北京买房：理清思路，购房建议1559

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我今年积分落户成功了，想把学区换一下。现状：

1、现住通州区，两个孩子，1个在读1年级，一个在读7年级，都是转学，所以想选东城区。

2、预算是总价1000万左右；通州房子大概值420，无贷款，想卖了再加点作为首付。

3、现在只看了东城区和平里的房子，都说和平里教育比较均衡。但是房子基本都是老房子，心理有预期，但还是不知道如何下手。

问题：

1、希望房子兼顾学区和居住，同时还希望保点值，只看了和平里，是否有必要看看其它片区？您有推荐的吗？

2、请问60-80年代到的房子还能买吗？看了几套和平里的60年代（60年，67年，房改了，但是都不能公积金贷款），小三居田字格，2，3层板楼，整体不错，就是楼龄太老了，不知道这种能否入手。

3、还看了一些其它小区，不是临街，就是年代老，感觉总也看不到合适的。是不是该调整一下，但是又不知道如何调整，您有什么建议吗？

4、起初方案是不卖通州的，在东城区买个小点的，但是家里5口人，有可能还得租房子住；后来通过家里讨论，觉得还是卖了买个大的，住的更舒服点。以目前的房价形势，您觉得哪种方案更好？

5、转学计划是赶2026年6月的，所以目前都是在看房子观望，总觉得房价还得降点，是不是晚点入手更合适？还是说卖了房子后，有合适的就下手。

A：

1、如果确定了东城区，那常规就是首选和平里啊。然后是安交也差不多，南城的则是龙体，都属于资源相对均衡的学区。我没推荐的，学区只能由家长决定。

2、老房当然能买了。优势是得房率高，基础部分的保值稳定（必定跟随板块大盘），在不考虑溢价的情况下，居住的性价比高+出租的收益率高。老房的劣势是流动性弱，尤其是限贷时期就更不好卖了。

另外最好看房时计算一下租售比+学区溢价，自己算或让中介算都行。尽量选择溢价低的，毕竟明年就是拐点了，今年则是最后的高峰期，平均溢价没降多少呢。而您家这都是转学，成功转入目标校还行，但万一派位不太如意，那溢价高的就不划算了。

3、调整，怎么调整啊？这其实是房源的问题，让中介继续给找合适的房源吧。

4、如果都是转学，那常规建议是买占坑儿房，转完学之后看行情，觉得走势不合适就出手，税费成本就相当于过去的择校费了。

不接受租房那就只能是买房了，这没办法，选择溢价率低的就行。而且如果是以通州的房产对标，那即便换租也未必能占学区房多大的便宜。着看通州的具体小区吧，也是计算租售比的事儿。

5、觉得房子还能降，有可能吧。不过也考虑好，北京现在的平均租金收益率已经接近同期银行利率了，朝阳区超过银行利率的房子都不少了，也就是从理论上属于超跌状态。这可以自己算算账，拿数字来佐证观点更客观。

可以晚点儿入手，等到有收益率更高的再出手。

仅供参考。

二

Q:

请问，坐标北京，孩子今年上小学，有政保，人大附小。现有两套自购住房，一套位于六里桥****，90平南北通透板楼小3居，购入价600万元，现有贷款200余万，也是目前的自住房，目前售价可能在800左右；另一套位于***院80平南向两居，2018年380万购入，买在了高点，现有贷款100余万，购入后一直出租，租金每月约4000元，现在售价也就260左右。

现在面临孩子上人大附小，学校离两套房子距离均较远，纠结是把两套都租出去，在世纪城租房，还是把两套一起卖掉，在世纪城三期置换一套1000左右的商品房。

纠结的点在于，不需要靠学区房入学，但世纪城的房子肯定有学区溢价，买世纪城合不合适，而且1000的预算在那边只能买塔楼110平左右大两居，改个三居。现在自住的****，感觉周边交通很方便，生活很安逸，南北通透小三居住着很舒服，也不是很舍得卖。

但如果不换，6年内甚至12年内可能都要租房，也不会再回原房子住，换到世纪城，孩子上学后居住生活也都比较方便，虽有学区溢价，但好像也不太高，因为看周边的郦城等小区，虽没有学区溢价，年份相当，价格好像也相当。

