物业费降价潮下，连龙湖都跑路了

在物业服务行业，龙湖可以算是一个标杆企业。
但在近年来的物业费降价潮下，连龙湖物业都开始撑不住要“跑路”了。
小区业主终于省下了想省的物业费，然后迎来一地狼藉……

亏不起了，告辞！
不久前的5月，在重庆两江溪岸云蔚小区，物业贴出一则公告称：
由于合同到期，经多方沟通，我们将于2025年7月31日24:00正式退出，结束服务。
同时，公告要求欠费业主履行缴费义务，逾期将通过法律途径维权。

在更早之前的今年4月，类似的一则公告贴在了上海苏堤春晓小区。
公告同样表示，将在2025年8月30日正式退出小区服务，原因则是小区的历史遗留问题已对公司经营造成了极大的运行管理风险。

而这两份撤场公告，均由龙湖物业发出。
也就是说，业内以服务口碑著称的龙湖物业在短短两个月内，连退了两个小区。
表面上看，龙湖物业退出的这两个小区情况各不相同。
在两江溪岸云蔚，龙湖物业退出的主因据称是小区业主集体要求物业费从3.2元/平米降到1.9元/平米，以及该小区的物业费收缴率长期低迷。
有相关经验的朋友也许都能想到大概是怎么回事了：
部分业主想降物业费，但物业公司的运营成本在那里。两边谈不拢，于是一些业主就开始停缴物业费。
在苏堤春晓则是龙湖物业在4年前接手的小区，由于历史遗留问题，小区长期存在消防瘫痪、门禁失效、水泵系统故障、外墙渗漏等问题。
龙湖物业多次申请动用维修基金，但业委会始终不予支持。不堪重负之下，龙湖物业最终选择撤场。
仔细分析，龙湖物业在两个小区的撤场实际上都指向了一个问题：亏损。
龙湖物业的服务在业内有口皆碑，但服务再好也不是做慈善。作为企业，龙湖物业的目的自然是盈利。当一个项目长期不盈利，及时止损无可厚非。

服务向上对准，价格向下看齐
那么，物业撤场的问题在小区业主身上？
是，也不是。
作为业主来说，希望花尽量少的钱买到尽量多的服务，这是人之常情，本身没有问题。
但问题在于，这中间存在一个平衡点。超过这个点，物业公司无法盈利，自然也就无法持续提供服务。
而大多数业主并不知道这个点在哪里，更多的时候是通过横向比较来判断。
“XX小区的物业费才1元，我们小区要2元！不合理，必须降！”
这是很常见的业主要求物业降价的理由，甚至有的业主“不降价就停缴物业费”。
在不少小区，物业确实存在质价不符的情况。收的物业费不低，提供的服务却堪忧。这种情况，业主要求降价理所当然。
然而很多时候情况并非如此，业主只是想在价格上向下看齐。
但各小区之间都存在品质、地理、硬件、软件、管理难度等诸多因素上的不同，不一样的物业公司也由于经营水平参差，运行成本也不一样。
因此有时候即便一街之隔的两个小区，物业费有高有低也属正常。此时要求物业费强行看齐，无疑有点强人所难。
甚至在有些小区，这种矛盾已经升级成“积怨”。

业主的诉求已不再是降价或者提升服务水平，而是“欲除物业而后快”，通过停缴物业费、重选业委会、聘请新的物业公司等方式，赶走原物业公司。
在这种冲突下，原物业公司撤场就成了早晚的问题。

降价潮的阵痛谁来承受？
事实上，从去年开始，一股物业费的降价潮就在席卷全国。
这股降价潮起初只是在一些空置住宅间蔓延。
去年甘肃兰州新区就出台相关政策，对连续未入住6个月的空置住宅，只收取50%的物业费。
在青岛，这个收取比例则是60%。
很快，降价潮影响到了正常入住的住宅。
有调查报告显示，从去年起，重庆、银川、武汉、青岛等城市相继发布了新的物业服务收费管理办法，主题只有两个字：降价，平均降幅达到了24%。
其中，重庆可能是降价潮蔓延最广的城市。据不完全统计，去年重庆已有10多个小区陆续宣布降低物业费，今年预计将超过100个。
这股物业费降价潮一方面来自政策引导，另一方面则由市场竞争的白热化引发。
数据显示，目前全国物业公司数量已经达到了13.8万家，比起2020年增长了35.7%。
但同时，这么多的物业公司，管理面积却只增加了18.3%，形成了典型的僧多粥少局面。
在这样的背景下，部分物业公司为了保住市场份额主动选择降价，百强物业企业的毛利率也从2020年的25.6%降到了去年的18.9%。

只是，这种被动的降价并不一定完全是好事。
一方面，在有的物业公司眼中，降价是跟降低服务水平划等号的。
2块钱的物业费可能有24小时保安巡逻，1块钱的物业费也许就只有在门岗亭里打瞌睡的老大爷了。
另一方面，对很多被动卷入降价潮的物业公司来说，尽快出清不盈利甚至亏损的项目，重点保住优质项目，就几乎成了必然选择。
这次龙湖物业从两个小区撤场，就是最直接的体现。
或许在一些业主看来，物业撤场、小区自管才是最符合业主利益的模式，毕竟这种模式已有成功的先例。
在杭州恩济花苑，小区已实现自主管理8年，期间不仅物业费始终维持在0.5元/平米左右，在业委会主导下的物业管理服务也得到了小区业主的一致认可，成为网红小区。
不过，这种模式也并非每次都行得通。
同样在杭州，景城花园的小区自管持续6年后难以为继，业委会不得不重新聘请物业公司来接手。有中介机构明确表示，该小区由于小区品质下降，房价每平米要比周边低2000~5000元。
这次龙湖的“跑路”，或许是一个信号：如果连行业标杆企业都顶不住这股降价潮，那更多的中小企业情况只会更惨，行业洗牌或许就要到来。
只是这洗牌过程中的阵痛，可能就要业主承受了。
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