北京
5月北京链家实际签约量环比小幅增长，市场热度上升主要受宏观预期影响。价格出现小幅结构性下降，主要受教育等相关需求季节性退潮影响。
新房市场结构性波动趋缓，成交量价回归常态。市场分化加剧，房企产品力提升成破局关键。
5月租赁市场进入旺季预热期，成交规模较上月有所增长，租金价格小幅增长，随着毕业季临近，租赁市场呈逐渐升温趋势。
二手市场部分
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实际签约量小幅增长
根据北京市住建委官网数据，2025年5月北京市二手住宅网签量为14277套，同比增长6.7%，环比下降8.3%。
从链家成交数据看，5月实际签约量走势与全市网签量走势有所背离，5月份二手住宅交易量环比增长7.7%，尤其是“五一”假期结束后，交易节奏明显提升。
交易节奏提升主要受市场预期影响。5月预期方面有两个关键事件值得关注，一是5月7日中国人民银行推出十项一揽子货币政策，二是5月12日中美经贸谈判取得实质性进展，市场预期整体有所改善。
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成交价格结构性下降
5月北京链家二手住房成交均价环比小幅下降，结构性因素较为突出。
5月教育等相关需求季节性减少，东城、西城、海淀成交占比均有不同程度下降，进而导致全市成交均价结构性下行。
此外，一揽子货币政策推出后，买方入市积极性有所提升，部分地区低价急售房源快速成交。
当前卖方观望情绪有所上升，随着低价急售房源的逐步减少，预计未来价格走势将有所回稳。
新房市场部分
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市场回归常态化水平
2025年5月，新建商品住宅成交3045套，环比下降7%，同比增长13%，成交规模处于正常区间。
成交均价58403元/㎡，同比上涨5%，环比下降10%，均价回归阈值附近，集中签约导致的结构性上涨基本结束。
3月以来，单月供应量均超过4000套，新建商品住宅可售存量也随之呈现连续上涨，虽然整体维持去库存态势，但细分市场分化加剧。
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品质竞争或成破局关键
改善客群“慢入市”与刚性需求“韧性”并存，新房市场分化表现更是购买需求分层的投射。核心区稀缺项目保持热销，价格更具抗性。
五环外临近产业板块营销策略“以价换量”，昌平生命科学园、昌平北七家、通州梨园、房山良乡大学城等项目折扣力度较大，对应强购买力的支撑。
此外，政策引导下“好房子”建设提速，部分“尾盘项目”折扣加大。
总体而言，北京新房市场正在经历“产品驱动”的转型期，市场不仅仅是单纯的“地段价值论”，更需要通过“产品创新、定位精准”的突出项目以品质做引领，主动破局。
租赁市场部分
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租赁市场旺季预热 海淀区领跑
2025年5月经北京链家成交的住房租赁单量环比增长15.7%，同比增长23.7%。
分城区看，除门头沟和通州区外，其余城区租赁市场均呈现不同程度的增长态势。
其中，海淀、石景山、西城、房山以及东城的租赁增长幅度均超过了全市平均水平。
在细分市场领域，接近八成的商圈租赁规模增长。特别是靠近中心及西北部区域，其增长趋势明显领先于其他区域。
一方面，为方便子女就近上学的家庭租户开始租房，使教育资源相对集中的区域热度增加；另一方面，随着毕业季的到来，产业聚集区域的租房市场相对更为活跃。
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租金价格微增 6月租房趁早行动
2025年5月经北京链家成交的单位租金为82.2元/㎡/月，环比增长1.2%，同比下降3.1%。
各城区租金价格走势分化，多数城区租金价格走势平稳，少数城区的价格波动各异，既有上涨也有下降。
对于计划未来两个月内租房的客户，建议可以考虑将租房计划提前至6月，因为随着租赁市场进入季节性活跃周期，租金和成交量呈现出相应的增长趋势。
根据往年租赁市场走势，在7月高峰期来临之前，6月是一个理想的租赁窗口期。
备注：以2023年1月租金价格为基期，基期=100
数据来源：北京链家研究院
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