腰斩？赣州这类房子才是真的惨！

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近日，小编在某二手房平台发现，位于赣州蓉江新区的碧桂园联发蓉江府一套房源，单价为4千多，令人诧异。

细看发现，这是一套公寓，建筑面积为50.02平米一房一厅。位于19层建筑的中楼层，房源页面显示为毛坯状态。

该房源挂牌价为24.9万，最终降价2.8万，以总价22.1万、单价4415元/平米成交。

成交周期为167天。根据调价记录上看，该房源于2024年11月挂牌，首次挂牌价为29万。随后在12月调整了价格，降价4万。

碧桂园联发蓉江府是碧桂园进驻赣州中心城区的首个项目，位于滨江板块，与章江新区一江之隔。

占地面积65546.66m²，建筑面积19.4万m²，容积率2.44，绿化率35.6%，由精装高层、洋房、商墅、临街商铺、公寓等产品组成。

作为蓉江新区早期的住宅项目，该项目从拿地开始就备受关注，2017年其住宅更是创造了所有房源一次性开盘几秒时间就抢空的盛况。单价七八千。

随后在2018年该项目推出了公寓产品，为40年产权商业性质，公寓价格8500-10000元/㎡。有建筑面积约49-68㎡4.2米挑高公寓和36-42㎡精“妆”公寓两种产品。

目前，该小区的住宅二手房挂牌均价为13396元/平米，公寓二手房8797元/平米，价格差别很大。

*本文数据来源赣州某主流二手房平台，仅代表该单个平台，不代表整个市场。

现在公寓的价格都降得这么狠了吗？

赣州房地产市场中的公寓产品有两种，一种是70年住宅产权的公寓，能落户，有学区；还有一种就是40年产权商业性质的公寓，不能落户，也没有学区。

小编在某二手房平台上搜索了一下，赣州无论是商业性质还是住宅性质的公寓，二手房市场行情并不乐观。

章江新区核心地段住宅性质的公寓情况稍微好一点。

比如位于嘉福尚江尊品一期公寓，今年有一套成交，单价9089元；

中廷广场有106套在售，2025年成交了4套，除了3月份成交了一套单价八千多的房源之外，其余3套价格都在9700-11500元的单价。

万象城旁边的公园壹号公寓，50多平的两房，2024年以来有7套成交记录，单价在1万至1.2万左右。

但是章江新区40年产权商业性质的公寓，价格也走低。

比如中央生态公园旁边的九铭广场有45套公寓在售，去年11月以来成交了两套，单价在七千一二。

中心天枢49套在售，2024年以来成交2套，单价六七千；

江边的康源滨江国际情况稍好一点，55套在售，2024年以来成交了4套，其中两套平层公寓单价八千多，另外两套复式公寓单价在一万至一万一。

同样位于江边的宝能太古城的公寓，39套在售，去年成交了两套，单价在五六千；

世纪嘉园的公寓泊岸公馆81套在售，2024年以来成交了一套，单价为8146，是一套复式公寓；

而泽丰中心对面的星海天城去年成交了2套，一套单价3473、一套单价5131元；

其他片区的公寓，即便是住宅性质，价格也不断走低，但是不少公寓成交比较活跃。

火车站附近的江湾一号，其公寓在二手房市场交易比较活跃，正在出售有148套，近90天成交3套，价格都在五千多。

即将开业的巨亿万达广场上面的翡翠公寓，98套在售，今年以来有3套成交，单价在五六千。

红点公寓（40年产权）57套在售，2024年以来成交了2套loft，单价在五千多。

放眼赣州当下在售的新房，公寓这种产品，似乎消失了。有公寓产品销售的楼盘，或多或少都面临着问题（如嘉福新天地、富力现代城、星润国际）

公寓市场的艰难，成了有目共睹的事实。

不仅仅是赣州，放眼全国，公寓都在哀嚎。

这类楼市产品为何如此惨淡？

答案其实非常简单，住宅都卖不动了，公寓谁还会买呢？不仅仅是公寓，商业这几年都很惨淡。

曾经房地产市场高歌猛进的时候，小面积的公寓产品，一度代表着“上车机会”，吸引了不少资金有限的小年轻和手握闲钱的投资客。

然而如今，房子回归到居住属性，刚需购房以家庭居住为导向，小面积，大多只有一房的公寓，天然就处于劣势。

即便是住宅性质的公寓产品，面对市场上大量性价比更高的住宅，公寓恐怕难有竞争力。

卖不起来价格，住着又不舒服，那就出租吧？

但赣州租房市场有大量的返迁房，房租价格相对公寓更具性价比，是很多租房人的首选。这么来看，那些包租出去做酒店的公寓，至少有稳定的收益。

从"上车机会"到"烫手山芋"，公寓的市场地位变迁折射出房地产行业的深层调整。当房子回归居住属性，当投资需求退潮，这类曾经被赋予"低门槛"标签的产品，正面临前所未有的生存挑战。

公寓的破局之路何在？

是通过政策优化提升产权价值，还是通过产品创新匹配新需求？亦或随着市场出清自然退出历史舞台？

这不仅需要行业思考，更需要时间验证。

关于这类房产的未来走向，你有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。

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