当人住港务区，夜夜盼望重新划学区！

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在西安，对于一个已婚已育的家长，每年最重要的日子是什么？生日，节日，还是结婚纪念日，可能都不是，而是学区划分日。

上周四，西安迎来2025学区划分，在总体不变，稳定的情况下，新区的边缘区域，同样上演几家欢喜几家愁。

（2025港务小学学区划分）

比如，港务区，招商城市主场3000多户业主，迎来了久违的交大陆港学校学区，九年制，小学+初中。

紧接着，晚上就有业主群里讨论，号召二手挂牌房源涨价，高层1.7-1.9万，小高洋房1.9-2.2万，重拾小区荣光，拒绝低价卖房。

（来自业主的讨论）

我想起那句经典金句：供暖不是为了让你热，是为了让你不冷，用在学区与房价这件事上，含金量还在提高。

人住港务区，秦汉大道北，招商业主，夜夜盼望学区重新划！

理智保价

本以为只是句玩笑，毕竟业主保房价，合情合理，在此前全运村，和光尘樾也都有过先例。

（学区重划后招商二手房挂牌价）

于是翻了下贝壳二手房小区新上市房源，国让6月12号学区划分后的，挂牌价明显上涨，17层小高集中在17000+元/㎡，8层洋房已有21026元/㎡，虽然不多，但涨价趋势明显，也印证也有讨论，有行动。

（同类房源正常二手房挂牌价）

但对于一个超过3000户的大型小区而言，二手成交，得看市场，得靠理性，学区重划后，高层14005元/㎡，小高14205元/㎡，洋房16135元/㎡的房子，仍有业主在售。

所谓保价，并不心齐，市场下行期，哪有什么同林鸟，更多的是各自飞。

如同供暖的逻辑一样，学区划分不是为了让你热，是为了让你不冷，对于自住的业主，眼瞅着全运村，未来城市凭学校混的风生水起，咱城市主场也终于扬眉吐气。

主场过往

作为最早进入港务区的央企，港务的发展，也都有招商的身影，绿城在奥体北，华润在奥体南，招商在奥体东，三家住宅+配建的模式，撑起了港务区的发展框架。

（招商城市主场地块示意）

2019年9月起，招商先后拍下港务区GW-2-3-7、GW-2-3-8、GW-2-3-9三块住宅，取名招商城市主场，总面积超500亩，分为城市主场，央畔，盛会三个区。

和同期在售的全运村，未来城市相比，招商的位置优势并不明显，地处秦汉大道以北，周边还是空地，且南侧有高铁影响，最亮眼的配套是三号线地铁口。

在奥体的新房频频千人摇号的同时，招商的热度低了不少，但好在价格不高，房源随便选，更关键的是招商的房子盖得很好。

(城市主场交房业主评价）

地段，热度不够，产品来补，等后续交房以后，大家发现，整个港务区交房最好的小区，反而是招商城市主场。

无论是提前交房，还是公区品质，景观质量，精装用料，在这个刚改的定位上，都算的上一梯队，大量的架空层，密集的苗木，亮眼的外立面，甚至让不少买在奥体的业主眼前一亮。

但对于二手房而言，交房优秀只是一个亮眼，核心还是地段，学区这些硬配套。

作为秦汉大道北区域的拓荒者，招商的百亩社区，目前仍是区域最大的，一直到204年后，伴随招商揽阅、梧桐书院、绿城桂月云翠、中粮悦著云朗等社区面世后，城市主场才不再是孤盘。

（招商城市主场实景）

配套上，相比奥体公园，公建，地铁，学校，办公的五花八门，秦汉大道北区域仍然贫瘠，招商交房后，大量社区底商开业，餐饮，快递，洗衣，便利店等基础配套齐全。

一地块开了陆港七幼，二地块开了陆港十四幼，地铁口的距离从300米到1500米不等。

周边的城市界面上，北侧有了丝路国际体育培训中心，剩余的三号线车辆段、中欧班列西安港等产业区，变化不大。

对城市主场业主，向东看港务的物流保税区，也是区域住宅开发边界，只能向西看，有空地，有期待，有未来。

学区重划

2023年2月，在港务“民生领域高质量发展”项目集中签约仪式上，交大正式落地，其中陆港七小与交大附小合作办学，当年年9月建成。

（交大陆港学校签约仪式现场）

陆港第四学校，与交大附中合作办学，计划2024年9月建成，设小学48个教学班、初中48个教学班，可提供小学学位2160个、初中学位2400个。

这让城市主场的业主看到了希望，既然地段，配套上不占优，如果学区能划交大陆港学校，对房价也是锦上添花。

从位置来看，规划的交大陆港学校距离招商城市主场一期约600米，且附近当时暂无其他新建小区。

（城市主场2023年学区划分）

壹

小学学区，陆港六小

城市主场交房后，2023年划分学区为陆港六小（陕师大陆港小学教育共同体），直线距离约700米，同期的小区还有绿地璀璨天城、绿地新里程以及电建泛悦城。

（陆港六小开学典礼）

对于家长而言，陆港六小为2022年9月刚开学的新建校，师大陆港扶持，但师大陆港本身也是2020年才开学的学校，也没有毕业生，招商划分到六小，更多是有学上，名校情结几乎不存在。

