关键信号！楼市几年前的延续

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

一场深刻的变化正在进行。

新政托举

落地实施细则和相关政策会在短时间内跟上，或者甚至已经跑在前头。

最明显的深圳最近迎来了两个具有重要意义和转折的文件，包含了消费、金融、民生等方方面面。

可以说几乎决定深圳新的发展方向和格局。

一个是《深圳市提振消费专项行动实施方案》，另一个《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》。

前者既是3月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》的响应，也是解决当下深圳市民衣食住行的突出问题，已经超越了消费本身的含义。

后者关乎深圳接下来怎么做，怎么走，要做到更高起点、更高层次、更高目标上深化改革、扩大开放，本质是通过深圳的制度创新突破，为全国性改革走出一条可行之道，解决当前国内外面临的发展和改革困局，建立一个超大城市现代化治理的模板。

所以影响以及意义远超区域范畴。

而这两个文件虽然看似关联不大，实际是短期刺激与长期制度红利的共振。

消费方案侧重短期刺激和支持，而深化改革创新扩大开放强调长期制度突破。

对于消费来说，消费拉动了产业。

《实施方案》通过以旧换新、场景创新，如AI终端、全屋智能可以直接刺激相关产业需求，带动相关企业进行技术升级。

对产业而言，又反哺了消费。

综合改革推动的人工智能、低空经济等新兴产业创造新消费场景，如无人机配送、智能穿戴设备，同时数据要素市场化提升消费服务精准度，如个性化推荐、跨境支付便利化。

并且也可以看到，深圳从去年到最近几个月，陆陆续续推出一些新规，其中就包含与楼市相关的。

比如深圳推出的“保租房”已经滚动到了第七批保障性租赁住房认租，1946套房源超过1.8万户家庭申请。

比如深圳拟支持公积金一次性提取支付购房首付款，与珠海、汕头、江门、潮州、揭阳六个城市推动公积金跨城互认，实现区域内公积金“同城化”。

比如最近深圳市规划和自然资源局印发《深圳市地下空间资源利用规划（2025—2035年）》，将在48个重点片区地下“造城”。

所以，既要全方位发展改革提质，也要全方位保障深圳的新市民、中低收入群体提供普惠性基础服务。

首先深化改革创新扩大开放需要投入更多的人力物力，同时也创造新的就业趋势和更多的就业岗位，并提升城市的吸引力。

其次收入是消费的基础，居民收入越高，就越有能力和信心进行消费。

进入一个城市，必选的几样东西就是就业、收入、社保、教育、住房以及其他的配套公共服务。

当这些串成一条线，形成闭环。

比如《深圳市提振消费专项行动实施方案》中关于居民增收与减负方面的落实，对来深就业的本科、硕士、博士分别给予最高3万、5万、10万元补贴；优化住房公积金使用，允许提取支付首付和提高租房提取比例。

这些群体，在这样的支持下，接下来是否会去租房、购物？是否会萌生买房的意愿？

所以，当这些公共资源和服务下沉到各个群体后，是否就更有利于激活包括住房在内的各个方面的市场消费。

市场转变

深圳新政频出，最主要的原因是环境不确定性叠加，经济和市场有了很大变化。

政府部门公布的《深圳市2025年本级政府预算（草案）》也直言当前市财政经济形势面临的一些困难和挑战。

以大家关注的楼市为例，其中的变化就更明显了。

国家统计局数据显示，4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，深圳的一二手房价格环比双双回落，结束自去年10月份以来连续6个月环比双涨的势头。

5月深圳楼市在成交量方面虽然有一定的定力，但相较于4月的表现继续下探。中指研究院数据显示，5月深圳是一线城市中唯一新房和二手房价格环比均下跌的城市，降幅分别为0.09%、0.28%。

而这种数据有一定的滞后性，还远不及市场当下发生的变化及时。

比如108万如今可拍下一只初代薄荷色的拉布布，也能几乎能首付南山赤湾一套约116平的新房。

比如龙华第一豪宅的金茂府，一套业主曾经以1410万元购入的156平住宅，在6月9日以1117.8万元起拍价挂牌，即使比市场价折价约250万也难逃流拍。

再比如曾经一房难求的新房，甚至是去年入市的新房，都有了新的市场评估体现。一些交易活跃的小区，4月和5月就能够成交多套。

而观察这些新成交的住宅，基本上以中小面积段或总价为主，说明目前刚需改善群体仍是深圳的住房消费主力，深圳楼市很大程度取决于强依赖就业、收入、预期信心的群体。

大环境的复苏，才是市场好起来的关键。

所以，新的《实施方案》与《深化改革创新扩大开放的意见》协同的效应，可以形成“短期刺激-中期结构调整-长期生态重构”的传导机制，从而巩固“稳预期、促循环”。

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