GDIRI观察丨金铂商业落子佛山祖庙的本土棋局

观点指数（GDIRI） 6月10日，广东省投资项目在线审批监管平台披露，金铂商业总部项目已备案，其计划于祖庙街道投资10亿元，打造高端商业综合体。

相关资料显示，上述项目位于佛山朝东路一号地块，规划用地面积约33058平方米，建筑总面积189824.38平方米，预计2025年7月1日动工，2027年1月1日建成，为期两年。

作为本土商业企业，金铂商业在广州、佛山等地开发运营有多个商业项目，如白云湖金铂天地、佛山金铂中心、金沙洲金铂天地等。

观点指数认为，区域深耕之下，金铂商业正面临商业高集中度、竞争日益激烈等考验。未来，其需提升自身招商运营能力，更好地应对商业市场竞争，才能在本土商业棋局中继续占据一席之地。

本土商业市场表现

作为广州本土的商业企业，金铂商业2004年以传统商超的形式正式进入零售商业领域，在广州白云区创立了首家苏铂超市，以社区零售业务起步，奠定了本地化运营的基础。

后续，其又开始发力购物中心业务，打造的首个社区购物中心清湖金铂广场于2010年开业，该项目面积约2.65万㎡，融合了超市、零售、餐饮功能。

据观点指数统计，截至目前，金铂商业以广州、佛山两地商业市场为核心，已运营有9个商业项目，体量从2万㎡到18万㎡不等。

数据来源：公开资料，观点指数整理

商业产品线发展上，目前金铂商业旗下共有3大产品，分别为定位高端商业综合体的金铂中心，定位区域型购物中心的金铂天地，定位社区商业载体的金铂广场。目前在营项目中，中等体量的金铂天地项目数量最多。

具体项目来看，5月最新开业的白云湖金铂天地，开业首日客流量达20.7万人次，创下1283万元营业额，展现出一定的商业吸引力。

观点指数认为，金铂商业在区域商业发展上的表现，除较早入场积累的商业优势外，与其拥有自营品牌有较大关联。

资料显示，金铂商业旗下有三大自营品牌，即SUPER苏铂超市、脉铂影城、juepei觉配美妆甄选店。其中，SUPER苏铂超市主打全品类低毛利、精选SKU策略；脉铂影城主打高性价比票价，9.9元电影票是其特色产品；juepei觉配美妆甄选店则瞄准人气品类高化美妆，以100%正品+竞争力的价格为核心。

以金沙洲金铂天地的3.0版本SUPER苏铂超市为例，相关数据显示，该门店开业后每个月带来的流量超过项目餐饮业态带来的流量，客流贡献率接近35%。

同为自营主力店的脉铂影城，票房收入为项目带来收益同时，一定程度上也带动了其周边的餐饮、零售等业态，对项目的整体收入增长有所加成。

观点指数认为，从运营角度来看，自营主力店在发挥引流功能的同时，能通过独特定位减少商业同质化带来的影响，增强项目的辨识度。

不过，性价比消费趋势下，这类业态需持续投入低价策略才能吸引消费者，如苏铂超市的榴莲低价促销、脉铂影城9.9元观影等，维持吸引力的代价则是面临一定的毛利压缩风险。

此外，目前学习胖东来调改后的永辉、山姆会员店也在抢占广州市场。如永辉目前已在南沙、花都等区域内的商场开出新门店，未来若延伸至白云区，相信将给超市业态带来冲击。

高集中度与同质化考验

金铂商业具有一定的本土商业运营影响力，不过项目高度集中于广州白云区和佛山南海区，加之面临越来越多全国性商业企业进入的竞争，其要应对的商业考验并不小。

金铂商业最早进入的广州白云区，商业区域正从传统的白云新城、广州大道北等核心区向外扩张。据观点指数了解，该区域内已有20余个大小商业项目，主要集中在白云新城商圈、新市商圈、广州大道北商圈等区域。其中，金铂商业运营有6个商业项目，布局上形成多项目网状覆盖白云南北中轴，区位上高度集中。

可以发现，金铂商业位于白云区的商业项目大部分面临较为激烈的商业竞争。如嘉禾金铂天地，虽占据次级商圈核心位置，但周边消费客群占比较大，需面临云门NEW PARK等周边成熟项目的客流争夺。

5月最新开业的白云湖金铂天地，同样面临百信广场（华润万象生活接手西区，将打造为万象汇），与白云站TOD综合体粤胜广场（目前已部分开业）等商业项目的挤压。

定位方面，粤胜广场定位为全时段社交中心，后续可与计划2026年开业的山姆会员店形成协同效应，届时会对注重一站式购物体验的家庭及年轻客群造成分流。

区域竞争加剧的问题，同样发生在佛山区域。据观点指数了解，佛山的商业主要分布于南海区和禅城区，核心商圈有千灯湖商圈、祖庙商圈、季华路商圈等。

金铂商业目前运营的项目主要集中于南海区，近期落地的新项目则位于禅城区。值得一提的是，近期落地项目位于朝安地铁站附近，属于祖庙商圈，地处禅城区但与南海区邻近，与此前金铂商业开业的佛山金铂中心，直线距离不到4公里，存在不小的客群重叠风险。

将视角放宽到项目所在商圈，佛山金铂中心所在的季华路商圈属于佛山竞争最为激烈的区域，商圈内汇集了万达广场、万科广场、环宇城等超10家购物中心，且密集分布，新老项目均需直面激烈的客流争夺。

从消费客群来看，佛山商业市场的消费者主要分为两类，即佛山本土消费客群、外来旅游或商务客群，整体上较为注重性价比。

在此基础上，佛山作为美食旅游城市，餐饮品牌也是上述两类消费者较为关注的商业业态，在招商层面也更为考验企业的能力。

基于此，观点指数认为，拥有丰富品牌资源和商业运作能力的头部商业企业或更具优势，而对金铂商业这类本土商业企业而言则是不小的挑战。

以佛山金铂中心为例，该项目引入品牌总数超480家，其中佛山首店品牌约30家，首店占比并不大，且以大众消费的中端品牌为主，说明所在区域的品牌争夺较为激烈，高量级品牌的引入难度较大。

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