中信城开纾困启示录 南宁信悦汇开业背后

观点网 蹉跎十五年之后，这个位于南宁五象新区的商业体迎来新生。

据中信城开官微消息，近期南宁信悦汇正式开业，而这一项目的前身是2010年拿地的五象航洋城。

消息显示，该项目有中信集团旗下多个平台协同，通过“司法重组+实质性重组”的方式，成功盘活，是中信城开产融协同纾困的新样板。

不过，重生归来的南宁信悦汇，周边早有华润、绿地、万科等商业项目盘踞多年，信悦汇能否从中脱颖而出？

前世今生

5月30日上午，位于南宁五象新区的信悦汇购物中心鸣锣开业，这是中信城开打造的第三个信悦汇项目。

资料显示，该项目位于广西南宁市五象新区总部基地，总体量达41万平方米，由3栋商务办公楼、1座购物中心组成。其中，购物中心体量13.2万平方米，由地下一层和地上七层组成。

事实上，南宁信悦汇项目的开业，标志着五象新区核心商圈再添新引擎，但更重要的是，上述项目重焕新生，意味着烂尾资产的有效盘活。

据了解，南宁信悦汇的前身是五象航洋城。

早在2010年，广西本土企业航洋信和置业以6.05亿元的代价拿下上述地块。按当时记录，一举夺得广西单价新“地王”。

计算下来，上述地块的单价达到1600万元亩，楼面价2490元/平方米，而同年11月拍卖的五象大道南侧GC2010-080的商务地块，其成交价格仅为892万元/亩。换言之，航洋城地块的单价比周边项目贵了一倍。

地王项目的一举一动总是备受瞩目。

从当地媒体的报道来看，航洋集团拿地之后，计划投入26亿元打造上述项目，建设期为48个月。其中，购物中心部分定位为商务、时尚型精品体验购物中心，计划于2016年启动招商，2018年5月开业。

然而，这个斥巨资打造的项目并未如预期那般顺利落地。

据了解，项目此前宣布延迟至2020年5月1日，但并未能兑现。而后，2021年4月，官方公开渠道表示，计2021年秋冬季开业；但受疫情影响，项目开业时间再度延期到2022年。多次调整开业时间，以至于五象航洋城被市场戏称为“鸽王”。

但令外界意想不到的是，这个“鸽王”飞着飞着就丢了。

2023年，航洋信和置业面临破产重整。而五象航洋城作为融资抵押物，正式由中信集团接管。

如今，经过18个月的盘活，项目重新入市，并以“信悦汇”的品牌面向市场。

据了解，重新开业的信悦汇项目，引入了万达影城、乐道汇精品超市南宁首家旗舰店、BIGOFFS超级折扣仓储式品牌特卖会员店南宁首店、魔方城市书房广西首店等品牌，开业当天客流突破13.5万人次。

不过，也有业内人士表示担忧，毕竟，南宁信悦汇周边早已盘踞多个重点商业项目。

商业客查阅发现，项目五公里范围内已有南宁荟聚（宜家家居店）、绿地缤纷天地、源泉荟商业广场、金域中央万科里、又一城商业广场等项目。

不仅如此，2021年9月5日，南宁五象万象汇正式启幕，五象新区早已形成多雄逐鹿的商业格局，初出茅庐的信悦汇要打破其中竞争局面，成功脱颖而出，或许并不容易。

纾困启示录

据介绍，此次重整盘活采用“司法重整+实质性重组”，综合运用了“债转股强控制、共益债投入保开业、专业团队优运营”的交易结构模式。

其一，当年，航洋信和置业以五象航洋城作为抵押物，向华融资管借款，期限到2023年年末。

在企业破产重整之下，上述项目便通过债转股，转入中信集团（华融资产第一大股东）旗下。

商业客了解到，早在2024年1月，中信信托便顺利拿下广西航洋信和置业有限公司100%股权，由此全资控股五象航洋城。

其二，此前中信信托与中信金融资产便共同设立了“中信信托·信瑞6号企业破产服务信托项目”，通过信托计划向重整企业发放共益债贷款，为项目的续建和开业提供一定的资金。

其三，中信城开进行融资代建，而旗下的中信商管以轻资产运营的角色介入上述项目当中。

也就是说，借助信托工具，并协同中信集团旗下多个兄弟单位，最终南宁信悦汇得以纾困与盘活。

资料显示，目前中信集团旗下涉及房地产相关业务的平台主要有三个，包括中信泰富、中信城开以及中信和业。

其中，中信泰富专注于城市综合体、高端商业、优质住宅等地产项目的开发与运营；中信和业则是中信集团新型城镇化板块商业地产运营管理的平台，主要负责商业物业的持有、运营及受托管理。

而中信城开是中信集团一级全资子公司，是中信集团对国内房地产业务进行整合并重新定位后成立的专注于城市开发运营业务的专业发展平台。

对比来看，“兄弟公司”中信泰富更多是以重资产投资为主，而中信城开则主要以轻资产模式开展业务，业务也带了更多金融属性。

本次南宁信悦汇的盘活是这样，此前深圳信悦汇的纾困同样如此。

早在2022年，中信城开便接手佳兆业的资产包，对出险项目进行盘活，其打造的深圳信悦汇购物中心，便是出自佳兆业资产包。

据了解，2022年6月25日，中信城开宣布完成佳兆业资产包交易，涉及南山东角头、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心四个项目。

其中，位于深圳福田的佳兆业科技中心，被命名为中信城开大厦，并在2023年下半年正式亮相，而该项目的配套商业，则被打造成为深圳信悦汇购物中心，于2024年4月30日正式开业。

复盘发现，彼时中信城开所探索的纾困模式，具体主要与中信银行、佳兆业以服务信托的模式进行合作，其中中信银行仍作为债权人，中信城开通过融资代建的方式，提供一定的盘活资金用于后续项目建设。

以信托工具获取资金，再由中信城开参与轻资产运作，其不仅能够解纾困过程的资金难题，更能快速实现资产的盘活，增大业务规模，可谓是一举多得。

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