赠与协议签了却不履行？北京律师教你如何强制过户

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一套承载，却因份额赠与和分割问题引发家庭矛盾。按份共有人能否随意分割房产？赠与协议又该如何履行？今天，我们通过真实案例，拆解共有房产纠纷中的法律门道。

案情梳理

（一）人物关系与房产背景

王明辉（已于 2021 年 8 月 离世）与李淑兰是夫妻，育有女儿王静和王芳 。位于北京市通州区的一号房屋，原本是王明辉与李淑兰的夫妻共同财产 。王明辉去世后，李淑兰、王静、王芳通过北京市潞洲公证处公证，共同继承该房屋。2021 年 10 月16 日，房屋登记在三人名下，李淑兰占六分之四份额，王静和王芳各占六分之一份额 。

（二）当事人诉辩主张

原告主张（李淑兰、王静）：李淑兰和王静向法院起诉，请求判决一号房屋归王静所有，王芳协助办理过户登记；同时要求王静向王芳支付房屋补偿款 346688.5 元，并由王芳承担诉讼费 。她们表示，2021 年 12 月 20 日，李淑兰与王静签订赠与协议，将自己持有的六分之四份额赠与王静，但王芳不配合办理产权变更登记，无奈之下请求分割共有房产。

被告抗辩（王芳）：王芳坚决不同意原告诉求，称房屋共有基础仍在，没有分割必要 。父亲去世后，房屋由李淑兰和王静居住，自己从未干涉也未索要费用。她强调，房屋是父亲留下的遗产，承载着自己对父亲的思念，二原告要求分割是强迫自己处分份额，侵犯了其物权处分自由 。

（三）关键事实认定

产权登记与份额：一号房屋经公证由李淑兰、王静、王芳继承，三人按份共有，明确各自份额 。

赠与协议：李淑兰与王静签订《房屋赠与合同》，李淑兰将六分之四份额赠与王静 。李淑兰表示因王静孝顺，且协商好由王静负责养老；王静也承诺承担赡养义务。

房屋评估：经王静申请，甲公司评估房屋市场价值为 2080131 元，三人认可该结果。

分割理由：李淑兰年事已高，房屋无电梯且楼层高，上下楼不便，母女俩希望分割后置换为电梯房或低楼层房屋，方便生活。

案件分析

（一）法律适用原则

本案依据《中华人民共和国民法典》物权编中关于共有物分割及赠与合同的规定，核心判断共有人分割请求是否合理，赠与协议是否有效。

（二）争议焦点解析

共有物分割的正当性：根据法律，按份共有人若无不得分割的约定，可随时请求分割 。本案中，三方未约定不得分割，且李淑兰因居住不便有分割需求，属于“重大理由”，故王静和李淑兰有权要求分割房屋 。

赠与协议的效力：李淑兰与王静的赠与合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效 。李淑兰将份额赠与王静后，王静享有六分之五份额，有权主张房屋归其所有。

补偿款与过户义务：王芳不主张房屋所有权，王静应按其份额支付补偿款 。房屋评估价明确，王静提出的补偿金额符合法律规定；同时，王芳作为共有人，有义务配合办理过户登记。

（三）举证责任分配

李淑兰和王静需证明赠与协议真实性、分割必要性；王芳若反驳分割请求，需证明存在不得分割的约定或无分割合理理由。实际审理中，王芳未能有效举证，承担不利后果 。

裁判结果

法院判决：

一号房屋归王静所有，王芳在判决生效 15 日内配合办理产权转移登记；

王静在判决生效 7 日内向王芳支付房屋折价款 346688.5 元；

案件受理费、评估费由王静承担 。

案件启示

（一）共有房产早约定

家庭共有房产应提前明确分割条件、份额转让等事项，签订书面协议 。避免因缺乏约定，在一方提出分割时产生矛盾。若想维持共有关系，可约定限制分割的情形和期限 。

（二）赠与协议要规范

涉及房产赠与，务必签订书面合同，明确赠与条件（如赡养义务）、过户时间等 。最好进行公证，增强法律效力。受赠人要履行约定，否则赠与人可能撤销赠与 。

（三）物权行使有限制

虽然物权人对财产有处分权，但按份共有人行使权利不得损害其他共有人合法权益 。分割房产需符合法律规定，出现纠纷时，应通过法律途径解决，避免激化矛盾。

房产纠纷往往涉及大额财产和家庭关系，处理不当易引发矛盾 。如果您遇到共有房产分割、赠与合同履行等问题，欢迎咨询专业律师团队，我们将为您提供精准、有效的法律解决方案。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）