”的无奈，也有刘强东“线下围城”的野心。这场看似“义举”的资本运作，实则是中国商业从“地产驱动”向“零售整合”转型的缩影。

那么为啥说这次交易有可能是刘强东兄弟感情的“义举”呢？因为一直以来，刘强东在大家的印象中，好像是一个重兄弟感情的性情中人，而京东跟万达也并不是初次合作。

2017年世界互联网大会上，刘强东当众调侃王健林“赚一个亿都是小目标”，引发全场哄笑。彼时，万达正因海外扩张受阻、债务压力攀升而陷入危机，王健林不得不在2018年开启“卖卖卖”模式，将文旅项目、酒店资产等非核心资产剥离。而京东早在2018年就以50亿元投资万达商业，成为其战略股东之一。

这场交易的表面是“兄弟救急”，实则是资本的精准计算。从2022年起，京东与万达在3C领域签署合作协议，将“京东之家”门店入驻万达广场；2024年，双方又推出“快闪计划”“寄送服务台”等试点项目。京东的线下布局早已不是“试水”，而是“深水区作战”。此次接盘48座万达广场，标志着京东从“租户”升级为“房东”，彻底掌控线下流量入口。

那么，万达作为中国商业地产的标杆，王健林为何要急于卖出这些曾经手头的“现金奶牛”呢？

截至2025年，万达在全国拥有超400座广场，年租金收入超千亿元。然而，随着经济下行、消费模式的变化，万达广场的运营压力与日俱增：

首先是重资产模式拖累现金流。万达广场以“自持物业+长期租赁”模式运营，前期投入巨大，资金回笼周期长。2025年，王健林所持大连万达商业管理集团股份被冻结，累计金额超4.9亿元，债务压力可见一斑。

其次是线上零售的冲击导致广场店铺的空置率上升。

电商崛起与直播带货分流了线下实体消费，导致了万达广场店铺空置率越来越高。以某二线城市万达广场为例，2024年餐饮区空置率达15%，远高于行业平均水平。

第三是运营成本高居不下。万达广场需承担物业维护、安保、能源等费用，单座广场年运营成本超亿元。在经济下行期，租金收入难以覆盖成本，部分项目陷入亏损。

另外还有万达的数字化转型滞后导致了经营很被动。尽管万达推出“飞凡网”等线上平台，但效果并不好。消费者更倾向于通过美团、大众点评等第三方平台获取信息，万达广场的线上流量入口被边缘化。

基于以上原因，所以王健林选择了“边撤边守”的策略，通过出售资产缓解现金流压力，但保留运营权。这也就是万达官方口径说的“轻资产化”转型。

但京东接盘万达广场，并非兄弟救急的义举，而是正在布局新零售战略的关键一环。此项收购至少给京东带来如下几大增值空间。

首先是即时零售的“基础设施”。

京东的核心竞争力在于物流。截至2025年，京东物流在全国拥有超1500个仓库，覆盖99%的区县。然而，线上订单的履约效率受限于地理距离。万达广场作为城市核心商圈，辐射周边3-5公里人口，是即时零售的“天然节点”。通过接管万达广场，京东可将线下门店转化为前置仓，实现“30分钟达”，与美团、饿了么形成差异化竞争。

其次是线下流量的“数据金矿”。

万达广场年客流量超50亿人次，是京东获取用户行为数据的重要来源。通过分析消费者在广场内的动线、停留时间、消费偏好，京东可优化商品推荐、库存管理，甚至反向定制产品。例如，某款手机在某万达广场的“京东之家”销量暴增，京东可据此调整线上促销策略。

然后还有场景融合的“体验经济”。

京东正在布局“京东电器”“京东MALL”等线下业态，但缺乏核心商圈的优质物业。接管万达广场后，京东可将3C、家电、家居等品类与餐饮、娱乐、服务结合，打造“一站式消费场景”。例如，消费者在“京东之家”体验手机后，可直接在广场内的餐厅就餐，形成“体验-购买-服务”闭环。

第四就是促进供应链的“降本增效”。

京东通过整合万达广场的物业资源，可直接降低租金成本。根据相关测算，接管48座万达广场后，京东每年可节省租金超20亿元。同时，京东可将广场内的仓储、物流空间纳入供应链网络，提升整体效率。

这场交易看似是“王健林卖楼求生，刘强东买地扩图”，实则是资本与流量的共谋。

总体来讲，此次京东联合腾讯和太盟投资收购万达广场，是一场多方共赢的合作。

万达通过出售资产，降低了负债率，而且还可以保留运营权继续收取管理费。48座广场的管理费收入每年超30亿元，相当于“零成本”运营。而且万达还可以聚焦商业管理、文化旅游等轻资产业务，实现“去地产化”。

而京东接管万达广场后，将形成“线上平台+线下门店+物流网络+供应链”的完整生态。未来三到五年，京东可能以广场为锚点，构建覆盖全国的即时零售网络，与阿里、美团形成“三足鼎立”的零售新格局。

而对整体电商和零售行业来讲，这场交易折射出了中国零售业的深层变革：从“电商是线上，零售是线下”的割裂，到“人、货、场”的深度融合。比如阿里入股苏宁、推进盒马鲜生；美团布局社区团购、上线小象超市；京东接盘万达广场，均体现了这一行业的趋势。

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