陕西
作者：周军律师.
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法官锤和房屋模型，房产纠纷，房产拍卖
在债权债务纠纷中，当被执行人的主要财产为农村房产时，由于其特殊的土地性质和社会背景，成为执行难点。
那么，农村房产如果不能拍卖的，还能如何执行以实现债权呢？
最高人民法院案例库入选案例《程某兰等十七人与汪某泉执行实施案》中明确：
被执行人在宅基地上改建的民宿等房产，具有较高价值但又难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁权的方式，在保障被执行人基本生存权的同时，以获得的租金用于清偿被执行人的债务。
本案主要涉及两个问题：集体土地上的房屋租赁权能否拍卖和拍卖涉农房产的租赁权后如何保障被执行人基本生存权。
一、集体土地上的房屋租赁权能否拍卖
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。
而且，从实践来看，随着城乡差距不断缩小，农村宅基地房屋经济价值不断凸显且闲置数量增多，特别是临近城区的农村房屋价值较大，虽然该类房屋所有权流转存在政策限制等困难，但是对此房屋进行出租可以获得较好收益，以此来清偿被执行人的债务，是在法律允许的框架内实现“物尽其用”。
二、拍卖涉农房产的租赁权后，如何保障被执行人基本生存权
根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第一条第一款的规定，强化善意文明执行理念，即在依法保障胜诉当事人合法权益同时，需最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。
本案中，被执行涉农房产作为汪某泉及其家人长期赖以生存的物质基础，拍卖涉案农房产20年租赁经营权，将直接导致汪某泉及其家人无房居住。
在执行过程中，法院坚持生存权高于财产权的价值选择，坚持和贯彻善意文明执行理念，为汪某泉预留住房资金，以保证汪某泉及其家人的正常生活。
因此，拍卖该房产的租赁权不仅保障了胜诉当事人合法权益，又使被执行人减轻了偿还压力、保住了赖以生存的物质基础，为汪某泉及其家人配合执行、腾空房产留下了空间。
周军律师提醒，如果被执行人农村房产具有较高价值但又难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁权的方式，在保障被执行人基本生存权的同时，以获得的租金用于清偿被执行人的债务。
遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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