想请章哥不吝赐教，这种情况下您有什么建议，是租还是卖两套换一套比较好呢？如果卖两套换一套，我们这种情况，建议换成世纪城的房子吗？如果不建议世纪城，有没有其他合适的房子推荐，可以让孩子上学、生活方便一些的？

另外，单看***那套，是建议继续持有，还是低价卖掉？那个房子现在卖掉的话，抛除贷款，也就剩不到100万，如果不置换房，不知道能干什么，也怕贬值。不卖的话还是个品质不错的两居，小区和物业都不错，但可能也不会去住。而且担心那边会一直惨跌，毕竟跌的很快，那边次新房和新房也都很多。也请打码，不想公开

A：

1、郦城怎么可能没溢价啊？处在风口期的猪都能上天，而且还可能是劣币驱逐良币呢。也就是在入学高峰期，弱学区的溢价率也并不低。

这点在东西城非常的明显，渣校学区跟顶级学区的溢价比例竟然能差不多。在海淀不算太明显，但只要是带学位的普宅也都是有溢价的。这就不抬杠了，用租售比计算一下就知道了，数字不骗人。

2、常规来讲，或者说从经济角度考虑，“换租”是相对划算的，能用非学区房的租金占学区房的便宜，一般在25%左右。

比如远大园现在均价10万吧，坪效在100左右，租售比就是1000，每个月花1万左右能租到价值1000万的房，差不多吧？

**的既然是价值260的能租4000，租售比就是650，几乎就是北京平均值。说明这套房有点儿超跌了，常规怎么也得700左右，也就是收益率比市区低个10%才合理。但既然是650，那就算远大园的1000里面还包含10%的大户型租售溢价，这样换租也能占25%以上的便宜了。

或者这么算吧，如果想在**收到1万的租金，那要买2.5套现在的房子，花650万。然后拿着这1万，到远大园能租价值1000万的房，这就是占便宜。

3、****这套房怎么说呢？如果是我的话就既不租，也不卖。虽然这套房也有部分溢价，但这跟学区没什么关系，而是**的概念导致的，前两年涨的有点儿快，还没消化完呢。现在可以说性价比还不太划算，也有部分风险，但我认为这种小区也稀缺，即便价值被透支了一些也划算。所以要是我的话不会卖，留着。

之所以不租，一是因为既然也有租售溢价，那租金收益率就不是太划算。二是这套房既然是自住的，那装修估计不错，一旦出租的话有两三年就毁的差不多了，不划算。

4、**的看自己吧，房子是用来住的，确定不住了就卖掉，认同超跌了就再等等。100万就先存银行吧，等机会。我现在就存着呢，而且还是活期，因为在等待更超跌的房。

不接受租房的话那就置换世纪城的，房子是用来住的。能接受的话就先换租一段时间，看看过了入学高峰期的价格走势再说。

5、另外再算个账，**的既然是收4000，一年4.8万，毛收益率是4.8/260=1.9%。净收益率要减去物业费+取暖费=6000左右吧，剩4.2万，净收益率1.6%，略高于现在的存款利息。常规来讲郊区的普宅租金收益低于同期银行利率才合理，市区的非学区房都很难超过。

所以我不认为还会惨跌，真惨跌的话我先买一套尝尝，反正我家的购房资格和钱都预备着呢。买套房收租金就相当于给孩子存了个“低保”，就算房价不涨，收租也比存银行划算。

银行利率现在是下行通道，甚至出现了利率倒挂+部分银行不接收5年期存款，因为他们认为利率长期看跌，这自己看银行政策吧。

6、总之简单就这情况，我没什么建议，看自己的判断吧。

仅供参考。

三

Q:

请问：央产经济适用房现在可以上市买卖吗？位置西城南线里，附近好像有个北京一小。

A：

1、没有央产经适房的说法儿，央产房和经济适用房是完全不同的两个性质。央产房允许上市的就可以上市，不允许上市的就不允许呗。或者说能上市交易的都是被允许的，否则根本就不会挂牌，也无法办手续。

