北京买房：理清思路，购房建议1561

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我经常看您的问答，不理解为什么有预算高达上千万的来咨询，还有2000多万的，他们也不会买房吗？他们不可能以前没买过房子吧，钱不会是突然赚到的吧？

A：

1、这就是因为术业有专攻，人家的钱不是靠卖房赚的，那不懂房子不是很正常吗？比如那些艺人，钱是靠影视赚来的，人家既没必要也没时间去了解房子啊。反正花钱就能买到服务，或者是能找到帮忙的，何必自己懂呢？

2、就算是买过房子也未必就懂。谁都搞过对象，结过好几次婚的都有的是，但有几个真懂爱情和感情生活吗？谁都买过衣服，真的懂服装行业内幕+穿搭技巧吗？谁都下过馆子，真的懂美食和烹饪吗？

所以还是这句话，术业有专攻，没有谁是全才，所有人只懂自己专业之内的事儿，没必要求全责备。

3、另外一点，很多钱少的都把有钱人给神化了，不自觉的就给这阶层戴上了光环，似乎有钱人的能力强，什么都懂似的。其实扯淡，不是说只要有钱了就什么都无师自通了，哪有儿的事儿啊。

可以说有些人贫穷是因为能力差懂的少，但就算中了彩票也不可能立刻就成神了。钱能猛然增加，知识和经验都是靠积累的。

4、再一点，有钱人之所以有钱，未必是自身能力多强，更多的是靠懂得整合资源，利用别人的知识经验来帮自己做事赚钱。一个好汉三个帮，没人帮的那就只能跑单帮呗，挣点小钱儿都费劲。

所以懂得怎么求助，知道如何利用别人能力+整合资源的才能赚到钱，也才能找到和抓住机会。总意淫的那就只能是等运气吧，或许天生掉下个铁饼。

5、简单就是这点事儿，自己琢磨吧。其实我也不算太穷，但我也不懂房子之外的事儿，比如我真的不会当医生开刀，也不懂教育孩子，买过好几辆车了也不懂怎么选车，您说这是为什么呢？合理吗？

仅供参考。

二

Q:

请问，我现在住望京西园，父母很早买的房子，户型不太好，想换到后沙峪，因为孩子在这里上国际学校。我想一步到位买后沙峪的别墅区，但望京这边的中介说郊区别墅的保值都不好，不如望京的大平层。您的看法如何？我认为新别墅应该更保值吧。

A：

1、我的看法是房子是用来住的，既然喜欢别墅那就买吧，自己喜欢才最重要。其他保值什么的都是副产品，没必要太纠结这些。

2、新别墅是否更保值？这主要看地段儿，毕竟房产的价格由地段儿决定。到目前为止，北京保值好的别墅不多，大部分都在产业区周边，能基本做到和大盘同步，只是略落后于板块内的普宅而已。

也就是说，别墅这种产品在北京的整体保值一般，都落后于普宅，但产业区周边的能不落后大盘。

3、郊区别墅也谈不上保值不好，只能说不强吧。但这所谓的落后都是长期才明显的，短期无所谓，一般都得经历过一次行情才能看出略有落后，几次下来才显的多的。

这参考中央别墅区吧，早期都贵着呢。比如北京第一个豪宅别墅的的丽京花园，30多年前就单价2000多美金一平，折合人民币小2万，巩俐抢到了一套。但现在均价吧也就几万块吧，周边的也差不多价格，都是时间越长越明显的。

4、简单就这情况，如果喜欢别墅就别太纠结保值什么的了，这是阶层和身份到了之后的标配，是消费大于投资的。而且房子是用来住的，看自己的喜好。

仅供参考。

三

Q:

请问，如果是您自己买房，会首选哪里？比如您在丰台上班，如果只有60多万，会在大兴买房吗？还是说在房山？义和庄的罗奇营您觉得怎样，联港嘉园，六环内，将来发展会比天宫院强吗？

A：

1、房子是用来住的。那如果我是买自住用房，肯定先看上班方便的地方呗。这就看预算吧，能买在市区就尽量，实在没辙也没办法，尽量交通方便的地方吧。

2、丰台上班买大兴，这不是会不会的问题，而是只能是买在郊区，那就没必要分什么大兴房山了。哪个区都有不错的板块和房子，先近后远的一圈圈儿找房呗，没办法的办法。

3、罗奇营的联港嘉园，也挺好的，经济实惠，60多万的首付能买小两居了，如果有车的话挺方便的。

将来发展，很难赶上天宫院。主要就是离地铁远了点儿，毕竟地铁在郊区属于标配，有了不加分，没有的话必定减分。既然都到六环了也就无所谓内外，地铁一分钟的事儿。但离的远就很难吸引到来大量的买房人，而商品价格是供需关系决定的，买家少就会影响房价走势了。