贰

初中学区，市77中学

而初中，对应的学区为铁一陆港中学市77中校区，这是一所老学校，创办于1966年，起初重要服务周边农村区域，2023年后，铁一陆港对其深度帮扶。

（铁一陆港分校，市77中学）

位置上，距离城市主场1100米，需要穿过未拆迁的赵湾村，水流村，学校本身属于有学上，但对硬件，师资，生源就要奢求太多的水平。

如果说此前的学区划分里，六小是有学上，能接受，那77中则是家长心里也犯嘀咕的。

同期买房，全运村业主是铁一陆港，未来城市业主是高新陆港，城市主场业主是六小+77中，差距还是明显的。

（交大附中陆港学校，在建）

期盼的交大陆港，原本约定2024年开学，眼瞅着时间临近，学校还是空地一片，不仅招商业主着急，旁边新房已经在卖的开发商更着急，最终交大陆港延期到2025年9月建成开学。

叁

今年重划，交大陆港

于是在今年最新的学区划分里，交大陆港的学区涵盖了几乎秦汉大道以北，西到西航花园，东到城市主场，全部纳入交大陆港学区。

（2025港务初中学区划分）

而原本的77中，则回归村办校，学区为新合新苑安置的拆迁村(原余家村)、南郑村、班家村、水流村、草店村。

虽然交大陆港还未开学，名校+含金量有待验证，但对于已经吃了六小+77中粗糠的业主来说，已经是雪中送炭的存在。

夜夜盼望学区重新划，当真是招商城市主场业主的真实心声，如今实现了。

房价未来

而部分业主关心的，交大学区利好，成为小区涨价理由，在明眼人看，都算不上理智。

究竟是奥体和非奥体的结果，造成了如今二手的差异，还是秦汉大道北，秦汉大道南造成的差异，或者是周边四代宅和三代宅造成的差异?

（西安奥体中心全景）

绿城全运村过往超过20000+的房价，铁一陆港确实是需求来源，但周边城市面貌才是根源，华润未来城市同理，房价19000+更多是高新陆港开学晚，还没有成绩。

学校成绩和房价直接关联吗？我看未必，一个更具说服力的案例如下。

去年，高新陆港跨过欧亚大道招商，学区范围扩大，原本的电建、中冶、融创，陆港，保利等小区喜提学区，小学陕师大，中学高新一中的组合不断差，但二手房价格呢？

（融创，中冶，保利二手挂牌价）

案例一：融创时代奥城DK3，挂牌25套，均价16706元/㎡，低价房源13894元/㎡，贝壳暂无成交。

案例二：中冶奥体云璟，挂牌25套，均价17227元/㎡，低价房源14536元/㎡，贝壳三个月有一套成交。

案例三：保利锦上，挂牌51套，均价15641元/㎡，低价房源14540元/㎡，贝壳三个月有一套成交。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（私聊房哥，一对一沟通）

虽然低价房源不是全部，但挂牌价说明业主心态，师大小学+高新系初中的组合，更成熟的配套和位置，并没有让二手止跌。

招商城市主场，普通高层14000+的成交价，不是恶意的砍价，而是周边大行情决定的，多了交大学区，可谓雪中送炭。

（雪中送炭）

交大陆港的学区重划，更多意义是对于自住的业主，有了更好的学校和期待，奥体和非奥体，在新房阶段，差价有限，但二手价格会逐步放大。

更别说交大陆港周边的新房，四代住宅，零公摊，会所，大堂，外立面的内卷成了麻花，产品领先至少一代。

（秦汉大道北区域航拍实景）

要知道这些在售的新房，以后也是交大的学区，盖得更好，均价门槛也只有15000+，且新房没有交易税费，中介费等额外成本，更关键的是，目前秦汉大道以北区域，还有源源不断的住宅供应。

同样手握单价15000+的预算，相同学区，你是买家，你会选招商，绿城，中粮，中铁建的新房，还是城市主场的二手。

房哥有话

作为普通人，我们也能相互理解，相比全运村，未来城市，城市主场没赚钱，热度和配套兑现也有限，但当年12000+买，如今14000+卖，在普跌的行情里，已是难得。

人，不患寡而患不均，不甘心，凭什么的心态下，却容易造成误判，夜夜盼来的学区重划，纳入交大，到底是为了让你热，还是为了让你不冷呢？

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作者：晴明

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