如果是确定是经适房性质，那就都可以上市交易，只不过根据性质要缴纳三种不同比例的土地出让金。

2、南线里，是指不能交易的那两栋楼吗？我印象中不是央产房，而是市属公房，或者是区属的吧，反正应该不是央产的。但这无所谓，只要不是私人产权的就不能交易。

3、北京一小我不知道，但旁边应该是有个培智学校，然后“北京小学走读部”的前身是北线阁小学。

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在有一个换房计划，拿不定主意，想请教一下您。具体：2002年来京就业购买的，朝阳区兴隆家园25号楼（电梯/小高板楼）， 112平米的大两居，中楼层，满五唯一，现在售价应该能卖到500多万吧。孩子上小学以后，我们就搬到海淀租房陪读了，后来兴隆的房子前几年空着近10年就出租了。

现在孩子都已经在北京上大学了（华电/大二），计划读完研究生就业，我上班的单位也由东三环搬迁到了西四环。现在我想把兴隆的房子卖了，换一套距离单位近的房子。

因为这些年一直在海淀翠微南里租房陪孩子上学（从小学一直到高三毕业都租住在此），所以先看了翠微南里附近房子，因为有学区溢价，卖掉那个估计只够买这边的一个没电梯的老破小。但是感觉这边的房子流动性比较好，想着以后等儿子毕业如果再卖掉换大一点的房子，应该好出手，保值应该也相对好一些。

但是居住体验太差，面积再大一些的买不起，这几年经济形势不好，对未来收入预估也不乐观。所以不想再多追加投入在房产上，同时也是考虑学区溢价房可能从明年开始会继续下滑 （备注：曾经认真拜读过您对于学区房的系统分析文章）。后来以翠微附近为中心，扩展目标区域，又看了一些房子（金沟河/永定路/田村/玉泉路……）。

目前我比较喜欢，中科院高能物理研究所大院里边的房子（就在中科院大学玉泉路校区的后院），大院环境感觉像大学里边，我很喜欢。房子层高3.3米，户型明橱明卫，南北通透，楼道里粉刷洁白/干净整洁，物业服务也很好。层高和户型我也挺喜欢的，看中了一套二层的两居，售价大概在420-450之间吧，买得起，但是这个大院的户籍是石景山的，我们不太想把户籍从朝阳迁移到石景山。

另外，这个院里的房子基本也都是老房，没电梯，担心以后不好流通。唉，于是就各种纠结了…… 如果方便，麻烦章老师帮我们分析指点一下。

A：

1、2002年买的兴隆家园，当时这里4500左右一平吧？算档次比较高的呢。到目前为止的价格走势不太强，小区和户型都是更适合自住。出租的话估计能租7/8000块钱，租售比和收益率中等吧。

2、既然是学区房，那入学高峰期的时候自然流动性好了，否则也不会出现学区溢价，商品价格是由供需关系决定的。过了高峰期看政策吧，如果有利好就能撑住溢价做到保值，流动性仍然会不错。没有政策的话看学区成绩，成绩好的话也能提供支撑，毕竟好资源永远稀缺。

但也考虑好，毕竟房子是用来住的，房子越宜居才越保值，流动性也更强。参考日韩和台湾省的先例，入学高峰后都是好学区的宜居房子受追捧，不太宜居的至少不占便宜。

但溢价也未必是直接下跌，涨的慢的可能性更大，而且是随着孩子陆续毕业+家长卖房=逐年降低“溢价率”。

3、高能物理所既然是石景山的，那就没有学区溢价，居住的性价比相对高，保值角度没有风险。但不想迁户这怎么说呢，外人无法建议。只能说所有海淀带学位的普宅都有溢价，这就是落户的代价吧，看自己的感受。

4、老房的劣势就是流动性弱，跟有没有电梯的关系不太大，不如户型+物业的维护水平更重要。或者这么说吧，步梯楼的中间楼层，保值和流动性优于大多数电梯楼，更优于塔楼。

5、我要建议就是如果喜欢高能研究所的就买呗，各项至少不吃亏，也没有保值的风险。但户籍地角度这看自己的感受，外人不好建议。

仅供参考。

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