从低效到增值：四类存量资产的运营焕新思路

地产行业正加速从“增量开发销售”向“存量更新运营”转型，存量盘活成为行业发展的核心命题。当前，建立租购并举的住房制度是消化存量房的必要路径，但存量资产来源和类型的多元化，也带来了有效资产筛选、改造难度提升以及行业微利运营等挑战。

在此背景下，济南城市发展集团资产运营管理有限公司、北京乐乎芷岸轻居亚运村店、上海城家苏河瑞贝庭公寓酒店及深圳城市家AI小镇等企业和项目，通过精准定位、运营创新及全链条资源整合，在工业厂房、低效写字楼、城中村等非居改租领域实现了资产价值跃升与社会效益共赢，为行业提供了可借鉴的实践范本。

公寓改造代表案例

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代表企业

济南城市发展集团资产运营管理有限公司

济南城市发展集团资产运营管理有限公司作为市属国有住房租赁平台企业，通过打造"城发成家"国有租赁住房品牌，构建了以存量资产盘活为核心的可持续发展模式。

资产盘活模式：资源整合+金融支持+标准化运营

①资产获取：依托国企平台优势，通过划转公有房、收购存量商品房等方式整合房源超190万㎡，约3万套；

②金融支持：作为首批租赁住房贷款试点单位，于2024年成功落地人民银行千亿专项贷款，获得低成本资金支持。通过创新"金融+运营"模式，公司将政策性资金与市场化运作有机结合，既保障了租赁住房供给，又实现了国有资产高效运营，为行业提供了可复制的国企改革样本。

③标准化运营：通过"城发成家"小程序，租户可在线看房、比价、签约。并与公积金系统打通，创新推出"宜租泉城"功能，实现从选房到公积金直付租金的全流程线上服务，大幅提升租住体验。

资产盘活效能

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厂房改造代表案例

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代表项目

北京乐乎芷岸轻居亚运村店

北京乐乎芷岸轻居亚运村店位于北京亚运村商务区，原资产为北京南小营供热厂后改造为越界锦荟园，目周边3公里内优质的公寓产品存在市场空白，几乎无同类中高端公寓竞品，具有稀缺性。

改造优势：工业美学+产品创新+社群运营

工业美学：乐乎在公寓改造中秉持"修旧如新"理念，在充分尊重园区历史印记的基础上，融合工业遗存、东方美学与现代轻奢设计，实现历史风貌与现代居住体验的有机统一，形成独特的“工业美学”品牌标识。

产品创新：乐乎芷岸轻居亚运村店创新打造LOFT产品线，其中35-45㎡LOFT户型通过垂直动线设计实现功能分区，以4.5米层高打造挑空客厅，空间规划上运用嵌入式家电、干湿分区等设计，在有限面积内实现居住功能最优化。同时配备全屋智能控制系统。

社区运营：北京乐乎芷岸轻居亚运村店首创“早C晚A”模式（晨间咖啡+夜间酒馆）、宠物友好楼层、24小时管家服务及每1.5小时夜间巡逻的安全管理模式。

盘活效能

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写字楼改造代表案例

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代表项目

上海城家苏河瑞贝庭公寓酒店

上海城家苏河瑞贝庭公寓酒店位于上海普陀区，原资产为香溢广场写字楼，后改造为353间中高端服务式公寓，实现租金坪效186元/m²/月。

改造优势：降低成本+优化效率+提升运营

降低成本：通过高低区差异化户型布局，破解写字楼"窄面宽、长进深"结构难题，实现租金坪效186元/㎡/月，较区域竞品高15%，改造成本节约24%。

优化效率：充分利用华住数字化管理（PMS+CAS系统）和供应链优势，通过集成采购降低智能灯光系统造价18%，安装效率提升5倍，工程能耗降低50%，实现4个月高效改造周期。

提升运营：通过长短租结合，兼顾市场需求波动，以长租稳定现金，短租实现弹性溢价。

盘活效能

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产业配套房改造代表案例

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代表项目

深圳城市家AI小镇店

深圳城市家AI小镇店位于深圳市龙岗区横岗街道，是龙岗产服集团响应政策号召倾力打造的新型城市园区。作为华南最大租赁社区之一，项目约4000套租赁住房，按照1:1:1分别用于龙岗区保障性租赁住房、园区企业及周边高校宿舍用房和市场化租赁房源，首开出租率98%。项目精准匹配中央"保租房建设+存量盘活"政策导向，成为政企合作标杆。

改造优势：政企合作+智能场景

政企合作：项目由深圳龙岗产服集团承租，深圳市前海租无忧物业管理有限公司统一规划、改造并运营70万㎡国企闲置园区中的8万㎡资产，活低效产业园，服务周边高校及企业，形成产城融合生态。

智能场景：租无忧联合建设银行、阿里集团、小米智能、美团生活、顺丰物流及其他智慧生活服务供应商，携手为大运AI小镇打造的国内首个大型AI智慧租赁社区。

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//克而瑞长租观点//

随着租购并举制度深化，存量盘活将持续释放巨大潜力，推动住房租赁行业迈向精细化、智能化新阶段。以上企业和项目的具体实践不仅实现了资产价值跃升与社会效益共赢，更验证了"政策引导+市场化运作+全链条整合"的可行性，为行业高质量发展树立了新范式。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）