『信达·繁花里』 @官方售楼处发布：2025壹号作品引燃广州

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项目施工现场项目周边

断供许久的番禺市桥板块终于等来新盘了，小编今天去现场走了一趟，废话不多说，直接跟大家聊一下这个项目素质如何，值不值得买吧。

首推三个户型，产品主打刚需

项目占地面积不大，只有2.1万m²，一共规划有4栋31-32层高的住宅楼，其中1、2、3栋是2T5设计，5栋是2T4，容积率3.0，总户数约574户，首推1号楼。

产品方面，项目推出了建面约75平三房两卫、94平四房两卫和108平四房两卫三个户型，使用率在120%左右（没算上公摊之前的使用率），公摊大概是建筑面积的15%，换言之实际的实用率应该是105%左右。

户型图我们也拿到了，75平做到了三房两卫，独立玄关和主套设计，主卧有270°阔景飘窗，除去公摊实际可使用面积在78平左右，相当于旧规产品或者周边二手的90来平左右。这个面积段的户型货量是首推（非全盘）中占比最少的，全盘只有1-3栋各占一条梯腿，全盘套数占比16%。

94平四房两厅的布局跟75平户型的大致差不多，在入门的地方多了一个房间，而且搭配了长阳台，其中，多功能间业主可以按照自己的实际使用情况选择是否打掉改造成大方厅或者书房茶室等等，这个户型货量是最多的，全盘套数占比47%。

108平是项目推出最大的户型，做到南北对流的同时还拥有7.2米大景观阳台，除去公摊实际可使用面积在113平左右，相当于周边二手的约130+平户型了，尺度感会更好，主卧带了一个独立衣帽间，整体灵活性更强。这个户型全盘占比在26%。

除了以上三个户型之外，还有一个99平的户型，但这个户型首推的1栋没有，户型图也还没有印出来，可以参考94平的，大致上两个户型也差不多，只是各功能区稍微大一点点。这个户型全盘货量最少，占比只有11%。

园林方面，因为项目本身体量就不大，所以可以发挥的空间相对比较有限，不过基础的会所还是有的，室内恒温游泳池也有。从项目推出的几个户型来看，项目的定位是偏刚需的。

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距离地铁较远，刚需盘最大的硬伤

从项目推出的户型可以知道，信达繁花里这个项目主打的就是刚需客户，但是刚需客户最看重的三件套是什么呢，地铁、教育和商业，而项目距离最近的地铁3号线市桥站也有1.7公里左右，这个距离，步行是不现实的，想要坐地铁的话基本只能靠其它交通公交去接驳，也对于需要朝九晚六上班打卡的刚需买家来说，会增加时间成本和体力消耗，所以距离地铁远这一点，估计会劝退不少一部分买家。

教育方面，虽然项目周边有南阳里小学、市桥中心小学还有不少家长熟知的广东仲元中学等不错的教育资源，但是具体对口哪一间，目前还没确定，据说正在跟南阳里小学谈，开盘前会落实跟公布。所以现阶段来讲，书包还是一个不确定因素。

至于商业方面，项目周边虽然有钻汇广场、易发商业街和西丽广场等，但都是一些比较低端大众的小商场，档次不是很高，小编从项目出来周边兜了一圈，虽然这里没有市区的快节奏，但是老破小跟临街铺面很多，整体给我的感觉有点像老家小县城的feel。项目3公里范围外有大夫山森林公园、沙湾古镇、宝墨园等著名景点，距离长隆度假区也只有一个地铁站的距离，休闲的去处倒是蛮多的。

因为市桥是番禺发展得最早的板块之一，所以配套成熟之余也略显老旧了，而且板块新房已经断供10年了，周边的二手房楼龄都普遍较旧，而且也没啥城中村，这就意味着板块的增量不大，城市界面想要翻新，短期内也基本不可能实现，也就是说，你现在看到项目的周边是怎样，未来十年二十年可能也都是这样了。

吹风3字头，性价比有点一般般

项目当时的拿地价1.4万/m²，吹风方面，开发商输出是3字头，因为拿地价摆在这里，所以开盘价想要控制在2.7万/m²以内还是比较有难度的，销售说开盘可能部分特价单位做到2.9万/m²，但大部分还是3字头。因为市桥板块也已经有10年左右没供应新房了，所以周边可以对比的新房或者次新房基本没有，最近的也是番禺广场的绿城玉海棠跟路径美的隽樾府了，均价都在3.7万以上，不过信达繁花里跟它们板块不同，配套差别也大，所以可比性不强。

至于周边二手，多数都是楼龄比较旧的小区，参考价值也不大，附近楼龄较新的只有绿茵庭园跟正太广场了，正太广场目前成交价约1.9万/m²，绿茵庭园目前成交价在2.3-2.6万/m²左右，但因为绿茵庭园近地铁，配套方面信达繁花里跟它差别还挺大的，虽然繁花里在户型跟使用率上面会比绿茵庭园好，但是对于刚需来说，这些都不是买房首要考虑因素。所以如果开盘价格真的跟吹风差不多，3字头的话，我觉得性价比不算高的，同样价位其它板块配套更好的选择也不少，除非是对市桥情有独钟的买家。

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