另外既然已经有了天宫院，大兴也就没必要再特意扶持这里，投入与产不合适，所以发展很难超过天宫院。

仅供参考。

四

Q:

请问，您这么贬低美国的房子，是为了推销自己的房子吧？那问题来了，如果中国的房子好，那为什么没有外国人到中国来买房，而反倒是中国人一窝蜂的都去美国日本买房？请问为什么？

而且你们都说中国比美国强，各种东西的性价比也高，那为什么都是中国人跑到美国打工，而不是他们跑到中国来打工啊？而且那些有钱人都傻吗？他们都去移民美国图什么？

A：

1、贬低是把挺好的东西故意说成不好，那如果陈述事实都算贬低，您的理解力是不是有些问题啊？分不清事实与想象吗？我是否推销房子与您无关，反正你也买不起。

2、为什么没有外国人到中国买房？你说的太绝对了。也有可能与您的层次有关，身处买不起房的人群中，看不到井口外边的世界。毕竟资本是全球流动的，哪儿的投资收益高，哪儿的资产好变现，资产就会呈周期性的满世界寻找机会。人有自己的民族与国籍，资本是没有边界的。

中国人一窝蜂的去美国日本买房？这也太绝对了，其实不过是司马老师那些爱国表演艺术家而已。但你看看他的3000万粉丝呢，有几个也去美国买房了？当然主要都是穷，所以只能跟着幻想和口嗨，都是言行不一的Loser罢了。

3、另外您好像挺希望外国人来中国买房和打工啊，那问题来了，他们还没来呢，您就已经买不起房子+找不到好工作+赚不到钱了。那如果外国D丝再蜂拥而至，是不是您混的就该更惨了？月薪3000都可望而不可得了吧？

本来是国家保护了您的生存和工作环境，结果某些人还臭来劲的不领情，好心当成驴肝肺，没事儿老咬吕洞宾。

4、有钱人当然不傻了，人家去外国是享受的，这有什么不理解的吗？有钱人的习惯多了，还买豪车+找美女呢，您想学吗？有钱人还找银行贷款呢，您学的了吗？有钱人还拿钱不当钱呢，您舍得吗？

有钱人去欧美日本是消费，但您去了能干嘛，提供服务吗？有钱人还去缅甸泰国呢，是为了换腰子长寿，您去了能干嘛？提供腰子吗？

我记得前些天有个美国高官说的一句话挺好，大意是：美国组了个饭局，谁都可以来，只不过有人坐在餐桌旁吃饭，但也有人只能出现在菜谱上当食物。这还有另一层意思，之所以只能在菜谱上，而不是直接端上桌，其实是更深层的鄙视。也就是就算您把自己当鱼肉，人家都懒的对您下刀俎，自生自灭的放臭了一扔而已，感谢您为垃圾清除做出了贡献。

5、简单就这点事儿吧，没什么想不通的。人和人之间最大的差距是认知，有时候比人和动物之间的都大。您的不解，其实早就是很多人的常识了，只是人家把知识放在了井口外边，让您看不见也够不着而已。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家现在在大兴有房，但地段不好房子也老，我想在四环内买一套两居室，能添100多万。但问题是看了好多房子，看的上的都太贵，中介推荐的又也都是老房。而且我想要的是南北通透的，但一是少，二也是贵，即便有南北通透的还是老房，大多数都没电梯，我又不想要塔楼。

您有什么好建议吗？如果有时间的话指点一下我们，我看的实在都太累了，可光看网上又不太懂，看不出什么。

A：

1、从大兴换到四环内，即便假定是面积不增加，比如都100平吧，就算是同等档次的房源，增加100多万都算少的，毕竟地段儿价值是有差距的。

而您现在想的是增加100多万之后，做到房龄、户型、品质都提升，这恐怕做不到。就算有这种房也必定有硬伤，或者是有其他瑕疵。

2、总之这我帮不上忙，很多人买房都和您一样，看得上的价格都贵，买得起的都不合心意。这没什么办法，预算和预期不匹配，只能自己选择了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。